Woningcorporaties in Nederland de grootste bezitter van woon-zorgvastgoed

Woningcorporaties zijn een grote bezitter van woon-zorgvastgoed. Binnen dit domein zorgen ontwikkelingen zoals het ‘scheiden van wonen en zorg’ voor een wijzigend risicoprofiel van dit vastgoed. Mogelijk leidt dit zelfs tot een transformatieopgave. Maar over welke omvang hebben we het nu eigenlijk? En voor welke specifieke uitdagingen zorgt het woon- zorgvastgoed?

De cijfers uit Corporatie in Perspectief (CiP) 2017 schetsen een duidelijk beeld: 4,3% van alle corporatiewoningen betreft een zorgwoning. In totaal gaat het om ruim 100.000 zorgwoningen waarvan 82% intramurale zorg en 18% extramurale zorg.

^{Figuur 1: Aandeel zorgwoningen corporatiesector, Bron: Aedes, Corporatie in Perspectief 2017}

Hoe groot is het aandeel zorg in de portefeuille?

Bij het overgrote deel van de corporaties (236) betreft tussen de 0 en 10% van de woningen een zorgwoning. Bij 17 corporaties is dit meer dan 10% van de portefeuille en 58 corporaties geven op geen zorgwoningen in portefeuille te hebben.

^{Figuur 2: Aandeel zorgwoningen, bron: Aedes, Corporatie in Perspectief 2017}

Dit betekent dat 81% van de corporaties zorgvastgoed in haar portefeuille heeft:

• 41% heeft zowel intramurale als extramurale zorgwoningen
• 36% heeft enkel intramurale zorgwoningen
• 4% heeft enkel extramurale zorgwoningen
• 19% heeft geen zorgwoningen

25 miljard euro bestaat uit zorgvastgoed

Bijna 10% van het vermogen van corporaties, omgerekend zo’n 25 miljard euro, bestaat uit zorgvastgoed. Hierin is zowel eerstelijns zorgvastgoed (maatschappelijk vastgoed) als verplegingstehuizen en aanleunwoningen, levensloopbestendige woningen en seniorenwoningen meegenomen. De totale omvang van de woon-zorgvastgoed sector beslaat circa € 75 miljard. Corporaties bezitten dus praktisch één derde van het totaal. Ze blijken in Nederland dan ook veruit de grootste bezitter van woon-zorgvastgoed te zijn.

Uitdagingen van woon- zorgvastgoed

Het stijgende aantal ouderen, de veranderende woonbehoefte en de wens van de overheid om mensen langer thuis te laten wonen. Vooral de combinatie van deze ontwikkelingen maken woon-zorgvastgoed tot een complex speelveld. Vraagstukken waarvoor een corporatie kan komen te staan variëren uit zaken als:

• Voldoen de zorgwoningen aan de eisen van deze doelgroep?
• Hoe past woon-zorgvastgoed binnen de waardering op marktwaarde conform het waarderingshandboek?
• Wie is verantwoordelijk voor de uitvoering van de inkomenstoets en het passend toewijzen?
• Ligt er een duidelijke demarcatielijst voor het onderhoud?
• In welke mate is het vastgoed aan te passen aan een veranderende vraag in de toekomst?
• Kan ik een (nieuwe) huurder vinden voor een groot zorgcomplex?

Risico’s van zorgvastgoed beperken

Bij omvangrijke investeringsvraagstukken in woon-zorgvastgoed, of als een groot deel van het bestaande zorgvastgoed aan één verhuurder is verhuurd – zoals veelal bij intramuraal zorgvastgoed het geval is – is het tevens zinvol het debiteuren risico van deze huurder(s) in kaart te brengen. Een stabiele zorginstelling als huurder verkleint het risico van betalingsproblemen of – in het ergste geval – plotse leegstand door een faillissement. De kredietwaardigheid van uw huurder is daarom van groot belang. Uit de Corporatie Survey van Q4 2018 kwam naar voren dat 20% van de corporaties aangeeft dit niet te controleren. De helft van de ondervraagden gaf aan zelf de vinger aan de pols te houden door jaarlijks in gesprek te gaan met de huurder of gebruik te maken van tools als ZorgRating.

Heeft u vragen over uw zorgvastgoed?

Heeft u vragen over de kredietwaardigheid van uw huurder? Of wilt u sparren met onze adviseurs over de uitdagingen waar u als corporatie tegenaan loopt? Stel u vraag aan onze experts. Wilt u weten waar een zorginstelling staat ten opzichte van de markt? Bekijk de voorbeeldrapportages van ZorgRating of vraag direct een individuele rating aan.