Financieel bijsturen? 5 tips voor een sterke boodschap richting WSW

Het WSW verwacht dat 140 corporaties de komende vijf jaar niet kunnen voldoen aan de financiële normen voor borging als gevolg van de huurbevriezing en investeringen vanaf 2027 moeten afschalen. Aan deze corporaties is gevraagd om binnen vier weken bijsturingsinformatie aan te leveren. Wat kunt u doen om adequaat te reageren? In dit artikel delen Levi Stapper en Victor Burger tips om bij te sturen.

WSW: binnen vier weken bijsturingsinformatie

De recente waarschuwing van het WSW heeft de sector op scherp gezet. Op 6 mei 2025 maakte WSW bekend dat ongeveer 140 van de 262 woningcorporaties de komende vijf jaar niet meer voldoen aan de financiële normen voor borging als gevolg van de huurbevriezing in 2025 en 2026. WSW verwacht dat deze corporaties hun investeringen vanaf 2027 fors moeten afschalen. Daarom is aan deze corporaties gevraagd om binnen vier weken bijsturingsinformatie aan te leveren: een update van hun prognoses met de impact van de huurbevriezing en de voorgenomen maatregelen.

Ook interessant: Huurbevriezing en duurzaam presteren: 6 acties om mee aan de slag te gaan

#1 Breng aannames in beeld

Bij het doorrekenen van een huurbevriezing is het van cruciaal belang om de onderliggende aannames scherp te formuleren. In een huurbevriezingsscenario blijven huren (tijdelijk) gelijk. Maar wat betekent dat concreet in de doorrekening? Let onder andere op de volgende punten:

Welk huurbegrip wordt bevroren?

Wordt de bevriezing doorgevoerd op de kale huur (nettohuur), inclusief of exclusief huurverhoging bij mutatie (harmonisatie)? Past u de bevriezing toe op zowel het DAEB als niet-DAEB segment, of uitsluitend op het gereguleerde (DAEB)deel? Hanteert u in uw doorrekening een benadering op basis van individuele huurverhogingen of op basis van de huursomstijging? Wij raden aan om uit te gaan van het meest conservatieve scenario en alle huurverhogingen te bevriezen.

Wat is het fiscale effect van lagere huurinkomsten?

Lagere huuropbrengsten leiden tot lagere operationele kasstromen, maar ook tot een lager fiscaal resultaat. Daarmee kan de vennootschapsbelasting (VPB) dalen, wat het negatieve effect deels compenseert. Neem dit effect mee en houd rekening met de betrouwbaarheid en actualiteit van de VPB-berekening. Wij zien bij meerdere corporaties dat in de begroting met huurbevriezing dezelfde VPB-opstelling is aangehouden als voorheen. In veel gevallen is deze opstelling ingevoerd op basis van input van de eigen VPB-specialist. Controleer of deze aannames passend zijn in het huurbevriezingsscenario en in lijn met de verwachte fiscale resultaten.

Wat doet dit met de waarde van uw bezit?

De huurbevriezing werkt niet alleen door in de kasstromen, maar heeft ook impact op de beleidswaarde van het bezit. Aangezien de beleidswaarde is gebaseerd op de contante waarde van toekomstige kasstromen, zorgt een lagere (of bevroren) huurontwikkeling voor een lagere waarde. Dit is zeker het geval wanneer de bevriezing niet als tijdelijk maar structureel wordt ingerekend. In de praktijk blijkt echter dat het juist verwerken van deze waarde-effecten de nodige moeite kost. Wij zien bij meerdere corporaties dat het effect op de beleidswaarde (nog) niet of beperkt zichtbaar is in de doorrekeningen. Dit komt deels doordat de huurbevriezing soms niet volledig is doorvertaald naar de uitgangspunten in de waarderingssystematiek.

Welk beginpunt neem je bij de doorrekening?

Start je de doorrekening vanuit de laatst goedgekeurde/ingediende begroting 2025, of werk je met meer actuele inzichten, zoals een recente update van het projectoverzicht of een aangepaste meerjarenraming (MJB)? Het gekozen beginpunt heeft invloed op de aansluiting met de kasstroomprognoses en de herkenbaarheid van cijfers in de interne besluitvorming. Voor het aanleveren van de scenario’s aan het WSW raden wij aan om uit te gaan van de laatst goedgekeurde begroting.

