Wanneer is een woning een sociale huurwoning?
Alle gemeenten moeten ernaar streven dat 30 procent van de woningen een sociale huurwoningen is. Dat is één van de hoofdpunten uit het nieuwe woonbeleid van minister De Jonge. Voor een dergelijk beleidsdoel is het cruciaal om precies te weten wat we verstaan onder een sociale huurwoning.
In opdracht van Aedes zet Johan Conijn, emeritus-hoogleraar woningmarkt, de definities uiteen in de notitie ‘Definiëring sociale huur’.
Grote verschillen definities in beleid
Meestal wordt echter geen onderscheid gemaakt tussen een sociale huurwoning en een gereguleerde huurwoning. Een gereguleerde huurwoning heeft een aanvangshuurprijs lager dan de liberalisatiegrens (op het moment € 763,47). Het zegt echter verder niets over het beleid van de verhuurder. In het spraakgebruik worden deze woningen vaak beschouwd als sociale huurwoningen. Ook in wet- en regelgeving wordt het onderscheid niet consequent gemaakt. Er zijn grote verschillen in het beleid van gemeenten, de definities van sociale huur variëren van geen enkele nadere bepaling tot een uitgebreide set.
In de literatuur over sociale huisvesting in Europa is wel veel aandacht voor de criteria voor sociale huisvesting. Hansson en Lundgren (2019) stelden op basis van de literatuur een definitie op die het best de verschillende invalshoeken dekt: ‘Social housing is social housing if and only if social housing is a system providing long-term housing to a group of housholds specified only by there limited financial resources, by means of a distribution system and subsidies.’
Criteria sociale huur
Belangrijke onderdelen van de definitie zijn het bestaan van een sociaal systeem, de lange termijn en dat de woningen bestemd zijn voor lagere inkomens. Voor de Nederlandse situatie kunnen daar nog de huurprijs en de bestemming van exploitatie-overschotten aan worden toegevoegd. Zo zouden we op de onderstaande criteria uitkomen:
Sociale huur is sociale huur als en alleen als het:
- onderdeel van een sociaal stelsel vormt;
- huisvesting voor de lange termijn betreft;
- bestemd is voor de lagere-inkomensgroepen;
- een distributiesysteem kent voor de toewijzing van de woonruimte;
- gepaard gaat met enige vorm van (impliciete) subsidiëring;
- een huurprijs heeft lager dan de liberalisatiegrens;
- een exploitatie-overschot bestemt voor de volkshuisvesting.
Rijksoverheid voortouw in vastleggen definitie
Het ligt voor de hand dat de Rijksoverheid de verantwoordelijkheid neemt voor het vastleggen van de definitie van sociale huisvesting, zodat die uniform gehanteerd gaat worden. In wet- en regelgeving (Besluit ruimtelijke ordening; Besluit woningbouwimpuls) kan expliciet onderscheid worden gemaakt tussen gereguleerde huur en sociale huur. Het onderscheid biedt Rijk en gemeenten de mogelijkheid te sturen op de gewenste omvang van sociale woningbouw. Rijksoverheid en CBS kunnen ermee monitoren.
Zonder definitie is beleidsdoel sociale huur een lege huls
Het onderscheid tussen ‘echte’ en ‘oneigenlijke’ sociale huur sluit overigens geenszins uit dat in nieuwbouw gereguleerde huur wordt gerealiseerd, niet zijnde sociale huur. Dat zou onwenselijk zijn. Gemeenten kunnen daar nog steeds voor kiezen en daar kunnen goede redenen voor zijn.
Het onderscheid tussen sociale huur en gereguleerde huur geeft de gemeente wel meer (juridische) mogelijkheden om te bewerkstelligen dat daadwerkelijk sociale huur wordt gerealiseerd als dat het doel is. En het biedt de mogelijkheid om de naleving van afspraken over de omvang van sociale huur in nieuwbouw te borgen en monitoren. Zonder dat is een beleidsdoel over een aandeel sociale huur een lege huls.
Bekijk hier de notitie: ‘Definiëring sociale huur’.
"*" geeft vereiste velden aan
