Integrale beoordeling vastgoedinvesteringen

Context investeringsbeslissingen sterk veranderd

De context waarin investeringsbeslissingen in de langdurige zorg plaatsvinden is de achterliggende jaren flink veranderd. Vanaf 2012 is geleidelijk aan afgestapt van de bekostiging van vastgoed via nacalculatie en overgegaan tot cliëntgebonden (prestatieafhankelijke) vergoedingen middels de NHC en NIC. Dit impliceert dat zorginstellingen hun vastgoed voor eigen rekening en risico moeten ontwikkelen. De introductie van onderhandelbare integrale tarieven en de toenemende inzet van zorgkantoren op de leveringsvorm VPT brengen additionele onzekerheid met zich mee.

Investeringen integraal beoordelen

Het toegenomen risicoprofiel van vastgoed maakt het voor zorginstellingen nog belangrijker om investeringen op een gedegen wijze te beoordelen. Uiteraard is het allereerst van belang dat investeringen ten dienste staan van het primaire (zorg)proces en passen binnen de strategische (vastgoed)visie. Investeringen dienen echter ook financieel verantwoord te zijn. In dat kader pleit Finance Ideas ervoor om investeringen zoveel mogelijk integraal te beoordelen.

Integraal beoordelen: wat wordt hiermee bedoeld?

Onder een dergelijke beoordeling wordt verstaan het integraal in ogenschouw nemen van alle relevante kasstromen, zowel uit de zorg- als vastgoedexploitatie. Keuzes in de ontwerpfase van gebouwen hebben namelijk financiële gevolgen voor de exploitatiefase. Bijvoorbeeld ten aanzien van het mogelijk maken van een optimale personeelsinzet in relatie tot de groepsgrootte van cliënten. Of een ander voorbeeld: additionele (duurzaamheids)investeringen kunnen leiden tot een ander onderhoudsniveau en/of een lager energieverbruik. Dergelijke effecten staan in relatie tot het investeringsniveau en dienen derhalve meegenomen te worden in de investeringsafweging.

Twee verschillende benaderingen

In de praktijk kan dit op twee manieren worden uitgewerkt. De eerste mogelijkheid is om de investering volledig integraal te benaderen. Daarbij worden de zorg- en vastgoedexploitatie van de investering als één geheel beoordeeld. Het voordeel hiervan is dat expliciet de verbinding wordt gelegd tussen vastgoed en zorg. Dit stimuleert de ontwikkeling van passende huisvesting waarbinnen een gezonde zorgexploitatie mogelijk is. Een nadeel kan zijn dat dit minder goed aansluit op de wijze waarop de verschillende betrokken afdelingen (Zorg en Vastgoed) op dit moment veelal zijn ingericht.

Een tweede mogelijkheid is om de zorg- en vastgoedexploitatie beiden te beschouwen, maar separaat te beoordelen. Dit kan bijvoorbeeld betekenen dat de zorgexploitatie minimaal sluitend dient te zijn, en dat de vastgoedexploitatie inclusief investering aan een bepaalde rendementseis moet voldoen. Het voordeel hiervan is dat expliciet wordt gemaakt dat zowel de zorg- als vastgoedexploitatie de eigen broek moeten ophouden.

Bekostigingssystematiek leidend voor investeringsbeoordeling?

In de praktijk kiezen veel zorginstellingen voor de tweede benaderingswijze. Hierbij wordt gedacht langs de lijnen van de bekostigingsstructuur. Dit impliceert dat de opbouw van de NHC-component van het integrale tarief als basis wordt genomen voor de investeringsbeoordeling. De NHC (normatieve huisvestingscomponent) is bedoeld ter dekking van de investerings- en vermogenskosten, en bevat tevens een vergoeding voor instandhoudingsonderhoud.

Deze benadering gaat er echter aan voorbij dat ook in een ander deel van het tarief een vergoeding is opgenomen voor vastgoedgerelateerde kosten. De materieel-component van het integrale tarief bevat evenals de NHC-component een (substantiële) vergoeding voor onderhoudskosten, en is daarnaast mede bedoeld ter dekking van de energiekosten.^[1]

Total Cost of Ownership

Indien wordt gekozen voor de tweede benaderingswijze (separate beoordeling zorg- en vastgoedexploitatie), verdient het aanbeveling om de investeringsbeoordeling in te richten vanuit het perspectief van de Total Cost of Ownership. Dit impliceert dat alle vastgoedgerelateerde kosten in de beoordeling worden meegenomen. Dit voorkomt discussies over demarcatie tussen afdelingen en maakt betere sturing mogelijk. Daar dient tegenover te staan dat een deel van het budget uit de zorgexploitatie (vanuit de component materieel) wordt overgeheveld naar de vastgoedexploitatie.

Samenvattend: het meenemen van alle relevante aspecten staat voorop bij het nemen van een weloverwogen investeringsbeslissing. Niet de bekostigingsstructuur is leidend; de inhoudelijke afweging staat centraal in de wijze waarop de investeringsbeoordeling wordt vormgegeven.

Meer weten over investeringsbeoordelingen?

Wilt u aan de slag met dit onderwerp? Wij ondersteunen zorginstellingen bij investeringsafwegingen of bij de financiële doorrekening en/of beoordeling van businesscases. Wilt u eens sparren over uw mogelijkheden en de juiste aanpak? Stel uw vraag via onderstaand formulier of neem vrijblijvend contact op met Corstiaan Verweij.

^{[1] Zie voor meer informatie over de (omvang) van deze vergoedingen de volgende twee rapporten: Kostenonderzoek langdurige zorg (KPMG, 2018) en Verantwoordingsdocument prestaties en tarieven langdurige zorg, fase 2, van kosten naar tarieven (NZa, 2018).}