Stabilisatie van bouwvergunningen woningcorporaties

Er lijkt een dalende tendens te zijn in het aantal vergunde woningen. Het derde kwartaal van 2024 laat nog wel een beperkte stijging zien van het voortschrijdend jaartotaal van de bouwvergunningen voor woningen.^[1] Deze stijging was minder dan 2% en vooral het gevolg van het feit dat het aantal bouwvergunningen in het derde kwartaal van vorig jaar bijzonder laag was. Als alleen het derde kwartaal wordt vergeleken met een kwartaal eerder is er sprake van een daling van 34%.

Bij de bouwvergunningen verleend aan woningcorporaties zien we al een aantal kwartalen een stabilisatie nadat er een duidelijke stijging van de bouwvergunningen in het eerste en het tweede kwartaal van 2023 is geweest. De gewenste verdere stijging blijft nog achterwege. In het derde kwartaal van 2024 is het voortschrijdend jaartotaal van het aantal vergunde woningen uitgekomen op 12.239. Daarbij dient in aanmerking te worden genomen dat woningcorporaties ook woningen realiseren op basis van een bouwvergunning van een marktpartij.

Sterke daling aantal bouwvergunningen op kwartaalbasis

Als alleen de kwartaalcijfers worden bezien, blijkt in het derde kwartaal van 2024 het aantal verleende bouwvergunningen ten opzichte van een kwartaal eerder fors gedaald te zijn. In het tweede kwartaal was het aantal vergunde woningen met 18.864 bijzonder hoog. Het leek alsof een opgaande lijn in het aantal bouwvergunningen was ingezet. Het derde kwartaal heeft laten zien dat die verwachting vooralsnog prematuur is. Het aantal vergunde woningen in het derde kwartaal kwam uit op 12.375: een daling van maar liefst 34,4% ten opzichte een kwartaal eerder. Het voortschrijdend jaartotaal laat nog wel een bescheiden stijging van 1,6% zien.

Zoals figuur 1 laat zien, is deze beperkte stijging het gevolg van het feit dat het derde kwartaal in 2023 het dieptepunt van de afgelopen jaren was. Het derde kwartaal van 2024 komt net iets hoger uit, waardoor het voortschrijdend jaartotaal is gestegen. 

Figuur 1: Het totaal aantal woningen waarvoor een bouwvergunning is verstrekt, per kwartaal, 2018Q1 – 2024Q3 (Bron: CBS)

Fractionele daling van het aandeel huurwoningen

Op basis van het voortschrijdend jaartotaal is het aandeel vergunde huurwoningen in het derde kwartaal van 2024 bijna gelijk gebleven ten opzichte van dat jaartotaal in het vorige kwartaal. Figuur 2 laat zien dat het aandeel van de huurwoningen in het derde kwartaal van 2024 is uitgekomen op 47,6%. Een fractie lager dan het kwartaal eerder. Daarmee is het lagere niveau van het aandeel huurwoningen in het vorige kwartaal, ten opzichte van het kwartaal daarboven niet hersteld. Vanaf het eerste kwartaal in 2022 is het aandeel van de huurwoningen in het voortschrijdend jaartotaal van kwartaal op kwartaal gestegen. In het vierde kwartaal 2023 had het aandeel van de huurwoningen een niveau van 51,8%. Nadien is het weer gedaald. Het aandeel van de koopwoningen is dus weer aan het stijgen.

Figuur: 2: Het aandeel huurwoningen in het totaal aantal verstrekte bouwvergunningen, voortschrijdend jaartotaal, 2018Q1 – 2024Q3 (Bron: CBS)

Aantal bouwvergunningen voor woningcorporaties stabiliseert

Al een aantal kwartalen is het aantal vergunde corporatiehuurwoningen op basis van het voortschrijdend jaartotaal min of meer stabiel. Zoals uit figuur 3 blijkt, zijn in het derde kwartaal van 2024 op jaarbasis 12.339 bouwvergunningen verstrekt. Dat is een zeer beperkte afname van 0,6% ten opzichte van het kwartaal eerder. Al vanaf het tweede kwartaal van 2023 is het jaartotaal van het aantal vergunde corporatiewoningen stabiel op een niveau van circa 12.350. Daarmee is vooralsnog een einde gekomen aan de stijging van het aantal bouwvergunningen die daarvoor is opgetreden.

