Nieuw onderzoek: Het effect van babyboomers op de woningmarkt
De ontwikkeling van woningprijzen wordt vaak verklaard vanuit rente, inkomen, kredietverlening en het woningtekort. Maar ook de rol van demografie is belangrijk. De woningmarkt is daarbij in essentie een voorraadmarkt, waarbij prijsdynamiek vooral wordt bepaald door de instroom van kopers en de uitstroom van eigenaren. Een grote geboortegolf zorgt niet direct voor hogere woningprijzen. Dat effect wordt pas zichtbaar wanneer deze generatie de leeftijd bereikt waarop veel mensen een woning kopen. En het keert wanneer dezelfde generatie de woningmarkt op latere leeftijd weer verlaat.
Dat blijkt uit het onderzoek ‘Baby Booms and Asset Booms: Demographic Change and the Housing Market’ van Marc Francke (professor real estate analytics) en Matthijs Korevaar (associate professor of finance). De onderzoekers combineren demografische gegevens met woningprijzen, huren en woningtransacties die teruggaan tot de 17de eeuw.
Hun conclusie? Demografie is een belangrijke en deels voorspelbare motor achter woningprijzen. Het onderzoek laat zien hoe de omvang en leeftijd van generaties decennia later doorwerken in de woningprijzen.
Mensen wonen hun hele leven, maar kopen niet hun hele leven
Aan het onderzoek ligt een eenvoudig mechanisme ten grondslag. Mensen hebben op vrijwel iedere leeftijd woonruimte nodig, maar de meeste huishouden kopen een (eerste) woning vaak rond hun 30ste levensjaar. De prijsstijging komt niet door een grotere woonbehoefte, maar door een tijdelijke piek van de vraag naar koopwoningen.
Uit Nederlandse transactiedata blijkt dat mensen per saldo vooral woningen kopen wanneer zij jongvolwassen zijn. Op latere leeftijd worden zij per saldo juist vaker verkoper, bijvoorbeeld vanwege een verhuizing naar een verpleeghuis of na overlijden. Daardoor ontstaat een patroon waarbij een generatie zich als een golf door de woningmarkt beweegt. Die dynamiek wordt dus niet zozeer bepaald door de totale woningvoorraad, maar door hoeveel huishoudens op een bepaald moment de koopmarkt betreden of juist verlaten. Niet het totale aantal mensen is doorslaggevend, maar de omvang van generaties wanneer zij de koopmarkt betreden of verlaten. Dit patroon blijkt niet alleen uit recente Nederlandse macrogegevens, maar ook uit historische woningtransacties in Parijs en Amsterdam.
De omvang van een generatie beïnvloedt daardoor niet alleen de totale woonvraag, maar vooral de dynamiek op de koopmarkt via instroom en uitstroom. Wanneer een grote generatie de koopmarkt betreedt, neemt de vraag naar koopwoningen toe. Wanneer dezelfde generatie de markt verlaat, komen juist meer woningen beschikbaar. De woningmarkt reageert daarmee niet alleen op structurele schaarste, maar ook op de timing van vraag en aanbod. Generaties zorgen voor schommelingen in prijzen doordat zij op vergelijkbare momenten dezelfde beslissingen nemen.
Het effect wordt tientallen jaren later zichtbaar
Francke en Korevaar onderzochten 250 jaar aan geboortecijfers en woningmarktdata. Hun belangrijkste conclusie: grote geboortegolven zorgen pas decennia later voor extra druk op de koopmarkt. Hoge geboortecijfers hangen vanaf 25 tot 29 jaar later samen met hogere koopprijzen ten opzichte van huren. Vanaf de leeftijd van 60 tot 64 jaar draait dit effect om.
In historische Amsterdamse data leidde een stijging van de bevolking met circa 1 procent door extra geboorten tot ongeveer 4 procent hogere koopprijzen ten opzichte van huren. Dat is echter geen voorspelling voor de huidige Nederlandse markt. Het laat wel zien dat de omvang van een generatie economisch relevant is. Juist doordat demografie langzaam verandert, blijft dit effect op korte termijn vaak onderbelicht. Over langere perioden blijkt het echter een belangrijke en deels voorspelbare factor in prijsontwikkeling.
De hoofdresultaten zijn gebaseerd op data uit Amsterdam en Parijs. In OECD-landen tussen 1970 en 2020 vonden de onderzoekers een vergelijkbaar patroon, zij het iets minder scherp. Daarom zijn de historische cijfers niet één op één toepasbaar op Nederland in 2026 en de komende jaren.
De Nederlandse bevolking wordt ouder én groeit nog door
Nederland vergrijst snel. Volgens het CBS groeit het aantal 65-plussers van circa 3,8 miljoen in 2025 naar 4,8 miljoen in 2040. Hun aandeel in de bevolking stijgt van 21 naar 25 procent. Vooral het aantal 80-plussers neemt sterk toe. Van ruim 0,9 miljoen in 2025 naar circa 1,8 miljoen rond 2045. In 2070 zijn dat er naar verwachting 2,1 miljoen. Daarmee groeit ook het aantal Nederlanders in de leeftijdsfase waarin huishoudens volgens het onderzoek vaker een woning verkopen dan kopen. Als deze uitstroom zich daadwerkelijk materialiseert, kan dat, bij gelijkblijvende omstandigheden, betekenen dat koopstarters gemakkelijker en tegen lagere prijzen kunnen instappen.
Meer vrijkomende woningen betekent niet dat de totale woningbehoefte daalt. Het aantal huishoudens groeit juist. Van 8,37 miljoen in 2024 naar 9 miljoen in 2034 en naar bijna 10 miljoen in 2070. Vooral het aantal eenpersoonshuishoudens neemt toe. Daaronder zijn veel alleenwonende ouderen. Deze groep heeft vooral behoefte aan een andere type woning dan in de jaren dat ze hun eerste woning kochten.
Ook de totale bevolking blijft groeien, vooral door internationale migratie. Het CBS verwacht 19 miljoen inwoners in 2037 en 20,6 miljoen in 2070. Hoewel deze prognose onzeker is, is de verwachting wel dat de woningmarkt krap blijft. De dynamiek verschuift daarmee van vooral vraaggedreven prijsdruk naar een situatie waarin ook de aanbodzijde sterker in beweging komt.. De omvang van een geboortegolf is daarom maar één van de (structurele) factoren die de toekomstige woningvraag en -behoefte bepaalt.
Meer over dit onderwerp?
Tijdens Finance Ideas Talks deelt Matthijs Korevaar, associate professor of finance, een scherp economisch en demografisch perspectief. Wat betekenen deze ontwikkelingen voor de toekomstbestendigheid van ons woningmarktsysteem? Zijn we klaar voor een samenleving waarin steeds meer ouderen passende woningen en zorg nodig hebben? Welke mechanismen zijn bepalend? Ook kijkt hij vooruit: wat gebeurt er over 10-20 jaar als we het huidige beleid voortzetten?
Benieuwd naar zijn analyse? Meld je aan voor Finance Ideas Talks op 29 oktober in Utrecht.