Een scenario van huurbevriezing lijkt eenvoudig, maar kent veel gelaagde effecten. Alleen door expliciete en consistente aannames mee te nemen in uw doorrekening, ontstaat een realistisch beeld van de impact op uw financiële ruimte en investeringscapaciteit.

#2 Werk met scenario’s

De eerste stap is om uw meerjarenraming te actualiseren met de nieuwste inzichten. Een tweejarige huurbevriezing betekent twee jaar lang geen huurstijging. Het gevolg is een forse impact op de huurinkomsten en dus op de kasstromen. Volgens verschillende berekeningen lopen corporaties sectorbreed hierdoor ruim € 1 miljard aan huurinkomsten mis. Dit bedrag loopt op in de toekomst, wat neerkomt op een verlies aan leencapaciteit van € 40-50 miljard over de komende tien jaar. Breng dit effect scherp in beeld voor uw eigen corporatie door uw financiële meerjarenprognose door te rekenen met huurbevriezing in 2025-2026. Let daarbij ook op andere aannames die sinds uw laatste begroting zijn gewijzigd, zoals rentepercentages, inflatie en bouwkosten. Overweeg om deze parameters ook in een scenario aan te passen.

Werk daarbij met meerdere scenario’s om onzekerheden op te vangen. Bijvoorbeeld:

• Basisscenario: huurbevriezing in 2025-2026, daarna weer gematigde huurstijging.
• Negatief scenario: huurbevriezing houdt langer aan of andere tegenvallers (bijv. hogere rente of extra belastingen) treden op.
• Positiever scenario: het kabinet compenseert (deels) de huurderving of verzacht elders de financiële last.

Analyseer vervolgens per scenario de effecten op kasstromen, schuldpositie en investeringsruimte. Dit geeft inzicht in de bandbreedte: in het slechtste scenario ziet u hoe ver uw investeringscapaciteit terugvalt en of u dan nog binnen de financiële kaders blijft. Zo’n scenariobenadering maakt uw sturing flexibeler; u bent voorbereid om tijdig bij te sturen als de werkelijkheid tegenvalt.

#3 Maak bijsturing inzichtelijk

Na het doorrekenen van de huurbevriezing heeft u inzicht in de impact op uw kasstromen en ratio’s, waaronder de ICR. Als uit deze analyse blijkt dat de ICR onder druk komt te staan, vraagt het WSW om een eerste inventarisatie van mogelijke bijsturingsmaatregelen. In deze fase hoeft u nog geen volledig uitgewerkt plan op projectniveau aan te leveren, maar het is wél belangrijk om op hoofdlijnen toe te lichten welke maatregelen u overweegt. Neem daarin mee waarom ze realistisch zijn en wat het verwachte effect is. Niet alle maatregelen hebben eenzelfde effect op de ICR en zeker niet op korte termijn. De ICR wordt primair beïnvloed door de operationele kasstroom (voor rente) en de rentelasten zelf. Maatregelen die snel effect kunnen hebben zijn bijvoorbeeld het uitstellen (of zelfs afstellen) van projecten, het verlagen van onderhoudsuitgaven of verlagen van de beheerlasten. Maatregelen zoals herziening van huurbeleid, invoering van kostenbesparende innovaties, of aanpassing van de investeringsstrategie hebben vaak een meer geleidelijk effect, maar kunnen op termijn juist structurele ruimte creëren.

Breng ook de volkshuisvestelijke gevolgen in kaart

Naast het financiële effect hebben veel bijsturingsmaatregelen ook volkshuisvestelijke gevolgen. Het uitstellen van nieuwbouw kan leiden tot vertraging in het woningaanbod; het verlagen van onderhoud kan gevolgen hebben voor de kwaliteit of uitstraling van woningen. Daarom is het belangrijk om elke maatregel in samenhang te beoordelen. Geef per maatregel aan: wat is het financiële effect op kasstromen en ICR? Wat betekent dit voor uw strategische doelen en uw maatschappelijke opgave? Welke risico’s zijn eraan verbonden? En welke afstemming of besluitvorming is al (of nog) nodig binnen de organisatie? Denk tot slot ook aan de prioritering die in de portefeuillestrategie is aangebracht. Passen de bijstuurmogelijkheden bij het huidige SVB?

