Woningbelang bevordert regionale doorstroming met niet-DAEB

Woningbelang is vastberaden een oplossing te bieden voor middeninkomens door strategische keuzes te maken in haar DAEB en niet-DAEB portefeuilles. Door slim gebruik te maken van beschikbare middelen en wettelijke kaders bevordert ze doorstroming in de regio. In gesprek met Britt van der Zanden, manager bedrijfsvoering bij Woningbelang, duiken we in de keuzes en aanpak.

Kun je ons iets vertellen over Woningbelang en jullie activiteiten?

Woningbelang is actief in Valkenswaard en Bergeijk met ongeveer 4.300 eenheden. We zijn er voor mensen die zich niet zelfstandig kunnen redden op de woningmarkt. Dit is primair de sociale doelgroep, maar ook de middeninkomens komen steeds vaker in de knel.  We willen er zijn voor mensen die tussen wal en schip vallen. Mensen die te veel verdienen voor sociale huur, maar niet genoeg voor de vrije sector.

Wat is jullie visie op niet-DAEB?

Bij de scheiding tussen DAEB en niet-DAEB in 2017 hadden we nagenoeg geen niet-DAEB eenheden. Onze portefeuille was voornamelijk gericht op sociale huur. In de niet-DAEB hadden we voornamelijk woningen die onder voorwaarden zijn verkocht (VoV). Er was geen duidelijke strategie. Sinds 1 januari 2022 is onze portefeuille in de niet-DAEB vergroot door woningen die we van Vestia hebben overgenomen. Met deze ontwikkeling, in combinatie met de huidige opgaven en marktontwikkelingen, zijn middeninkomens een doelgroep waar we actiever naar kijken.

Hoe geven jullie middeninkomens dan een plek?

We zijn gestart met een nieuw ondernemingsplan en een nieuwe visie. Hierin hebben we middeninkomens een rol gegeven. Ons koersplan loopt van 2023 tot en met 2025. In die periode willen we honderd middeninkomens huisvesten. We zijn nog zoekende naar welke vorm dit precies moet krijgen. Enerzijds willen we er graag zijn voor die doelgroep. Anderzijds geloven we ook dat het noodzakelijk is om in de gouden driehoek doorstroming op gang te krijgen.

Wat bedoel je met doorstroom in de gouden driehoek?

Het idee van de gouden driehoek is dat je in een woning zit die past bij je wooncarrière. Als je doorstroomt naar een middenhuurwoning, laat je een sociale huurwoning achter die dan weer beschikbaar komt voor iemand uit die doelgroep. Zo krijg je doorstroming op gang en zorg je ervoor dat woningen optimaal benut worden. Op deze manier kun je met de toevoeging van een woning niet één, maar wel twee of drie huishoudens huisvesten. Daarnaast kiezen we er soms voor om middeninkomens in die woningen te plaatsen om de leefbaarheid in de wijk te bevorderen.

Hoe maak je die doorstroom concreet?

We zijn aan de slag gegaan om concreet te maken hoe we die honderd woningen gaan realiseren. In eerste instantie dachten we dit vanuit de niet-DAEB te realiseren. Juist omdat je daar de middeninkomens hebt. Inmiddels zien we dat we middeninkomens ook goed vanuit de DAEB kunnen bedienen.

De precieze invulling was nog lastig, omdat je middeninkomens op verschillende manieren kunt helpen. Je kunt woningen vanuit de DAEB tak naar de niet-DAEB tak verplaatsen. Op het moment dat we een woning bij mutatie verhuren met een huur boven de liberalisatiegrens, dan komt die woning per definitie in de niet-DAEB. Het is ook mogelijk om de middeninkomens in duurdere DAEB woningen te huisvesten, dus met een huur van de liberalisatiegrens. De toewijzingsregels geven daar voldoende ruimte voor. Beide manieren zijn mogelijk. De keuze die we maken hangt ook af van de woning. De woning moet het in onze ogen wel waard zijn om een hogere huurprijs te vragen en het moet passen binnen de wettelijke kaders.

Liepen jullie tegen beperkingen van de wettelijke kaders aan?

