Evaluatie Woningwet en aangekondigde maatregelen huurmarkt

Op 22 februari 2019 heeft het ministerie van BZK het eindrapport gepresenteerd van de evaluatie van de Woningwet. Tevens heeft het ministerie maatregelen aangekondigd die de betaalbaarheid van huurwoningen moeten gaan borgen. Onze adviseurs zetten de belangrijkste conclusies en de aangekondigde maatregelen voor u op een rij.

In het kort de belangrijkste conclusies en aankondigingen

Maatregelen huurmarkt

• De DAEB inkomensgrens komt hoger te liggen voor
  een meerpersoonshuishouden ten opzicht van een eenpersoonshuishouden.
• BZK overweegt gemeenten, door middel van een
  ‘noodknop middenhuur’ de ruimte te geven om de aanvangshuren in de vrije sector
  tijdelijk te maximeren op basis van een percentage van de WOZ-waarde.
• Huishoudens met een inkomen van 2x modaal kunnen
  een huurverhoging krijgen waarbij de huur in één keer stijgt tot de
  liberalisatiegrens of de lagere maximale huur o.b.v. het WWS-stelsel.

Evaluatie Woningwet

• BZK ziet geen aanleiding voor grote stelselwijzigingen. Waar mogelijk worden detailregels en wettelijke uitvoeringsvoorschriften geschrapt.
• De tijdelijke verruiming van de DAEB inkomensgrens naar € 42.436,- wordt niet verlengd.
• Ouderen met vermogen, maar met een laag inkomen worden in de toekomst mogelijk uitgezonderd van passend toewijzen.
• Het leefbaarheidsbudget van maximaal € 129,17 per woning komt te vervallen.
• Er wordt onderzocht of de grens voor het hebben van een onafhankelijke controller kan worden verhoogd van 2.500 naar 5.000 woningen.
• Vanuit de Woningwet zal geen belemmering worden opgelegd om stroom terug te leveren aan het net en de besparingen indirect ten goede te laten komen aan de huurder.
• Om de liquiditeitsdruk en administratieve rompslomp van de interne lening te beperken wordt onderzocht of het aflossen van de interne lening kan worden vereenvoudigd.

De uitgebreide samenvatting van de conclusies en maatregelingen

Aangekondigde maatregelen huurmarkt

DAEB inkomensgrens wordt gedifferentieerd

• De DAEB inkomensgrens komt hoger te liggen voor
  een meerpersoonshuishouden ten opzicht van een eenpersoonshuishouden.
• De inkomensgrenzen worden niet regionaal
  gedifferentieerd. Wel gaat BZK de mogelijkheden hiertoe onderzoeken.

‘Noodknop middenhuur’ moet excessieve huurstijging middenhuur voorkomen

• BZK overweegt gemeenten de ruimte te geven de
  aanvangshuren in de vrije sector tijdelijk te maximeren op basis van een
  percentage van de WOZ-waarde.
• De punten voor de WOZ-waarde in de opbouw van de
  totale WWS-punten, zal mogelijk gemaximeerd worden om woningen zodoende
  beschikbaar te houden voor middeninkomens.

Inkomensafhankelijke huurverhoging op de schop

• Huishoudens met een hoog inkomen (2x modaal) kunnen
  een huurverhoging krijgen waarbij de huur in één keer stijgt tot de
  liberalisatiegrens of de lagere maximale huur o.b.v. het WWS-stelsel.
• Deze forse huurstijging zal, in verband met de
  maximale huursomstijging, wel gecompenseerd moeten worden door middel van
  huurmatiging bij andere woningen.

Huursombenadering

• De maximale jaarlijkse huursomstijging wordt
  gekoppeld aan de inflatie (conform het huurakkoord Aedes/Woonbond).
• Huurharmonisatie en huurverhogingen als gevolg
  van verduurzaming tellen dan niet mee in de berekening van de jaarlijkse huursomstijging.

Evaluatie Woningwet

Hoofddoelen Woningwet bereikt

• Hoofddoelen van de herziene Woningwet zijn
  bereikt. Derhalve ziet BZK geen aanleiding voor grote stelselwijzigingen.
• Invoering van de herziene Woningwet heeft wel geleid
  tot sterke toename administratieve lasten.
• Waar mogelijk worden detailregels en wettelijke
  uitvoeringsvoorschriften geschrapt. Bijvoorbeeld het schrappen van beperkingen
  bij het realiseren van kleinschalig BOG of het schrappen van de limitatieve
  lijst met diensten aan bewoners.