Op basis van het verloop van het aantal vergunde corporatiehuurwoningen mag verwacht worden dat het aantal gerealiseerde huurwoningen in 2024 en 2025 hoger zal zijn dan de jaren daarvoor. Dit komt ook al naar voren in een recente publicatie van het CBS waaruit blijkt dat woningcorporaties in de eerste helft van 2024 meer woningen hebben gerealiseerd.^[2] Het verloop van de bouwvergunningen geeft nog geen aanwijzing voor een verdere stijging van het aantal gerealiseerde corporatiewoningen.

Figuur 3: Aantal bouwvergunningen voor huurwoningen van woningcorporaties, voortschrijdend jaartotaal, 2018Q1 – 2024Q3 (Bron: CBS)

Aandeel vergunde corporatiehuurwoningen verder gedaald

Het voortschrijdend jaartotaal van het aantal vergunde woningen is in het derde kwartaal van 2024 iets gestegen. Dit geldt voor alle categorieën tezamen. Voor woningcorporaties is het voortschrijdend jaartotaal van het aantal vergunde woningen in het derde kwartaal licht gedaald. Dit heeft tot gevolg van het aandeel van de corporatiehuurwoningen in het totaal iets is gedaald. Het is in het derde kwartaal van 2024 uitgekomen op 19,7%. Dat is een afname van 0,4%-punt ten opzichte van het voortschrijdend jaartotaal van een kwartaal eerder. De trend van een dalend aandeel na het vierde kwartaal van 2023 is daarmee gecontinueerd.

Figuur 4: Aandeel van de bouwvergunningen voor huurwoningen van woningcorporaties in het totaal aantal bouwvergunningen, voortschrijdend jaartotaal, 2018Q1 – 2024Q3 (Bron: CBS)

Blijvende onzekerheid over stijging nieuwbouw woningcorporaties

De Nationale prestatieafspraken vragen om een forse toename van de nieuwbouw. Woningcorporaties moeten de bouw van sociale en van middenhuurwoningen verdubbelen: een stijging van circa 15.000 naar 30.000 woningen per jaar in korte tijd. De ontwikkeling van het aantal aan woningcorporatie verleende bouwvergunningen is daarmee nog niet in overeenstemming. De vergunningen aan woningcorporaties zijn de afgelopen kwartalen wel op een hoger niveau gekomen. Wellicht komt de sector dit of volgend jaar in de buurt van 20.000 huurwoningen op jaarbasis.

Hierbij past nog wel een belangrijke kanttekening. Historisch gezien verwerven woningcorporaties gemiddeld circa twee derde van de nieuwbouw op basis van een eigen vergunning en circa een derde op basis van een vergunning van een bouwer voor de markt, zoals een projectontwikkelaar of een aannemer. Er is weinig bekend over de omstandigheden die ertoe leiden dat woningcorporaties op basis van een vergunning van een ander nieuwbouw realiseren. De verhouding twee derde eigen vergunning versus een derde andermans vergunning is ook niet ieder jaar gelijk.

Een prognose van de omvang van de gerealiseerde nieuwbouw van woningcorporaties op basis van de eigen vergunningen is dus onzeker. Tussen het tijdstip waarop de vergunning is verleend en de woning vervolgens wordt gerealiseerd, ligt gemiddeld een periode van twee jaar. Het verloop van de verleende vergunningen aan woningcorporaties geeft in ieder geval nog geen aanleiding te verwachten dat een verdere stijging naar 30.000 woningen per jaar binnen enkele jaren in het verschiet ligt.

^{[1] Het aantal woningen is steeds inclusief het aantal wooneenheden
[2] CBS (2024): Meer nieuwbouwwoningen van woningcorporaties 1e helft 2023, 25 september}