Resultaten analyse: Herplaatsingsgarantie flexwoningen

In het Nationale programma woningbouw maken flexwoningen onderdeel uit van de te realiseren nieuwbouw. Voor veel corporaties brengt het ontwikkelen onzekerheden en uitdagingen met zich mee. De herplaatsingsgarantie beoogt een bijdrage te leveren aan de businesscase voor woningcorporaties. In opdracht van het ministerie voor VRO hebben Johan Conijn, Max van Son en Thomas Heijdendael een analyse uitgevoerd naar de werking en de consequenties van de herplaatsingsgarantie.

In het kort:

• Verplaatsing flexwoning grote bottleneck
• Financiële compensatie van 85% als flexwoning verplaatst én verkocht wordt
• In veel gevallen een negatief rendement en een hoge onrendabele top
• De hoogte van de bouwkosten en het huurniveau spelen een cruciale rol
• Ook de goede verhuurbaarheid is een belangrijke succesfactor

Dilemma van flexwoningen

Het voordeel van flexwoningen is dat ze relatief snel gerealiseerd kunnen worden. Ze zijn te plaatsen op een tijdelijke locatie waarvan de bestemming (nog) niet wonen is. Er is dan sprake van een tijdelijke omgevingsvergunning van in principe maximaal vijftien jaar. Een belangrijk nadeel is dat een corporatie te maken kan krijgen met de verplichting dat de flexwoning verplaatst moet worden. Dat geeft onduidelijkheid en onzekerheid over de vervolglocatie en over de terugverdienmogelijkheden van de investering.

Financiële compensatie herplaatsingsgarantie

De herplaatsingsgarantie kan hier een oplossing voor bieden. Het voorziet erin dat de corporatie een financiële compensatie ontvangt in de situatie dat de huurwoning verplaatst én verkocht wordt. De financiële compensatie is gelijk aan 85% van het verschil tussen een fictieve boekwaarde en de marktconforme opbrengstwaarde bij verkoop. Hierbij is de fictieve boekwaarde gelijk aan de bouwkosten, incl. btw, minus een lineaire afschrijving over dertig jaar bij woningen met een permanente kwaliteit en twintig jaar bij woningen met een tijdelijke kwaliteit. De corporatie ontvangt de financiële compensatie via een uitkering van het Rijk van 60% en een uitkering van de gemeente van 25% van het verschil.

Onrendabele top van flexwoningen

Flexwoningen zijn een snelle oplossing om de woningvoorraad te laten groeien op locaties waar nog geen definitief bestemmingsplan is. Toch levert een flexwoning, ook als er rekening wordt gehouden met de herplaatsingsgarantie, in de meeste situaties een negatief rendement en een hoge onrendabele top op. Naarmate de flexwoning langer verhuurd kan worden op dezelfde locatie en dus niet verplaatst hoeft te worden, ontstaat een beter financieel resultaat voor de corporatie. Zonder verplaatsing is het financiële resultaat het best, hoewel er nog wel een onrendabele top is.

De marktconforme opbrengstwaarde bij verplaatsing en verkoop is mede door de verplaatsingskosten relatief laag. De uitkering van het Rijk en die van de gemeente bieden hier wel een compensatie voor. Toch laat die compensatie onverlet dat voortgezette verhuur op dezelfde locatie (als dat mogelijk zou zijn) voor de corporatie financieel aantrekkelijker is.

Cruciale factoren voor succes

Er zijn grote onzekerheden over de exploitatie van flexwoningen. Dit geldt voor de exploitatietermijn en het exploitatieresultaat, waar woningcorporaties mee te maken hebben. Dat is ook het geval voor de uitkeringen die het Rijk op grond van de herplaatsingsgarantie zal moeten doen. De hoogte van de bouwkosten en het huurniveau spelen een cruciale rol. Ook de goede verhuurbaarheid van de flexwoning is een belangrijke succesfactor. Naarmate de verhuurbaarheid beter is, zal de opbrengstwaarde bij verkoop ook hoger zijn. Verder is het in het belang van alle betrokkenen dat de  flexwoning uiteindelijk niet verplaatst hoeft te worden. In het onderzoek worden naast de doorrekeningen ook bevindingen en aanbevelingen gegeven aan het Rijk om de risico’s voor verhuurders van flexwoningen te verkleinen.

Meer over deze analyse?

Lees meer over de resultaten in het volledige onderzoek. Wilt u meer weten de herplaatsingsgarantie en de consequenties voor de exploitatie en de waardering van flexwoningen dan kunt u contact opnemen met Johan Conijn.