CO2-neutraal zorgvastgoed in 2050

Het regeerakkoord bevat de afspraak dat alle sectoren in Nederland in 2030 minimaal 49% en in 2050 minimaal 95% reductie van CO2-uitstoot realiseren. Ook de zorgsector wordt geacht deze doelstellingen te realiseren. Dit betekent dat honderden individuele zorginstellingen een bijdrage moeten leveren, onder andere door verduurzaming van het vastgoed. Een logische eerste stap is om een instrument te ontwikkelen waarmee zorginstellingen een beeld kunnen ontwikkelen bij de verduurzamingsmogelijkheden van hun vastgoed en de globale investering die daarmee gepaard gaat.

Woningcorporaties kennen een dergelijk instrument al, want zij werken met de ‘Routekaart CO2-neutraal’ van branchevereniging Aedes. De ervaringen vanuit de corporatiesector kunnen waardevolle lessen opleveren voor zorginstellingen. In dit artikel laten we zien hoe de routekaart van corporaties werkt en delen wij de belangrijkste lessen vanuit onze ervaringen bij woningcorporaties.

De routekaart CO2-neutraal van woningcorporaties

De routekaart van woningcorporaties is een relatief eenvoudig rekenmodel dat wordt gevuld met input op complexniveau. Vervolgens hangt de corporatie aan elk complex een strategisch label (bijvoorbeeld ‘doorexploiteren’ of ‘verkopen’). Ook dient de corporatie per complex aan te geven of er sprake is van gedeeld eigendom (VvE) en of er mogelijkheden zijn om het complex aan te sluiten op het warmtenet. Voor zorginstellingen zou alleen het laatste van belang zijn.

Het model helpt corporaties aan de hand van een beslisboom om technische scenario’s geautomatiseerd toe te wijzen aan individuele gebouwen. De technische scenario’s lopen uiteen van relatief eenvoudig ‘isoleren binnen de bestaande schil’ tot een uitgebreide ‘NOM-renovatie’ (NOM: nul-op-de-meter). Het toewijzen gebeurt op basis van het bouwkundige type, het strategische label en de mogelijkheid om aan te sluiten op het warmtenet. Wanneer de corporatie de beslisboom heeft ingevuld, wijst de routekaart automatisch de technische scenario’s toe aan de complexen. Op deze manier hoeft een corporatie niet voor elk complex afzonderlijk te bepalen welk technisch scenario zij gaat toepassen. De modelmatige suggestie kan waar nodig worden overschreven. Hierna volgt uit het model de totale investeringsopgave, de CO2-reductie en de ontwikkeling van de Energie Index.

Net als bij de woningen van woningcorporaties, is van zorgvastgoed relatief eenvoudig een globale technische categorisering te maken. Dit maakt voor de zorgsector een vergelijkbare aanpak mogelijk, waarmee op een uniforme manier inzicht wordt verkregen in de verduurzamingsopgave van individuele instellingen en de sector als geheel.

Drie lessen uit de corporatiesector

Alle woningcorporaties hebben de routekaart in 2018 ingevuld. Uit de ervaringen van de corporatiesector zijn drie belangrijke lessen te trekken.

1. Reken de financiële impact van de routekaart door in een meerjarenraming die loopt tot 2050

De verduurzamingsopgave is een langlopend proces en vergt een lange adem. Voorkomen moet worden dat op korte termijn investeringen worden gedaan die het beschikbare financiële vermogen zodanig snel opsouperen dat de benodigde investeringen op de (middel)lange termijn niet meer financierbaar zijn. Het is van groot belang om de investeringsopgave per gebouw uit te zetten in de tijdvakken tot 2030 en 2050 en daarmee inzicht te verkrijgen in de financierbaarheid van de totale opgave van de portefeuille. Dit kan door middel van een langjarige financiële meerjarenraming, met een looptijd tot 2050. 

2. Start direct met het verder uitwerken van de investeringen per gebouw

De eerste formele doelstelling ligt in 2030. Dat betekent echter niet dat vastgoedeigenaren zoals corporaties en zorginstellingen tot 2025 op de handen kunnen zitten en in de laatste vijf jaar van het tijdvak de gehele opgave kunnen realiseren. Alleen de beperkingen in de capaciteit van aannemers en installateurs is al een reden waarom een ‘big bang’ tussen 2025 en 2030 niet haalbaar is. Daarnaast zal de overheid op sectorniveau de voortgang van het proces monitoren en is het aannemelijk dat bij onvoldoende voortgang een wettelijke (investerings)verplichting wordt opgelegd. Het realiseren van de doelstellingen begint dus direct na het opstellen van de routekaart. Hiertoe moeten de modelmatige uitkomsten van de routekaart per gebouw verder worden uitgewerkt tot meer concrete en op maat gesneden investeringsplannen. Uiteraard wordt hierbij ook gekeken naar logische momenten om te investeren en kunnen niet alle plannen morgen al worden opgestart. De les vanuit de corporatiesector blijft echter dat uitstellen van alle investeringen geen optie is.

Zorg voor een helder investeringskader om besluitvorming soepel te laten verlopen

Zodra de strategische investeringsagenda uit de routekaart is vastgesteld en concrete investeringsbesluiten moeten worden voorbereid, is het van belang om de investeringen te toetsen aan een helder investeringskader. Woningcorporaties hanteren hiertoe een zogenoemd ‘investeringsstatuut’, waarin financiële en niet-financiële toetsen staan waaraan investeringen moeten voldoen. Een investeringsstatuut creëert zowel voor de vastgoedafdeling als voor bestuurders en commissarissen duidelijkheid en waarborgt een uniforme toetsing van verschillende investeringsscenario’s op gebouwniveau. Ook vormt het investeringsstatuut de schakel tussen de langjarige financiële meerjarenraming en de concrete financiële businesscase op gebouwniveau. Hiermee speelt het investeringsstatuut een belangrijke rol in het soepel laten verlopen van de besluitvorming omtrent (vastgoed)investeringen.

Wilt u meer weten over het verduurzamen van uw zorgvastgoed?

Vanuit onze ervaringen met de routekaart van woningcorporaties kan Finance Ideas zowel op portefeuille- als op gebouwniveau ondersteunen bij het verkennen en concretiseren van de verduurzamingsstrategie. Ook hielpen wij al diverse zorginstellingen met het identificeren van ‘quick wins’ op duurzaamheidsgebied, het opstellen van financiële meerjarenramingen en het ontwikkelen van kaders voor investeringsbeoordeling. In ruil voor een kop koffie of thee komen wij graag bij u langs om met u over deze thema’s van gedachten te wisselen.