Je wilt goed weten wat je wel en niet kunt binnen de wettelijke kaders. Wat en hoe mag je overhevelen? Bewandel je daarbij de juiste weg? Welke invloed heeft het op je financiële ratio’s? Je wilt binnen de kaders blijven die je met elkaar hebt afgesproken. Daar monitoren we dan ook constant op. Dat proces is prettig om met een externe partner zoals Finance Ideas te doorlopen. De verschillende scenario’s die wij samen hebben opgesteld, geven houvast bij het maken van keuzes.

Hoe verloopt dit proces?

We hebben drie strategische verkenningen gemaakt. De eerste was maximaal geld lenen in de niet-DAEB voor maximaal nieuwbouw in de niet-DAEB. De tweede was alleen de liquide middelen en kasstromen gebruiken zonder vreemd vermogen aan te trekken in de niet-DAEB tak. De derde was liquideren en superdividend uitkeren aan de DAEB. Samen met Finance Ideas hebben we deze drie scenario’s onderzocht, berekeningen gemaakt en met het MT besproken. Om opties open te houden voor de toekomst hebben we uiteindelijk besloten in de niet-DAEB tak ieder geval niet te liquideren.

Welke afweging weegt dan zwaarder?

We hadden een sterke voorkeur om eerst onze beschikbare liquide middelen in de niet-DAEB te benutten voor nieuwbouw. Daarbij hebben we gekeken of er nog exoten in onze portefeuille zitten die we kunnen overhevelen. Uiteindelijk is het vooral ook een afweging in: hoe ver wil je gaan? Met de huidige stand van zaken in de sector en mogelijk veranderende wetgeving rondom middeninkomens, wil je als corporatie flexibel blijven.

Verkopen jullie ook bezit vanuit de niet-DAEB tak?

Ja, we willen woningen op de juiste plek. Als er in onze niet-DAEB tak woningen zitten die blijvend gereguleerd verhuurd worden, horen ze in onze ogen niet thuis in de niet-DAEB. Die verkopen we dus aan de DAEB. We verkopen ook woningen aan de middeninkomens. De woningen die we verkopen zijn vaak grotere woningen. Woningen met veel punten en een hoge maximale huur. Wij verkopen deze woningen in de vorm van betaalbare koop.

Hoe kijken jullie naar slim overhevelen van DAEB naar de niet-DAEB tak?

Veel corporaties hebben woningen in de niet-DAEB die eigenlijk niet in die categorie thuishoren. Door die woningen te verkopen aan de DAEB, krijg je financiële middelen die je slim kunt inzetten om de middeninkomens te bedienen, nieuwbouw te realiseren en projecten te ondersteunen. Dit geeft je flexibiliteit om met je visie door te gaan, zonder afhankelijk te zijn van ongeborgde financiering op korte termijn.

Maakt dit jullie als organisatie slagvaardiger?

Ja, we worden slagvaardiger richting aannemers en andere partners voor beide doelgroepen. We worden natuurlijk vaak benaderd voor de sociale huur. Met deze koers kunnen we ook bij eigen ontwikkelingen, zoals sloop-nieuwbouw, makkelijker bepalen wat we gaan ontwikkelen. Dit geeft flexibiliteit in onze aanpak en met deze koers bevorder je de doorstroming. In onze ogen is dit noodzakelijk om stappen te maken in de woningcrisis.

Zijn er meer tips die je andere corporaties mee wilt geven?

Zorg dat je binnen je organisatie op één lijn zit. Dat maakt de uitwerking van de strategie makkelijker en efficiënter. Daarbij helpt het om zo’n traject met een externe partij te doen. Je wordt dan extra aan het denken gezet door kritische vragen en een bredere blik.

Verder zou ik zeggen: kijk naar de behoeften van stakeholders, zoals de gemeente. Ga ook in gesprek met andere partijen om te bepalen welke woningen nodig zijn in de regio en hoe deze in de strategie passen.

Meer over de mogelijkheden van niet-DAEB?

Heeft u vragen over dit proces of uw specifieke situatie? Stel uw vraag via onderstaand formulier of neem vrijblijvend contact op met Jeroen Dungelmann. Wilt u alvast meer lezen over onze dienstverlening rondom niet-DAEB? Lees hier meer over onze niet-DAEB analyse.