Tijdelijke verruiming DAEB inkomensgrens komt te vervallen

• De tijdelijke verruiming van de DAEB
  inkomensgrens naar € 42.436,- wordt niet verlengd.
• Samen met corporaties en de Belastingdienst
  wordt verkend of de toetsing van inkomens gedigitaliseerd kan worden.

Uitzondering voor ouderen met vermogen in het passend toewijzen

• Ouderen met vermogen, maar met een laag inkomen
  worden in de toekomst mogelijk uitgezonderd van passend toewijzen.

Regelgeving t.a.v. leefbaarheid wordt vereenvoudigd

• Het leveren van een financiële bijdrage voor
  kleinschalige buurtactiviteiten (gericht op ontmoetingen tussen buurtbewoners) wordt
  toegestaan.
• Het leefbaarheidsbudget van maximaal € 129,17
  per woning komt te vervallen.

Marktconformiteit niet-DAEB tak

• De corporatie is vrij om zelf te bepalen welk
  huurprijsbeleid er wordt gevoerd in de niet-DAEB tak, zolang de niet-DAEB tak
  als geheel levensvatbaar en financierbaar blijft.
• Op portefeuilleniveau dient de corporatie
  marktconform te opereren.

Belemmeringen bij het verduurzamen van het eigen bezit worden opgelost

• Het uitgangspunt in de verduurzamingsopgave
  blijft dat corporaties in duurzaamheid mogen investeren zolang er een relatie
  is met het eigen bezit. De corporatie mag niet de risico’s en verantwoordelijkheden
  op zich nemen van andere eigenaren.
• Wel worden de regels aangepast zodat corporaties
  aan het eigen bezit dezelfde investeringen kunnen doen als andere
  vastgoedeigenaren.
• Een fysieke verbinding tussen energieopwekkende
  installaties en de individuele energiemeter van een woning is daarmee niet
  nodig.
• Vanuit de Woningwet zal geen belemmering worden
  opgelegd om stroom terug te leveren aan het net en de besparingen indirect ten
  goede te laten komen aan de huurder.

Lokale samenwerking wordt verder versterkt

• In samenwerking met de Woonbond, VNG, VTW en
  Aedes, wordt een traject opgestart om de kwaliteit en het functioneren van de
  lokale driehoek verder te versterken.
• De indicatieve bestedingsruimte (IBW) wordt niet
  afgeschaft. Wel wordt onderzocht of de IBW kan worden doorontwikkeld en of de
  uitleg ervan kan worden verbeterd.

Meer ruimte voor investeringen in middenhuursegment

• De markttoets wordt niet afgeschaft vanwege
  gebleken interesse van marktpartijen.
• Wel wordt het proces van de markttoets versneld
  en vereenvoudigd, onder andere door het wegnemen van maximumbedragen en vereiste
  projectrendementen.

Vereenvoudiging administratieve scheiding DAEB/niet-DAEB

• De scheiding van DAEB en niet-DAEB werkzaamheden
  blijft gehandhaafd waarbij ook beide takken eigen ratio’s blijven houden i.v.m.
  de mogelijkheid van geborgde financiering in de DAEB tak.
• Vereenvoudiging van het aflossen van de interne
  lening wordt in samenwerking met Aw en WSW onderzocht om de liquiditeitsdruk en
  administratieve rompslomp van de interne lening te beperken.

Grens voor controller omhoog naar 5.000 woningen

• Samen met Aw en WSW wordt bezien of de grens
  voor het hebben van een onafhankelijke controller kan worden verhoogd van 2.500
  naar 5.000 woningen zoals eveneens voor de OOB-status wordt gehanteerd.

Extern toezicht

• Toezicht wordt meer ‘principe based’ ingericht
  i.p.v. ‘rule based’. Dit zou betekenen dat de Aw meer discretionaire
  bevoegdheid krijgt.
• De ingezette lijn van Aw van risicogericht
  toezicht wordt doorgetrokken.

Meer weten over de aangekondigde maatregelen en de evaluatie van de Woningwet?

Heeft u vragen over de aangekondigde maatregelen? Neem contact op met onze adviseurs. Direct zelf aan de slag? Tijdens de training ’Woningwet: de spelregels op een rij’ gaan we in op de actualiteit van de Woningwet en hoe het palet van Woningwet spelregels effectief kan werken binnen uw corporatie. Er is daarbij aandacht voor de borging van de Woningwet in de werkwijze en processen.