Huren van vastgoedbeleggers: bezint eer ge begint

Beleggers zijn meer en meer geïnteresseerd in zorgvastgoed. Het totaalvolume voor 2017 bereikte een recordhoogte van € 630 miljoen.¹ Het betreft met name extramurale zorgwoningen, maar ook beleggen in intramuraal zorgvastgoed neemt in populariteit toe. De beleggers zijn vooral institutionele partijen (pensioenfondsen en verzekeraars), maar ook Belgische beursgenoteerde vastgoedfondsen storten zich op deze markt die in Nederland nog als onvolwassen wordt gezien.

Zorgmarkt is een groeimarkt voor beleggers

Door de vergrijzing zien beleggers de zorgmarkt als groeimarkt. Daar komt bij dat de geïndexeerde huurcontracten voor pensioenfondsen en verzekeraars een mooie inflatiehedge vormen tegenover hun verplichting die in principe ook wordt geïndexeerd. Daarnaast ligt het rendement hoger dan andere vastgoedbeleggingscategorieën, zoals woningen.

Wat is het voordeel van deze ontwikkeling voor zorginstellingen?

Een mooi perspectief voor de belegger, maar wat heeft de zorginstelling hieraan? De voornaamste reden is liquiditeit. Banken financieren circa 75% van de investering. Het resterende deel dient de instelling met eigen middelen te financieren. Een vastgoedbelegger financiert in principe de volledige investering. Daarmee brengt de belegger risicodragend kapitaal in, wat een hoger gewenst rendement kent ten opzichte van een hypothecaire lening. Het vereiste rendement van de belegger dient dan ook vergeleken te worden met de vermogenskostenvoet (WACC) van de zorginstelling. Waarbij de zorginstelling altijd de mogelijkheid heeft om voor het rendement op eigen vermogen een lagere eis te stellen dan de belegger. Dit betekent in principe wel dat de zorginstelling het risico loopt in te teren op haar eigen vermogen.

Het risico van deze ontwikkeling voor zorginstellingen

Een ander veel gehoord argument is dat vastgoedontwikkeling en beheer geen kernactiviteit is van de zorginstelling en dat een belegger in een dergelijk traject professionaliteit toevoegt. Op zich legitieme argumenten. Zeker in het geval van woningen. Ze kennen deze markt, nemen het bezettingsrisico op zich en zijn in staat goed te onderhandelen met ontwikkelaars en gemeenten. Voor intramuraal zorgvastgoed is het echter de vraag of deze vlieger op gaat. Uit de ervaring van instellingen blijkt dat beleggers voor deze categorie niet bereid zijn kortdurende contracten aan te gaan omdat zij het bezettingsrisico te hoog vinden. In de meeste gevallen zijn het triple net contracten, waarbij een groot deel van het onderhoudsrisico en de eindwaarde alsnog bij de zorginstelling ligt. Het is dan ook de vraag of het gevraagde rendement in verhouding staat met het risico dat wordt gelopen.

Aandachtspunten

Het toetreden van vastgoedbeleggers op de Nederlandse zorgmarkt van de afgelopen jaren is een interessante ontwikkeling. Het biedt zorginstellingen kansen om te groeien omdat de alternatieven voor het aantrekken van risicodragend kapitaal beperkt zijn. Maar met een casus als het ROC Leiden in het achterhoofd, zijn er ook voldoende aandachtspunten. Op basis van onze ervaring bij dergelijke trajecten hebben we een aandachtspuntenlijst opgesteld. Deze stappen kunnen u helpen bij de afweging om in zee te gaan met vastgoedbeleggers.

Checklist voor een samenwerking met vastgoedbeleggers

Het toetreden van vastgoedbeleggers biedt zorginstellingen kansen om te groeien. Om de risico’s van deze samenwerking zo veel mogelijk te beperken, hebben we de belangrijkste aandachtspunten voor u opgesteld in een checklist. De checklist geeft u houvast bij de afweging om in zee te gaan met vastgoedbeleggers.

^{1 CBRE Research, 2018}