Weller over het succesvol afwegen van investeringen en haar nieuwe statuut

Investeringsafwegingen: net zoals bij vele andere corporaties in de sector resulteren ze ook bij Weller in lange interne discussies. Op complexniveau worden projecten afgeschoten terwijl op organisatieniveau de financiële middelen wel aanwezig zijn. Voor Weller was het daarom tijd om hun investeringsstatuut tegen het licht te houden. Tom Hanssen, Portefeuille en assetadviseur en Wiel Pluijmaekers, financieel adviseur praten ons bij over hun nieuwe investeringsstatuut.

Wat was aanleiding om het afwegingskader tegen het licht te houden?

Wiel: In ons investeringsstatuut zaten rendementseisen. Veel projecten die aan het statuut werden getoetst, voldeden niet aan deze eisen. Heel dubbel: we hebben de financiële middelen op organisatieniveau, maar op projectniveau schieten we ze allemaal af of moeten we ze bij ieder project gaan uitleggen.

Tom: We hebben de mogelijkheden, maar tegelijkertijd was het instrument zo ingericht dat we onszelf knel zetten. Een soort sub-optimalisatie, waardoor we teveel aan het sturen waren op financiën in plaats van op volkshuisvesting. In de vastgoedcommissie en de RvC ontstonden regelmatig lange discussies over de toetsing van projecten. Daardoor ontstond bij de raad van commissarissen de vraag om dit anders vorm te geven en discussies sneller en efficiënter te maken.  

Vanuit welke insteek kijken jullie naar investeringsbeslissingen?

Wiel: In de sector gonsden er al geruchten over de nieuwe methodieken waarbij je anders kijkt naar investeringsbeslissingen. We zijn ons hierin gaan verdiepen en zodoende kwamen we op het spoor om eerst op corporatieniveau je onrendabel-budget te gaan bepalen, om vandaaruit door te zakken naar projecten. De discussie wordt daarmee veel efficiënter en gestroomlijnder.

Tom: Je beantwoordt eerst vragen over de koers, de ontwikkeling van het eigen vermogen en hoeveel je onrendabel wilt investeren. Of een project dan wel of niet past, wordt minder relevant, omdat je op bedrijfsniveau een koers hebt gekozen. Daarmee heb je automatisch minder discussie vanuit verschillende interne en externe invalshoeken die allemaal anders tegen investeringsbeslissingen aankijken.

Hoe zijn jullie begonnen met het opstellen van een nieuw afwegingskader?

Wiel: We zijn gestart met een interne opleiding. Samen met Finance Ideas hebben we intern groepen gevormd vanuit verschillende disciplines zoals de RvC, MT, de directie, een aantal mensen van de werkvloer, adviseurs, maar ook de business controller. Hierdoor ontstond er een gemeenschappelijke taal over het investeren waarbij alle neuzen dezelfde kant op kwamen te staan. Een perfecte bodem om vervolgens zelf de uitwerking te doen. In de volgende stap hebben we de nieuwe zienswijze en ideeën vertaald naar het nieuwe investeringsstatuut. Het is fijn om dit proces te doorlopen met een externe partij die middenin de sector staat. Daardoor krijg je ideeën die net buiten je eigen zichtveld vallen.

Heeft jullie financiële polsstok hier nog een rol bij gespeeld?

Wiel: Het rapport Opgaven en Middelen heeft de sector aan het denken gezet. Net zoals bij vele andere corporaties werd ook bij ons duidelijk dat de financiële polsstok -met name door de duurzaamheidsopgave- niet toereikend was om alles te doen. Vervolgens loop je aan tegen vragen zoals: hoe maak je de afwegingen zichtbaar? Wat doe je wel en niet? Hoe maak je de meest optimale keuze voor jouw individuele corporatie op de beleidsterreinen?

Welke eyeopener heeft dit project je gegeven?

Tom: De echte eyeopener voor mij was dat we onze totale middelen en opgaven een keer langjarig inzichtelijk hebben gemaakt. Een bewustwordingsproces dat een gevolg was van de interne opleiding aan het begin van het proces. Je kijkt dan kritisch naar vragen zoals: over hoeveel geld hebben we het eigenlijk? Hoeveel geld kunnen we onrendabel investeren en wat kun je daar mee doen in een vervolgtraject? Op basis van de norminvestering hebben we gekeken hoe ver we komen als we alles gaan verduurzamen op het gebied van kwaliteit, betaalbaarheid en beschikbaarheid.

Wiel: We hebben ons onrendabele budget uitgerekend en dan zie je waar het gaat schuren. Dat inzicht hadden we deels wel, maar nooit als een geheel. Het maakt het makkelijker om keuzes te maken en prioriteiten te stellen aan je opgaven. Hoe gaan we het onrendabele budget zo optimaal mogelijk inzetten? Bijkomend voordeel is het intense draagvlak en begrip omdat je dit proces samen doorloopt.

Ga je ook je ORT-budget meegeven in de komende kaderbrief?

Tom: Zeker! We zijn nu bezig met het actualiseren van de norminvesteringen. Daarbij bekijken we het ORT-budget ook opnieuw. Juist omdat we daar in de komende begrotingsronde weer op gaan sturen. Daarmee is het een vast onderdeel geworden van onze jaarcyclus. Vroeger hadden we de kaderbrief en vervolgens gingen we kijken naar de WACC, bouwkosten en dergelijke. Uiteraard blijven dat nog wel belangrijke signaalwaardes. Maar voor de begrotingscyclus en de jaarcyclus zijn de norminvestering en onrendabel budget leidend geworden.

Hoe zijn de eerste ervaringen met het nieuwe afwegingskader?

Wiel: We zien dat de discussie over rendement naar de achtergrond is verdwenen. Uiteraard zijn kosten van onderhoud en capaciteit op projectniveau een issue, maar de discussie is efficiënter. Ook toezichthouders durven meer afstand te nemen en hebben vertrouwen. Die efficiëntieslag vind ik zelf een hele grote winst. Het besluitvormingsproces neemt veel tijd in beslag, dus overal waar je het proces kan versoepelen, is mooi meegenomen.

Wat wil je andere corporaties meegeven?

Start met een opleiding of interne discussie en betrek de alle interne en externe belanghebbenden. Dit zorgt voor begrip en draagvlak. Door dit samen met een externe partner te doen, wakker je direct de discussies aan en krijg je nog meer ideeën. Wij hebben hier kennis vanuit de sector naar binnen gehaald. Tegelijkertijd krijgen de toezichthouders het vertrouwen dat er keuzes gemaakt worden op basis van brede kennis. Het heeft ons een gezamenlijke basis gegeven met een gezamenlijke taal om het proces in een recordtijd soepel goedgekeurd te krijgen. Voor ons dé sleutel voor succes.

Herkenbaar?

Zijn de uitdagingen waar Weller voor stond herkenbaar voor u? Onze adviseurs ondersteunen u bij de zoektocht naar de optimale balans tussen volkshuisvestelijk presteren en uw financiële gezondheid. Heeft u behoefte om over uw situatie te sparen? Neem contact op met Daan Vrijmoet voor een vrijblijvend gesprek.