Leidraad Aw: Volkshuisvestelijke continuïteit als nieuwe toetssteen
De Autoriteit woningcorporaties (Aw) benadrukt in de recent gepubliceerde leidraad het belang van het waarborgen van de volkshuisvestelijke continuïteit in de meerjarenbegroting.
Om dit te realiseren hebben we samen met 28 woningcorporaties het Saldo volkshuisvestelijke continuïteit ontwikkeld. Dit hulpmiddel biedt woningcorporaties inzicht in de ontwikkeling van de eigen volkshuisvestelijke continuïteit.
Volkshuisvestelijke continuïteit aandachtspunt in leidraad Aw
Sinds 2023 publiceert de Aw een leidraad over haar verwachtingen voor het opstellen van de meerjarenbegroting. Dit jaar is in de leidraad voor het eerst ook aandacht besteed aan volkshuisvestelijke continuïteit. Van woningcorporaties wordt verwacht dat ze, naast de financiële continuïteit, nu ook de volkshuisvestelijke continuïteit in acht nemen. Daarbij verwijst de Aw naar het Duurzaam prestatiemodel (DPM) dat eind vorig jaar is gepubliceerd als onderdeel van de Nationale Prestatieafspraken.
“Een realistische begroting geeft een realistisch inzicht in financiële knelpunten en ook financiële ruimte. Hiermee wordt duidelijk of de volkshuisvestelijke continuïteit (zoals gedefinieerd in het DPM) is gewaarborgd en of de aanwezige investeringsruimte benut wordt.”[1]
Meer focus op duurzaam prestatiemodel
Volkshuisvestelijke continuïteit gaat volgens het DPM-rapport over het in stand houden van de bestaande woningvoorraad, zowel kwalitatief als kwantitatief. Het rapport vormt een antwoord op de eerdere constatering in 2023 dat het duurzaam prestatiemodel van woningcorporaties onder druk staat.
Die druk is problematisch en leidt ertoe dat woningcorporaties terughoudend zijn bij het uitvoeren van de afgesproken volkshuisvestelijke opgaven. Om de volkshuisvestelijke opgaven toch te realiseren is daarom de continuïteit als belangrijke toetssteen toegevoegd.
Instandhoudingsopgaven
Volkshuisvestelijke continuïteit is een aanvullende toetssteen en vereist dat de instandhoudingsopgaven gespecificeerd zijn. Wat is er nodig om de woningvoorraad kwantitatief en kwalitatief in stand te houden? Deze instandhoudingsopopgaven zijn in het kader van de NPA bepaald.
Een volledig overzicht is in de genoemde publicatie van het DPM-rapport opgenomen. Zo maken onderhoud, labelverbetering van woningen met een E, F, G-label en ingrepen die nodig zijn voor de voortzetting van de exploitatie, deel uit van de instandhoudingsopgaven. Ook sloop (met een omvang van 0,33% van de woningvoorraad) met vervangende nieuwbouw, valt onder instandhouding van de woningvoorraad.
Woningverbeteringen en niet-verplichte verduurzaming (isolatiestandaard of het aardgasvrij maken van de woningen), maken geen onderdeel uit van de instandhoudingsopgaven. Dit geldt ook voor extra sloop boven de norm van 0,33%.
Bij de NPA is een minimumpakket voor instandhouding van de woningvoorraad vastgesteld. Dit vormt de basis voor de instandhoudingsopgaven en de normering van volkshuisvestelijke continuïteit.
Welke stappen kunt u nemen om volkshuisvestelijke continuïteit toe te passen?
Aw vraagt in de leidraad om volkshuisvestelijke continuïteit ook voor de eigen woningcorporatie uit te werken en toe te passen. Dat is nog niet zo eenvoudig. Als woningcorporatie heb je geen ervaring met het maken van een onderscheid tussen de noodzakelijke instandhoudingsopgaven en overige opgaven. Toch is deze splitsing in de meerjarenbegroting nodig om te bepalen of er sprake is van volkshuisvestelijke continuïteit. Een woningcorporatie kan daarbij, eventueel samen met de gemeente, ook kiezen voor een andere invulling van de instandhoudingsopgaven dan die van de NPA.
Het is ook nodig om de uitgaven van de instandhoudingsopgaven in beeld te brengen. Op sectorniveau is dit al gedaan, maar die kwantificering is niet één op één toepasbaar voor afzonderlijke woningcorporaties. Als u de uitgaven voor instandhouding heeft bepaald kunt u deze vervolgens vergelijken met de beschikbare financiële middelen voor instandhouding. Alleen als al deze stappen zijn gezet, kunt u bepalen wanneer de volkshuisvestelijke continuïteit in het geding komt en bijsturing nodig is.
Nieuw kerngetal: Saldo volkshuisvestelijke continuïteit
Samen met 28 woningcorporaties hebben we ons gebogen over deze problematiek. Het DrieCompartimentenModel is aangepast om daarmee ook de volkshuisvestelijke continuïteit te bepalen. Het resultaat is een nieuw financieel kengetal, het Saldo volkshuisvestelijke continuïteit.
Dit kengetal is het saldo van de beschikbare en benodigde middelen voor volkshuisvestelijke continuïteit. Zo kunt u rekening houden met uw eigen beleidsuitgangspunten rondom beschikbare middelen en de instandhoudingsuitgaven. Dit saldo maakt het mogelijk om, zoals de Aw wenst, te beoordelen of de volkshuisvestelijke continuïteit gewaarborgd is.
Het Saldo volkshuisvestelijke continuïteit is daarmee een noodzakelijke aanvulling op de al langer bestaande financiële ratio’s (ICR en LTV) die zien op de financiële continuïteit. Het Excelmodel DrieCompartimentenModel 3.0 is hier vrij en kosteloos te downloaden.
Webinar: DrieCompartimentenModel 3.0
Samen met de bekende ratio’s is het Saldo volkshuisvestelijke continuïteit een perfect handvat om te sturen op zowel financiële als volkshuisvestelijke continuïteit. Tijdens het webinar op 26 juni (9.00-10.00 uur) wordt u bijgepraat over het gebruik, het sturen op Saldo volkshuisvestelijke continuïteit, de toepasbaarheid en de relatie met ICR en LTV. Klinkt dit interessant? Bekijk hier het programma of schrijf u in.
"*" geeft vereiste velden aan