De scenario’s die eerder onder punt #1 zijn doorgerekend (bijvoorbeeld een basisscenario en een negatiever scenario met tegenvallers) vormen het uitgangspunt voor deze analyse. Per scenario kunt u aangeven of bijsturing nodig is, en welke maatregelen u in dat geval inzet of achter de hand houdt. Zo laat u zien dat u voorbereid bent op meerdere toekomstbeelden en dat u tijdig in control blijft, ook als de realiteit ongunstiger uitvalt dan nu verwacht.

#4 Maak uw verhaal richting WSW compleet voor vertrouwen

Uw rapportage richting WSW moet helder uiteenzetten hoe de huurbevriezing uw financiële positie raakt, ondersteund door cijfers uit uw aangepaste meerjarenraming. Beschrijf vervolgens concreet de bijsturingsmaatregelen die u neemt of overweegt. Denk aan: “Wij stellen project X twee jaar uit, verlagen onze onderhoudsplanning met Y% zonder veiligheid in gevaar te brengen, en verkopen Z aantal niet-DAEB objecten om extra liquiditeit te genereren.” Maak duidelijk dat u de problematiek onderkent en in control bent” (zie ook de Veelgestelde vragen aan de Aw).

Onderbouw eventuele afwijkingen

Cruciaal: onderbouw uitvoerig eventuele afwijkingen van de WSW-normen. Mocht uw prognose toch een ICR lager dan 1,4 of een LTV hoger dan 70% laten zien in bepaalde jaren, voorzie dit dan van een toelichting. Leg bijvoorbeeld uit dat dit een tijdelijke dip is die in latere jaren herstelt dankzij bepaalde maatregelen of het einde van de huurbevriezing.

Toon aan hoe u ondanks een normoverschrijding aan uw verplichtingen blijft voldoen – bijvoorbeeld doordat u voldoende kasreserves heeft om de rente te dekken, of omdat u extra maatregelen achter de hand heeft als de situatie verslechtert. Deze ‘compensatie-argumenten’ helpen het WSW vertrouwen te houden in uw kredietwaardigheid, zelfs bij een (tijdelijke) normafwijking. Onthoud: het WSW beoordeelt niet alleen de cijfers, maar ook het verhaal erachter. Een goed onderbouwd plan wekt vertrouwen dat u uw financiële continuïteit borgt.

Tot slot, onderhoud ook ná deze eerste informatielevering het contact met het WSW. Vraag desnoods om feedback op uw plannen en sta open voor suggesties. Het WSW heeft aangegeven dat gedurende de komende weken lopende verplichtingen nog geborgd worden – gebruik die ademruimte om uw huis op orde te brengen, zodat nieuwe investeringen mogelijk blijven met WSW-garantie.

#5 Actualiseer of vul uw kaderbrief aan met een addendum

De maatregelen die u tot nu toe heeft opgenomen in de meerjarenraming (zoals toekomstige besparing op onderhoud of bijsturing op nieuwbouw) komen door de aangekondigde huurbevriezing in een ander daglicht te staan. De financiële ruimte verandert immers structureel. Daarom is het verstandig om de kaderbrief aan te vullen, zodat de effecten van de huurbevriezing expliciet worden meegenomen in je beleidscyclus.

Heb je de kaderbrief nog niet vastgesteld? Neem dan het scenario van huurbevriezing (2025–2026) als expliciet uitgangspunt mee. Benoem daarbij welke financiële effecten optreden (zoals lagere huurinkomsten of druk op de ICR) en welke bijstuurmogelijkheden relevant kunnen worden. Denk aan herprioritering van investeringen, aanpassing van de onderhoudsplanning (bijv. -10%), of heroverweging van nieuwbouw en verkoopopgaven.

Heeft u de kaderbrief al wél opgesteld? Overweeg dan een addendum toe te voegen waarin de huurbevriezing en de mogelijke consequenties voor uw voorgenomen maatregelen duidt. In een eerdere raming is bijvoorbeeld al rekening gehouden met een loonstijging van 8% en verlaging van de onderhoudsbegroting met 10%. Deze keuzes verdienen heroverweging in het licht van de nieuwe kasstroomverwachting.

Huurbevriezing verhoogt urgentie voor acties

Heeft u vragen over deze tips? Of behoefte aan hulp bij de onderbouwing richting WSW? Stel uw vraag via onderstaand formulier of neem vrijblijvend contact op met Victor Burger.