Niet-DAEB vaker op de agenda’s

De implementatie van de Woningwet heeft gezorgd voor een scheiding van DAEB en niet-DAEB activiteiten. De tijd van ‘niet-DAEB niet doen’ ligt achter ons en inmiddels staat niet-DAEB steeds vaker op de agenda’s.

Aan de slag met uw niet-DAEB vraagstuk

Als corporatie heeft u verschillende lokale opgaven en ambities, zowel voor DAEB als niet-DAEB. Daarbij is geen niet-DAEB vraagstuk hetzelfde. Onze adviseurs zijn intensief betrokken bij corporaties die met dit vraagstuk aan de slag gaan. Samen toetsen we of de insteek en de beoogde aanpak voor uw niet-DAEB vraagstuk haalbaar is.

Voorbeelden van onderwerpen die bij veel corporaties spelen:

Inzicht huidig beleid en ambities en kansen niet-DAEB
Financiële analyse huidige ambities niet-DAEB tak
Strategische niet-DAEB scenario’s
Analyse bezit en zekerheden
Niet-DAEB en de Woningwet

Hoe gaat het in zijn werk?

We starten met de vraag: wat zijn uw niet-DAEB ambities en passen die in het huidige beleid? Die vraag is zowel volkshuisvestelijk als financieel. Zijn er nieuwbouwambities en is de verduurzaming al ingerekend? Is er beleid voor versnelde aflossing van de interne lening en is er een dividendbeleid? Het is belangrijk om deze vragen scherp te hebben omdat het niet-DAEB vraagstuk in de kern een strategisch vraagstuk is en tegelijkertijd meerdere tactische en operationele uitwerkingsvragen oproept.

Waar staat u nu als het gaat om niet-DAEB

Met een inventarisatie en toets van bestaande documentatie en het uitvragen van toekomstige ambities wordt het vertrekpunt bepaald. Hoe is het niet-DAEB beleid opgenomen in de verschillende beleidsdocumenten en wat zijn de ambities en mogelijkheden die zich lokaal voordoen. Daarvoor is het afnemen van interviews met betrokken MT-leden een effectief instrument. Het grote voordeel? Interne bewustwording en draagvlak. Is de beleidsmatige vraag helder, dan zijn er meerdere deelvragen die onderzocht en uitgewerkt kunnen worden.

Financiële analyse huidige ambities niet-DAEB tak

Op basis van uw meerjarenbegroting van de niet-DAEB tak maken we een analyse van ‘wat kan’. We analyseren de huidige financiële positie, de ontwikkeling van de kasstromen en de financiële ratio’s in de meerjarenbegroting. Daarbij ligt de focus op vragen zoals: Wat is ingerekend aan investering en onderhoud? Welke aflossingen en dividenden zijn ingerekend? Het resultaat is een duidelijk vertrekpunt met inzicht in de ingerekende ambities, de financiële gezondheid van de niet-DAEB tak en de financieringskasstromen met de DAEB tak.

Strategische scenario’s voor niet-DAEB

Met bovenstaande financiële analyse heeft u een duidelijk inzicht hoe de niet-DAEB er nu voor staat. Maar wat als u meer wilt gaan doen in de niet-DAEB? Of juist minder? Of externe financiering wilt aantrekken om extra vermogen aan de DAEB uit te keren? Samen verkennen we een aantal voor u relevante scenario’s en rekenen deze door met behulp van het Corporatie PrognoseModel. Het resultaat geeft u een strategisch en onderbouwd inzicht voor de niet-DAEB, maar ook de impact voor de DAEB tak. Ook geeft de analyse inzicht in welke beleidsscenario’s u afhankelijk bent van externe (commerciële) financiering.

Financiering: analyse bezit en zekerheden

Bent u voornemens om vreemd vermogen aan te trekken in de niet-DAEB tak? Dat schrikt wellicht af. Logisch, want dit is voor bijna alle corporaties nieuw. Maar is die angst reëel? Bij een zogenaamde commerciële lening gelden andere voorwaarden dan u voor de WSW-geborgde leningen gewend bent. We maken een analyse van het onderpand in de niet-DAEB portefeuille, waarmee u een beeld krijgt of en welk deel van uw portefeuille gebruikt kan worden voor commerciële financiering. Daarmee krijgt u een indicatie of het mogelijk is de benodigde commerciële financiering aan te trekken voor de niet-DAEB beleidsambities.

Inzicht in wat mag: niet-DAEB en de Woningwet

Vervolgens kijken we naar ‘wat mag’. Iedereen weet dat er vanuit de Woningwet andere regels gelden voor niet-DAEB. De vraag is of er bij de juiste personen voldoende inzicht is om te bepalen wat wel en niet kan. Wanneer is het nu precies niet-DAEB? Wie heeft welke rol en verantwoordelijkheid en hoe is dat geborgd in het besluitvormingsproces? In deze fase brengen we die vragen in kaart. Het resultaat komt samen in de aanbeveling voor procesverbeteringen. Zo weet u zeker dat u voldoet aan wet- en regelgeving.

Ondersteuning bij een deel of bij het gehele traject

Heeft u behoefte aan ondersteuning bij het gehele niet-DAEB vraagstuk of juist met aparte onderdelen? Samen stemmen we dit af zodat u de juiste analyse heeft om weloverwogen keuzes te maken voor uw niet-DAEB vraagstuk. Neem vrijblijvend contact op om de mogelijkheden voor uw corporatie te bespreken.