SSH over niet-DAEB laten presteren voor je ambities

De niet-DAEB ambities staan bij corporaties steeds vaker op de agenda. Veel corporaties stellen zichzelf de vraag hoe ze het vermogen in de niet-DAEB tak kunnen gebruiken voor het realiseren van hun ambities. SSH wil maximaal presteren en wil weten hoe niet-DAEB activiteiten daarin een bijdrage kunnen leveren. Daarbij heeft zij het niet-DAEB vraagstuk uitgewerkt in drie deelvragen: wat willen we (ambities en ontwikkelkansen), wat mogen we (Woningwet) en wat kunnen we  (financieringsmogelijkheden). In een gesprek met Yvonne Brugmans, manager strategie, communicatie en vastgoedsturing bij SSH, duiken we in dit veelbesproken thema.

Niet-DAEB, waar liepen jullie eigenlijk tegenaan?

We waren nog niet heel bewust met niet-DAEB bezig. We richten ons op de student met een kleine beurs. Als je dan kijkt naar betaalbaar wonen, kom je al snel op de DAEB tak uit. Vanwege de woningnood voor de student zijn we flink aan het uitbreiden en acquisitie aan het doen. Mooie plannen vormen zich en dan komt ook het niet-DAEB vraagstuk automatisch naar voren.

De plint

In de plint is ruimte voor faciliteiten voor de bewoners, zoals een wasserette en ontmoetingen. De plint is onderin het gebouw waar ondersteunende functies voor de woningen zitten en dus relevant voor het niet-DAEB vraagstuk.

We hebben in onze plint altijd iets voor het ontmoeten van studenten. Studenten zijn één van de eenzaamste bevolkingsgroepen in Nederland. Eenzaamheid is voor ons dan ook echt een aandachtspunt. Voor een nieuw gebouw hebben we een programma gemaakt met allerlei activiteiten voor in de plint. Een ontwikkeling die mooi past bij onze missie en strategie, maar waarbij de vraag ontstond hoe dit voor niet-DAEB zit. Dit was voor ons dan ook de aanleiding om met het onderwerp aan de slag te gaan.

Willen, mogen en kunnen van niet-DAEB

Onze niet-DAEB portefeuille is niet zo groot en eigenlijk hebben we geen strategie hoe we daar mee omgaan. Wat we wel weten is dat de missie en visie van SSH leidend is. We willen de student echt de volgende stap in het leven bieden en daar hoort betaalbare huisvesting en ontmoeting bij. Die ontmoeting raakt de niet-DAEB tak. SSH weet dus wat ze ‘wil’ en dat roept automatisch de vraag op  ‘wat mag er dan’? Dan komt wetgeving om de hoek kijken en zoek je naar het inzicht of de plannen überhaupt zijn toegestaan. De feitelijke financieringsvraag ‘kunnen we het betalen?’ komt pas daarna. Dit was overigens wel het concrete vraagstuk van de MT-tafel  en gaf de doorslag om een externe analyse uit te voeren voor inzicht in onze mogelijkheden.

Niet-DAEB als middel voor de DAEB portefeuille

’We zijn met name gericht op de DAEB portefeuille en minder op de niet-DAEB portefeuille. Intern was nog onvoldoende scherp dat je met de niet-DAEB iets kunt doen voor je DAEB portefeuille. De doorrekeningen uit de analyse hebben dit inzicht gegeven. Daarin werd duidelijk dat niet-DAEB de afgelopen jaren een behoorlijke bijdrage heeft geleverd aan DAEB door de interne lening vervroegd af te lossen.  In de meerjarenbegroting wordt de interne lening verder afgelost en zijn dividend uitkeringen ingerekend. Ook de komende jaren blijft de niet-DAEB daarmee bijdragen aan de prestaties van de DAEB.

