Vastgoedbeleggers willen energieverbruik met twee derde terugdringen

Circa dertig vastgoedpartijen, waaronder belegger Bouwinvest, willen het energieverbruik van hun gebouwen voor 2050 met twee derde hebben teruggebracht. Dat bleek bij Pensioen Pro Live, tijdens een sessie over duurzaam vastgoed.

Volgens Bernardo Korenberg, hoofd Sustainabiliy en Innovation bij Bouwinvest, is de afspraak die de marktpartijen hebben gemaakt in het Paris Proof Commitment een ‘enorme opgave’. Vastgoedeigenaren beseffen inmiddels dat vooral het terugdringen van energieverbruik bijdraagt aan een lagere CO2-uitstoot, maar daarvoor zijn ze afhankelijk van huurders.

Terugkijken Pensioen Pro Beleggersberaad?

Op hen heeft Bouwinvest niet direct invloed, zegt Korenberg. ‘Wij mogen bij een individuele woninghuurder niet binnenkijken wat er gebeurt op de energiemeter, al zou je dat idealiter wel willen. Daarom maken wij tegenwoordig afspraken met woninghuurders over verduurzaming, net als dat in de commerciële wereld gebeurt. Die gaan lang niet altijd zo ver als we zouden willen, maar je spreekt wel een soort intentie met elkaar uit.’

De vastgoedbelegger wil zelf in 2045 ‘Paris Proof zijn’. ‘Kort gezegd houdt dit in dat al het vastgoed in Nederland gemiddeld twee derde aan energie zou moeten besparen om te voldoen aan het Klimaatakkoord van Parijs. De norm daarbij is het aantal kilowattuur per vierkante meter, daar gaan we op sturen in de komende jaren.’ Het Paris Proof Commitment staat open voor alle partijen die met vastgoed te maken hebben: van ontwikkelaars tot energiebedrijven.

Dat huurders een cruciale rol spelen bij verduurzaming van vastgoed, benadrukte ook Gerard Roest, bestuurder bij pensioenfonds PMT. Huurders moeten immers worden verleid om mee te doen aan de groene plannen van de vastgoedeigenaar. ‘Het liefst pak je als belegger de hele straat in een keer aan. Het benodigde investeringsbedrag zou je normaliter moeten verwerken in de huurprijs; mensen moeten hun huis uit. Communicatie is daarom belangrijk.’

Uiteindelijk komt het erop neer dat beleggers een deel van de verduurzamingskosten voor eigen rekening moeten nemen en die slechts voor een deel kunnen door belasten in de huur. Roest: ‘Ook moeten we van te voren kunnen aantonen dat huurders na de verbouwing een lagere energierekening hebben en al met al goedkoper uit zijn.’

Kosten versus opbrengsten

Daarmee rijst meteen de vraag of verduurzaming van bestaande panden, gezien alle investeringskosten, financieel uit kan. Wegen de kosten wel op tegen de opbrengsten?

Korenberg: ‘Het is belangrijk om de kosten in toom te houden. Daarom is het voor ons belangrijk om 2045 als stip op de horizon te hebben. We gaan routekaarten maken, waarbij per project wordt bekeken wat er nodig is om een gebouw te laten voldoen aan nieuwe normen. Dit nemen we dan mee in onze onderhoudsplanning.’

Volgens Vincent van Bijleveld, directeur duurzaam beleggen bij Finance Ideas, is sturing vanuit aandeelhouders belangrijk om vastgoedfondsen op het duurzame spoor te zetten. ‘Nemen aandeelhouders genoegen met 5% rendement op vastgoed dat wordt verduurzaamd, of gaan ze voor de 7% van nieuwbouw? Als ze kiezen voor dat laatste, dan zal een fondsbeheerder zich daar ook op richten. Zo worden duurzame projecten die op zichzelf rendabel zijn, toch niet uitgevoerd.’

Roest vulde aan dat PMT ervoor kiest om steeds grotere bedragen aan een beperkt aantal vastgoedfondsen te geven. ‘We zorgen ervoor dat wij een van de grootste investeerders, of zelfs de grootste investeerder zijn in een fonds. Zo kunnen we meer invloed uitoefenen op de beheerder over wat wij belangrijk vinden.’

Korenberg meent dat het niet een keuze tussen duurzaamheid óf rendement is. ‘Een heel mooi groen pand in een economisch slechte omgeving is vanuit financieel oogpunt niet duurzaam.’

Meer vastgoed in portefeuilles dan vaak gedacht

Van Bijleveld heeft de afgelopen maanden gesproken met circa vijftig grotere pensioenfondsen, vanuit een initiatief om meer de dialoog te voeren met zo’n driehonderd vastgoedfondsen.

Wat hem opviel dat is bestuurders vaak niet precies weten hoe groot hun blootstelling aan vastgoed is en hoeveel CO2 daaruit voortkomt. ‘Zo’n 30% van de totale CO2-uitstoot wordt veroorzaakt door de bebouwde omgeving. Dat is vaak totaal onbekend.’ Volgens Van Bijleveld is energieverbruik door huurders vaak geen onderdeel van CO2-metingen voor vastgoed.

In de beleving van veel pensioenfondsen is vastgoed een relatief kleine belegging, zegt Van Bijleveld. ‘Daarom richten zij zich bij verduurzaming meestal eerst op aandelen en obligaties. Toch zit er in de aandelenportefeuille ook veel indirecte blootstelling aan vastgoed. Neem Walmart, dat is haast meer een vastgoedfonds dan een winkelbedrijf.’

Ook bij beleggingen in hypotheken en leningen aan banken hebben pensioenfondsen te maken met vastgoed. ‘Zonder dat je het merkt, heb je zo 20% tot 25% aan vastgoed in de portefeuille. Een enorme eyeopener voor veel bestuurders’, meent Van Bijleveld.

Betaalbare huren

Volgens Korenberg stuurt Bouwinvest ook de sociale kant van esg. ‘Betaalbare huisvesting speelt daarbij een belangrijke rol. Zowel bij nieuwbouw als bij bestaande bouw, waar wij een gematigd huurbeleid voeren. De balans vinden tussen betaalbaarheid en rendement is een lastige puzzel. Heel betaalbaar gaat misschien ook ten koste van kwaliteit, waardoor een pand uiteindelijk leeg kan komen te staan.’

Bron: Pensioen Pro

Meer weten over de implementatie van ESG beleid?

Heeft u een vraag voor Vincent van Bijleveld of behoefte om met hem te sparren over uw ESG beleid? Samen met het team denkt hij graag mee en ondersteunt het bestuur, beleggingscommissie en/of bestuursbureau bij de implementatie van ESG in de beleggingsportefeuille

Tip: Bekijk hier meer artikelen en podcasts van ons ESG team