DrieCompartimentenModel: een financieel sturingskader
De vraag naar een financieel sturingskader op strategisch niveau waarmee u ‘in control’ bent, groeit. Ons DrieCompartimentenModel maakt het mogelijk om vanuit de eigen financiële doelstellingen te sturen op het borgen van een duurzaam verdienmodel en daarmee een evenwichtig investeringsniveau. Het stelt u in staat als een rentmeester in lengte van jaren uw maatschappelijke rol te blijven vervullen.
Sturen op eigen kasstromen
Hoe gaat dit in zijn werk? In het DrieCompartimentenModel staan de eigen kasstromen centraal. Zo is het mogelijk om vanuit de eigen financiële doelstellingen te sturen op het borgen van een duurzaam verdienmodel. In dit model onderscheiden we drie compartimenten:
- de exploitatievan de bestaande woningportefeuille
- de transformatie via vervangingsnieuwbouw vanwege sloop en verkoop
- de uitbreidingvia nieuwbouw voor de groei van de woningportefeuille
Elk compartiment kent daarbij zijn eigen financiële kader. In onderstaande drie stappen zetten we dit kort uiteen. Wil je weten hoe het precies werkt? Bekijk het achtergrondartikel over het DrieCompartimentenModel.
Stap 1: de exploitatie van de bestaande woningportefeuille
Voor de bestaande woningportefeuille is het uitgangspunt dat de huurinkomsten alle noodzakelijke exploitatiekosten moeten dekken. Het gaat hierbij niet alleen om onderhoud en beheer, maar ook om renovaties en duurzaamheidsuitgaven, die tezamen de verbeteruitgaven in de bestaande woningportefeuille vormen. En waarom verbeteruitgaven? Omdat deze noodzakelijk zijn om de verhuurbaarheid van de woningen, en daarmee de toekomstige huurkasstroom, op peil te houden. In de praktijk blijkt dat verbeteruitgaven veelal geen extra huurinkomsten opleveren. Daarmee zijn ze volledig onrendabel en dienen ze gedekt te worden uit de bestaande huurkasstroom.
Stap 2: de transformatie van de woningportefeuille
Woningen die gesloopt of verkocht worden moeten vervangen worden door nieuwbouw of aankoop van woningen. Alleen op deze manier is er sprake van een gelijkblijvend aantal woningen op portefeuilleniveau, hetgeen past bij een duurzaam verdienmodel. Krimp kan in een gegeven omstandigheid tijdelijk passend zijn, maar is geen duurzaam beleid.
Tussenstap: leningen laten groeien met 2,5%: saldo instandhouding
Als de woningvoorraad kwalitatief (compartiment 1) en kwantitatief (compartiment 2) op peil blijft, stijgt de waarde van de woningvoorraad naar verwachting door de inflatie. Dit geeft ruimte om de omvang van leningen ook te laten toenemen zonder dat de LTV of solvabiliteit verandert. We gaan ervan uit dat de leningen met de bouwkostenstijging kunnen toenemen. We rekenen daarvoor met structureel 2,5% per jaar. Het saldo instandhouding is dan gelijk aan het saldo exploitatie plus het saldo transformatie plus 2,5% groei van de leningportefeuille. Als het saldo instandhouding negatief is, dient er extra te worden geleend voor de instandhouding van de bestaande woningportefeuille. Dit is op de lange termijn geen financieel gezonde situatie. Meer uitleg hierover in het achtergrondartikel.
Stap 3: de uitbreiding van de woningportefeuille
De derde stap heeft betrekking op de ambitie om de woningvoorraad te laten groeien. Dit kader bestaat uit twee bouwstenen:
- Een eventueel positief saldo van het saldo instandhouding
- Het aantrekken van aanvullende leningen bovenop de genormeerde groei van 2,5%
Als het saldo instandhouding positief is , is dat volledig beschikbaar voor de groei van de woningvoorraad. Het kan ook zijn dat het saldo instandhouding een tekort laat zien. In die situatie zijn er dus minder middelen beschikbaar voor uitbreidingsnieuwbouw.
Begrenzing om extra leningen in te zetten
Om toch te kunnen uitbreiden kan, als aanvulling op het saldo instandhouding, extra geleend worden. Er zijn geen objectieve normen beschikbaar voor de mate waarin u leent. Binnen de kaders van de financiële toezichthouders, kunt u hierin dus eigen keuze maken. In de praktijk hanteren woningcorporaties veelal een norm voor de LTV. Dat kan de norm van Aw/WSW zijn, maar ook een eigen, lagere norm.
Zie hier ook een rekenvoorbeeld.
Het resultaat? Een duurzaam verdienmodel
Elke corporatie wil haar maatschappelijke opgave halen. Maar lenen voor nieuwbouw gaat gepaard met tekorten. Niet alleen wordt het plafond over het algemeen snel bereikt, ook leiden verliezen tot het interen op het eigen vermogen. Tijdig ombuigen naar een evenwichtig investeringsniveau zorgt dat u ook op lange termijn uw investeringskracht behoudt. Met het DrieCompartimentenModel krijgt u een transparant financieel sturingskader om daarbij ‘in control’ te zijn. Neem contact op met Johan Conijn voor de mogelijkheden of stel uw vraag via onderstaand formulier.
Behoefte aan praktische inzichten?
Heeft u behoefte aan extra inzicht in een doorrekening van uw eigen meerjarenprognose of aanvullende scenario’s? Dan is het CorporatiePrognoseModel een geschikt hulpmiddel. Deze rekentool geeft snel en overzichtelijk inzicht in alle relevante uitkomsten van diverse scenario’s. De doorrekeningen en conclusies uit het rapport geven u handvatten en maken het mogelijk om de discussie op strategisch niveau te voeren. Lees hier meer over dit model.
