De (verborgen) impact van funderingsproblematiek
Funderingsproblematiek: een onderwerp dat steeds vaker voorbijkomt en die de portefeuille van corporaties raakt. Zo zijn er nieuwe huiseigenaren in Rotterdam die ondanks een positieve bouwkundige keuring spaargeld kwijtraken aan funderingsherstelkosten van hun nieuwe woning en worden er in de veengebieden van Friesland huizen onveilig verklaard. Ook gemeenten worstelen met het onderwerp uit angst voor medeverantwoordelijkheid en financiële aansprakelijkheid.
Waarom is dit een probleem? Wat is de impact voor uw bezit? En wat zijn de oorzaken en oplossingen?
Funderingsproblematiek op de politieke agenda
Minister De Jonge heeft eind vorig jaar het onderwerp op de politieke agenda gezet en de Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur (Rli) om een advies gevraagd. Het resultaat is het adviesrapport ‘goed gefundeerd‘ dat op 29 februari 2024 verscheen. Het rapport bevat een advies om tot een uitvoerbare en haalbare nationale aanpak te komen.
Hoe groot is het funderingsprobleem?
Naar schatting krijgen op korte termijn ongeveer 375.000 tot 425.000 gebouwen in Nederland te maken met funderingsproblematiek. Door toenemende klimaatverandering loopt het aantal gebouwen dat hier op de langere termijn mee te maken krijgt op tot ongeveer 730.000 tot 780.000[1]. Door ontbrekende inzichten in krimp, negatieve kleef[2] en de consequenties van de nieuwste klimaatscenario’s die langere periodes van droogte voorspellen is het mogelijk dat het probleem in werkelijkheid groter is dan nu ingeschat. Goed dus om als corporatie bewust te zijn van de risico’s en de impact, zodat verrassingen uitblijven.
Tip: Een klimaatrisico-scan geeft inzicht in deze en andere risico’s. Vraag hier een voorbeeldrapportage aan van de klimaatrisico-scan.
Wat is de impact van funderingsproblematiek?
De impact van funderingsproblematiek is zeer ingrijpend. In sommige gevallen ontstaat er schade aan het pand zoals scheuren, klemmende deuren of ramen, waarbij de kosten beperkt blijven. In andere gevallen moet de fundering grondig worden aangepakt, wat resulteert in herstelkosten die kunnen oplopen tot boven de € 120.000. Uit onderzoek van Deltares (2021)[3] blijkt dat de kosten van funderingsschade, wanneer we rekening houden met het zwaarste KNMI-klimaatrisicoscenario (2014), kunnen oplopen tot € 54 miljard voor heel Nederland. Naast financiële impact worden gedupeerden geconfronteerd met grote onzekerheid en stress.
Bewustzijn woningeigenaren vaak onvoldoende
Ondanks de grote impact van funderingsproblematiek en het feit dat het probleem al twintig jaar speelt, is er nog altijd onvoldoende bewustzijn en actie bij woningeigenaren, marktpartijen en overheden. Een van de redenen is dat het probleem letterlijk onder de grond verborgen zit. Historisch gezien is er weinig funderingsinformatie beschikbaar. De informatie die wel voorhanden is, is vaak een inschatting op wijkniveau, waarbij woningeigenaren juist baat hebben bij informatie op pandniveau. Als gevolg van het gebrek aan informatie is het voor woningeigenaren niet goed mogelijk het risico voor hun woning in te schatten en kunnen zij hun eigen verantwoordelijkheid niet goed nemen.
Funderingsproblematiek wordt gekenmerkt door verschillende oorzaken
Aan funderingsproblematiek kunnen verschillende processen ten grondslag liggen, waarbij het nagenoeg altijd een combinatie is van verschillende oorzaken. Paalrot en verschilzetting zijn de meest voorkomende vormen van funderingsproblematiek. Paalrot betekent dat de houten funderingspalen aangetast worden door schimmel en/of bacteriën. Bij het droogvallen van palen als gevolg van het dalen van de grondwaterstand gebruiken schimmels het hout als voedingsstof. Palen kunnen ook gaan rotten als ze wel goed onder water staan, dat heet palenpest en wordt veroorzaakt door bacteriën[4]. Verschilzetting ontstaat bij panden die gebouwd zijn op een ondiepe fundering die op een klei of veengrond staat. Een ondiepe fundering wordt ook wel een fundering ‘op staal’ genoemd. Door bodemdaling of het krimpen en zwellen van de kleibodem kunnen deze panden scheefzakken. Beide types funderingsproblematiek komen vaak voor bij panden die voor 1975 gebouwd zijn. Na die periode werd er vaak voor een betonnen fundering gekozen bij gebouwen op een gevoelige ondergrond.
Oplossingen: verbeteren beschikbare funderingsinformatie
In haar adviesrapport geeft het Rli een aantal aanbevelingen aan de overheid voor een nationale aanpak. Allereerst moet de beschikbaarheid van risico-informatie sterk worden verbeterd. Bijvoorbeeld door het opbouwen van een openbare funderingsschade-database, het subsidiëren van funderingsonderzoek en een informatieplicht bij verkoop en verhuur. Een andere belangrijke aanbeveling is het creëren van subsidiemogelijkheden voor schade- en funderingsherstel: 70% subsidie voor het opstellen van herstelplannen en 30% subsidie voor het schade- en funderingsherstel (oplopend tot een maximale vergoeding van € 40.000). Tot slot is er online een aantal funderingskaarten van Nederland beschikbaar zoals Fundermaps van het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) en de Klimaateffectatlas. Hier kun je als woningeigenaar een eerste indruk krijgen van de funderingsproblematiek in jouw gebied.
Interessant: Geografische verdieping is te vinden op de website van de Klimaateffectatlas.
Neem de impact mee in strategische plannen
Funderingsproblematiek is één van de acht klimaatrisico’s. Corporaties worden geconfronteerd met unieke uitdagingen en verantwoordelijkheden met betrekking tot dit onderwerp. Klimaatverandering raakt ons vastgoed. Het is dus van groot belang om inzicht te krijgen welke risico’s voor uw bezit een rol spelen. Zo kunt u de impact meenemen in strategische plannen en investeringsplannen.
Heeft u vragen over dit onderwerp? Of wilt u sparren over hoe u dit voor uw organisatie kunt organiseren? Lees meer over de klimaatrisico-scan of neem contact op met Victor Burger.
Direct zelf aan de slag?
Met de training: ESG kansen en risico’s bent u binnen één dagdeel op de hoogte van het ESG landschap en de klimaatrisico’s. Wat zien we gebeuren op het gebied van wet- en regelgeving? Wat zijn belangrijke ontwikkelingen binnen de woningcorporatiesector, vanuit toezichthouders, sectorfinanciers en andere stakeholders? Welke kansen en risico’s binnen ESG zijn relevant? Bekijk het programma en de data.
[1] Goed gefundeerd: advies om te komen tot een nationale aanpak van funderingsproblematiek (Rli)
[2] Funderingspalen die naar beneden zakken door bijvoorbeeld een inklinkende kleilaag die zich ver onder de laag bevindt waar de woningen op rusten.
[3] Effectieve aanpak van funderingsproblematiek: kennisagenda in zicht (tno.nl)
[4] KBF, hoe ontstaan funderingsproblemen
