Hebben klimaatrisico’s invloed op de waarde van vastgoed?

De gevolgen van klimaatverandering voor vastgoedbeleggers worden steeds urgenter en duidelijker zichtbaar. De klimaatrisico’s hebben grote invloed op de waarde van vastgoed. Academische literatuur over de invloed van fysieke klimaatrisico’s op vastgoed is sterk aan het groeien. De conclusies binnen deze discussie zijn erg relevant voor het risico en rendement van de vastgoedportefeuilles van institutionele beleggers, verzekeringspolissen en individuele vastgoedinvesteerders. In dit artikel bespreken we een aantal vormen van fysieke klimaatrisico’s en de relevantie hiervan voor beleggers.

Welke soorten klimaatrisco’s zijn er?

We onderscheiden twee soorten klimaatrisico, met elk een aantal vormen:

• Fysiek risico omvat de schade effecten van natuurrampen zoals: overstromingen, natuurbranden en tropische cyclonen.
• Transitierisico’s zijn het gevolg van de overgang naar een CO2-neutrale economie. Bijvoorbeeld, hogere eisen van consumenten met betrekking tot duurzaamheid kunnen voor een waardedaling van oudere gebouwen zorgen.

#1 Fysiek risico: Nederlands vastgoed is gevoelig voor overstromingsrisico

Een eerste vorm van fysiek klimaatrisico is overstromingsrisico. Overstromingsrisico neemt in grote mate toe door de stijging van de zeespiegel en veranderende weersomstandigheden. In Nederland kan overstromingsgevaar grote invloed hebben, met een risicogebied van 60% van de totale landoppervlakte^[1]. Bronnen zoals risicokaart.nl en overstroomik.nl informeren de bevolking over de ernst van overstromingsrisico bij hun in de buurt. Langs de kust en rivieren vormt water een reëel risico voor huishoudens.

Onderzoek over overstromingsrisico

Onderzoek van Eichholtz, Steiner en Yönder (2019) laat zien dat de invloed van overstromingsrisico een negatief effect heeft op de prijzen van commercieel vastgoed in New York. Dit prijseffect is niet slechts een eenmalige shock van orkaan Sandy, maar een langere prijstrend die rekening houdt met  overstromingsrisico. Een soortgelijk effect in residentiële woningprijzen is gevonden door Bernstein et al. (2018)^[2]. Volgens deze studie daalt de waarde van vastgoed, blootgesteld aan een stijgende zeespiegel, met gemiddeld 7%. Ook communicatie over de locatie van overstromingsrisico kan zorgen voor een verlaging van vastgoedprijzen in die regio^[3]. In deze podcast spreekt Wouter Geerlings met partner en hoogleraar vastgoed en financiën Piet Eichholtz over klimaatrisico’s en vastgoed.

#2 Fysiek risico: Droge zomers verhogen het natuurbrandrisico in Nederland

Een tweede vorm van fysiek klimaatrisico is natuurbrandrisico. Stijging van de temperatuur lijdt tot toenemende droogte. Drogere gewassen en grond zijn vatbaarder voor natuurbranden, zoals bijvoorbeeld duidelijk zichtbaar was in Australië en Californië in 2019. Volgens het CBS waren er bijna tweemaal zoveel natuurbranden in Nederland in 2018 vergeleken met het jaar ervoor, zoals weergegeven in onderstaande figuur.

Onderzoek over risico op natuurbranden

De meerderheid van de studies rondom bosbranden in Amerika laat zien dat woningen dichter in de buurt van de brand lager worden gewaardeerd. Daarnaast bewijzen Mueller en Loomis (2009)^[4] dat een tweede brand op een gelijke locatie de woningprijs het meest beïnvloedt, met een hogere risicoperceptie als verklaring. Hansen en Naughton (2013)^[5] beweren juist dat bij grote branden de kans op een soortgelijke brand in de toekomst afneemt en de prijzen van nabijgelegen huizen dus stijgen. Net zoals bij overstromingsrisico, toont Loomis (2004)^[6] aan dat verkoopprijzen vijf jaar na de brand 15-16% lager liggen. Oftewel, van een waardeverlies dat zich snel herstelt is geen sprake.

#3 Fysiek risico: Europese stormen worden frequenter en zwaarder

Een derde vorm van fysiek klimaatrisico is een storm of orkaan risico. Grote stormen, zoals orkaan Sandy in 2012, zorgen voor grote schade aan vastgoed. Volgens berekeningen van het KNMI zorgt een warmer klimaat voor grotere herfststormen in Europa in de toekomst: “Aan het eind van deze eeuw kan ook Europa om het jaar getroffen worden door een Sandy.”

Volgens een studie van Javeline en Kijewski-Correa (2018)^[7] nemen Amerikaanse huizeneigenaren in risicogebieden niet voldoende actie ter bescherming tegen grote stormen. Geïnformeerde vastgoedbeheerders maken wel beschermende investeringen in hun objecten, zoals dubbele beglazing en zandzak barricades, om directe schade te voorkomen. Wanneer het risico te groot wordt, vinden negatieve waardeveranderingen plaats en worden objecten aan de kust zelfs volledig uit de portefeuille gehaald^[8].

Wat wordt er al gedaan door beleggers?

Er wordt al actie ondernomen door beleggers en verzekeraars die hun blootstelling aan klimaatrisico’s willen verkleinen. Het vastgoedteam van PGGM heeft bijvoorbeeld met Munich RE haar portfolio geanalyseerd op diverse vormen van klimaatrisico. Daarbij zijn objecten op risicolocaties geïdentificeerd en is het totale portefeuillerisico in kaart gebracht. Vastgoedfonds Heitman LLC heeft samen met het Urban Land Institute (ULI) een verslag uitgebracht over de invloed van klimaatverandering op hun vastgoedportefeuille. Ook zij tonen aan dat fysiek risico zorgt voor een daling in liquiditeit en waarde van vastgoed.

Cruciaal dat beleggers meer rekening houden met klimaatrisico’s

Aan de hand van de huidige literatuur kunnen we concluderen dat de besproken klimaatrisico’s duidelijk een effect hebben op de waarde van vastgoed. De verdere stijging van de zeespiegel, toenemende droogte en hevigere stormen zullen deze risico’s in Nederland vergroten. Beleggers en verzekeraars in de vastgoedmarkt moeten rekening houden met klimaateffecten en kunnen projecten van PGGM en Heitman als voorbeeld nemen. Bekijk ook de 10 manieren om met deze klimaatrisico’s om te gaan.

Meer weten over de implementatie van ESG beleid?

Wilt u verder sparren met onze adviseurs over de mogelijkheden voor uw situatie? Finance Ideas heeft een gespecialiseerd ESG team die het bestuur, beleggingscommissie en/of bestuursbureau kan ondersteunen bij de implementatie van ESG in de beleggingsportefeuille. Neem contact op met ons team, zij denken graag mee.

^{[1] https://www.dnb.nl/binaries/1706275_Klimaatverandering_NLWEB_def_tcm46-363851.pdf
[2] https://pdfs.semanticscholar.org/14df/1146ba76f76c5dd7114ca75a283cf3258e44.pdf
[3] https://www.researchgate.net/publication/281348020_Housing_Prices_and_the_Public…
[4] https://link.springer.com/article/10.1007/s11146-007-9083-1
[5] https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0921800913003194
[6] https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S1104689904000340
[7] https://link.springer.com/article/10.1007/s10584-018-2257-4
[8] http://www.ccpo.odu.edu/~klinck/Reprints/PDF/mcnamaraNatClim2013.pdf}