Gebied van de volkshuisvesting en niet-DAEB

Ik denk dat iedereen wel weet dat je niet zomaar vrije sector huur kunt gaan bouwen. Ook weet iedereen dat je in de plint maar beperkte zaken mag doen op het gebied van niet-DAEB in een procentuele verdeling in vierkante meters. De eyeopener voor mij lag er in dat alle activiteiten moeten bijdragen aan de volkshuisvesting. Doen ze dat niet dan zijn ze dus niet toegestaan, ook niet als niet-DAEB. Niet alle invullingen voor de student vallen onder de volkshuisvestelijke taak. In dat geval is er dus helemaal geen niet-DAEB vraagstuk.

Bewustwording waar het vermogen moet presteren

De niet-DAEB analyse geeft een positieve conclusie over de mogelijkheden voor externe financiering. De huidige ambities zijn de komende jaren prima te financieren met de operationele kasstroom van de niet-DAEB tak. Daarbij kunnen we ook nog beleidsmatig bijsturen met het aflossen van de interne lening en het dividendbeleid, waardoor het vermogen wordt ingezet in de DAEB om te presteren. Van die mogelijkheden zijn we ons nu veel meer bewust. Een aandachtspunt is dus dat we de niet-DAEB portefeuille veel slimmer moeten laten presteren voor onze missie en visie. We zetten niet-DAEB alleen in als dat bijdraagt aan het huisvesten van studenten. Wij hebben niet de ambitie om dure huisvesting neer te zetten of om te investeren in de middenhuur, daar zien we echt andere partijen voor.

Huurkorting voor starters blijft krom

Met onze DAEB woningen zitten we qua huur op ‘maximaal redelijk’ en voor de niet-DAEB zitten we op ‘niet-maximaal redelijk’, een stuk lager zelfs. Daarmee laat je in de niet-DAEB een deel van je rendement liggen. Dit doen we om het starterssegment bereikbaar te houden voor de écht startende starter. We hebben starterswoningen in de gemeente Utrecht. Daar is de markt erg duur. Het is bijna allemaal nieuwbouw, goed vastgoed en kleine eenheden. Daar mag je veel huur voor vragen, maar dan kunnen de starters het niet meer betalen. We kiezen er dus bewust voor om een deel van de potentiële huurinkomsten niet te vragen. Verder proberen we de starters eenheden met voorrang toe te wijzen aan studenten die in onze kamers wonen. We zetten het starters segment dus bewust in voor doorstroming, waarmee weer een bijdrage wordt geleverd aan de DAEB. Maar het blijft krom dat je voor dat segment huurkorting geeft en voor het echte betaalbare segment niet.

Bewust stil staan bij de niet DAEB strategie

In de toekomst willen we meer stilstaan bij onze niet-DAEB strategie en bewustere keuzes maken. Hoe we niet-DAEB zien, hoe we daarmee om willen gaan en hoe dat past binnen onze algehele strategie. En ook wat  er financieel kan en wat niet.

Een vertrekpunt om het niet-DAEB vraagstuk op te pakken

De analyse ‘vertrekpunt voor maximaal presteren met niet-DAEB’  heeft ons veel handvatten gegeven over onze mogelijkheden rondom niet-DAEB. Wat ik fijn vond aan deze analyse was de interviewvorm. Het werkt goed om de verschillende invalshoeken samen te brengen. Het rapport leest daarom makkelijk en is geen lijvig stuk. Met de heldere aanbevelingen en richtingen is het direct toepasbaar. Het heeft mij weinig tijd gekost en toch een breed beeld opgeleverd. Qua inzet is dit een gemakkelijke stap om verder te komen in het vraagstuk.

Tips voor andere corporaties?

Wees je bewust dat de niet-DAEB portefeuille er is en ben scherp op wat je er mee kan. Het is niet alleen een gegeven. Er zit misschien een stukje in wat niet direct past bij je taak, maar wat je dus wel kunt inzetten om je missie te realiseren. Je niet-DAEB laten presteren voor je DAEB dus, dat is het interessante van dit verhaal.

Meer over de mogelijkheden van niet-DAEB?

Heeft u behoefte aan ondersteuning bij het gehele niet-DAEB vraagstuk of juist met aparte onderdelen? Lees hier meer over de mogelijkheden. Even sparren over uw situatie? Neem vrijblijvend contact op met Jeroen Dungelmann om de mogelijkheden voor uw corporatie te bespreken.