Sturen op het eigen vermogen; het perspectief van woningcorporaties

In dit essay, dat op verzoek van platform31 is opgesteld, bespreekt Johan Conijn de betekenis van het eigen vermogen voor woningcorporaties. Daarbij bekijkt hij welke eisen een duurzaam bedrijfsmodel stelt aan de omvang en de ontwikkeling van het eigen vermogen. Die verkenning is actueel en relevant omdat de meeste woningcorporaties geconfronteerd worden met een dalend eigen vermogen. Dat is een ongemakkelijke situatie en roept de vraag op hoe lang dat goed kan gaan. Hierbij een samenvatting van zijn belangrijkste bevindingen. Het volledig essay kunt u hier lezen.

Bepaling omvang van het eigen vermogen

De omvang van het eigen vermogen wordt bepaald door de waardering van de woningen en die van de leningen. Het te hanteren vermogensbegrip zou moeten aansluiten bij de maatschappelijke rol van woningcorporaties. Dit impliceert dat de marktwaarde van woningen als waarderingsgrondslag voor dat doel niet geschikt is. De beleidswaarde die gebruikt zou kunnen worden voor de waardering van de woningen, vertoont ook verschillende tekortkomingen. De belangrijkste daarvan is dat met functionele veroudering te weinig rekening wordt gehouden. De leningen worden op de balans nominaal gewaardeerd. Het zou meer inzicht geven in de omvang van het eigen vermogen als de leningen zouden worden gewaardeerd op basis van de rentabiliteitswaarde, die gelijk is aan de contante waarde van de rentebetalingen en de aflossingen met een corporatie specifieke disconteringsvoet.

Inzicht in oorzaak van daling solvabiliteit

Als toezichthouders en woningcorporaties zich bij de beoordeling van de financiële ontwikkelingen richten op de financiële ratio’s, waarbij het in dit verband met name gaat om de LTV en de Solvabiliteit, dan blijft buiten beeld dat onder de huidige omstandigheden het eigen vermogen de komende jaren sterk zal gaan dalen. Het is van belang om inzicht te hebben in de oorzaak van een stijging van de LTV, resp. een daling van de Solvabiliteit. Of de stijging resp. de daling het gevolg is van meer leningen (=groei) of het gevolg is van een daling van het eigen vermogen (=krimp) is van groot belang

Ondergrens eigen vermogen

Sturen op de omvang en de ontwikkeling van het eigen vermogen vereist een opvatting over het structureel gewenste niveau van het eigen vermogen. Veel woningcorporaties zijn van mening dat ze de financiële ruimte hebben om het eigen vermogen te laten afnemen. De vraag is dan wel waar de ondergrens ligt. Er zijn enkele bouwstenen geformuleerd om het structureel gewenste niveau van het eigen vermogen te bepalen. Deze bouwstenen behoeven verdere operationalisering.

Aannemende dat het eigen vermogen zich op het gewenste niveau bevindt, dan vereist het behoud van de koopkracht van het eigen vermogen dat het rendement op het eigen vermogen gelijk is aan structurele stijging van de bouwkosten, die  momenteel op 2,5% wordt geraamd.

Rendement op eigen  vermogen

Een kwantitatieve illustratie met de fictieve woningcorporatie Rentmeester, die een gemiddelde woningcorporatie is, laat zien dat onder de huidige investeringscondities het rendement op het eigen vermogen negatief is. Er is een groot verschil tussen het op termijn gewenste rendement van 2,5% en het huidige rendement. Dit bedreigt op termijn de continuïteit van de woningcorporaties.

Het is niet reëel te verwachten dat een daling van het eigen vermogen op korte termijn omgebogen kan worden naar een jaarlijkse stijging van 2,5%. Het vergt tijd voordat onderkend wordt dat er bij een dalend eigen vermogen niet sprake is van een duurzaam bedrijfsmodel. Er is draagvlak nodig om de benodigde aanpassingen te kunnen realiseren. De ‘wissels’ dienen te worden omgezet. Ten behoeve van het draagvlak, dat het op termijn nodig is de wissels om te zetten, is het van belang dat woningcorporaties veel explicieter communiceren over de ontwikkeling van het eigen vermogen. Niet het eigen vermogen op basis van marktwaarde, maar het eigen vermogen op basis van een (aangepaste) beleidswaarde  en rentabiliteitswaarde van de leningen.

Inzicht in de financiële toekomst van uw corporatie?

Zijn uw maatschappelijke ambities haalbaar en passen ze binnen de financiële spankracht van de corporatie op lange termijn? Het Corporatie PrognoseModel geeft u inzicht bij dit soort vragen. De doorrekeningen en conclusies op basis van dat model geven u inzicht in de effecten van scenario’s en maken het mogelijk om de discussie op strategisch niveau te voeren. Bekijk het voorbeeld of neem vrijblijvend contact op met Johan Conijn voor de mogelijkheden.