Het vernieuwde model investeringsstatuut

Finance Ideas stelt sinds een aantal jaar een model investeringsstatuut beschikbaar aan corporaties. Dit model wordt door veel corporaties als basis gebruikt voor het opstellen van hun eigen statuut. Per januari 2019 is een update van dit model beschikbaar. Belangrijkste reden is de verschuiving naar beleidswaarde en het feit dat corporaties veelal niet kunnen voldoen aan hun eigen rendementseis. Wij bespreken de belangrijkste uitgangspunten en wijzigingen.

Uitgangspunten voor het investeringsstatuut

  • De corporatie is in bezit van een kwalitatief goed portefeuilleplan. Het portefeuilleplan is een vertaling van de strategische keuzes van de corporatie en definieert de huidige- en wensportefeuille en de daaruit voortvloeiende transformatieopgave. De transformatieopgave dient concrete handvatten voor investeringsdoelstellingen op complexniveau te bevatten (doelstellingen t.a.v. sloop, nieuwbouw, duurzaamheid, betaalbaarheid, etc.). U kunt hier zelf testen of uw portefeuillestrategie voldoet aan het beoordelingskader.
  • De corporatie is in bezit van een kwalitatief goede financiële meerjarenbegroting.Het investeringsprogramma dat voortvloeit uit de transformatieopgave is voor ten minste vijf jaar doorgerekend[1] en financieel haalbaar.
  • In het investeringsstatuut wordt getoetst of de projecten voldoen aan de volkshuisvestelijke en financiële eisen uit het portefeuilleplan en de meerjarenbegroting.
  • Het statuut sluit aan op markt- en beleidswaarde uitgangspunten en op de kasstromen die hiermee gepaard gaan. De bedrijfswaarde speelt geen rol in het investeringsstatuut.
  • Finance Ideas heeft één statuut gemaakt, ongeacht omvang van de corporatie en de te beoordelen investeringsportefeuille. Het statuut richt zich derhalve op onderdelen die voor alle corporaties minimaal van belang zijn.

Belangrijkste inhoudelijke wijzigingen[2]

  • Het verwerken van de beleids- en marktwaarde kasstromen heeft geleid tot nieuwe bijlagen over rekensystematiek, rekenregels en rendementseis. Teksten in deze bijlagen zijn indicatief, aangezien er een brede waaier aan keuzes is voor corporaties.
  • De belangrijkste inhoudelijke wijziging in het statuut is ziet op het loslaten van de WACC (weighted average cost of capital) als basis voor de rendementseis. De eis dat het rendement van de investering boven de gemiddelde kapitaalskostenvoet dient te liggen, wordt breed toegepast binnen de sector. De eis is logisch, echter in veel gevallen niet haalbaar. Dit blokkeert investeringen, terwijl de meerjarenbegroting laat zien dat de corporatie deze investeringen wel kan dragen[3].
  • In deze nieuwe versie van het modelstatuut wordt de rendementseis bepaald op basis van modelinvesteringen. Voor categorieën van ingrepen die aansluiten bij de transformatie opgave wordt vooraf bepaald welk rendement verwacht kan worden. Dit rendement ligt voor het nieuw bouwen van eengezinswoningen op een ander niveau dan voor een nul-op-de-meter renovatie van jaren-70 galerijflats. Dit heeft te maken met een aantal factoren. Zo heeft de corporatie invloed op de rendementsverwachting. De keuzes voor huurniveaus of bij renovatie huuraanpassingen zijn beïnvloedbaar. Net zoals onderhouds- en beheerkosten c.q. wijzigen als gevolg van een ingreep. Daarnaast heeft het programma van eisen en de inkoopprocedure invloed op de stichtingskosten. Het te verwachte rendement is dus niet iets dat een corporatie overkomt, maar waarop gestuurd kan worden. Deze modelinvesteringen vormen de rendementseis.
  • Het investeringsstatuut toetst of specifieke investeringsprojecten aan de rendementseisen van de bijbehorende modelinvesteringen voldoen. De eis kan lager liggen dan de WACC. Als het investeringsprogramma is opgenomen in de meerjarenbegroting is dat financieel geen probleem. Op deze manier kan bijvoorbeeld een sloop/nieuwbouw project met een laag of negatief rendement toch doorgang vinden. Het project sluit aan op de volkshuisvestelijke doelen en voldoet aan de voor het project relevante model investeringseis. Het statuut toetst de doelmatigheid van de investering, niet de betaalbaarheid of wenselijkheid. Dit is reeds getoetst in de meerjarenbegroting, respectievelijk het portefeuilleplan.

Wilt u meer weten over het investeringsstatuut?

Heeft u een vraag over deze uitganspunten of wijzigingen? Of bent u benieuwd naar een voorbeeld model investeringsstatuut? Download het model investeringsstatuut zodat u deze als basis kunt gebruiken. Direct zelf aan de slag? Met de opleidingen verantwoord investeren en investeren in duurzaamheid krijgt u meer grip op uw investeringen.

Of stel ons direct een vraag

Door dit formulier te verzenden gaat u akkoord met onze privacyverklaring. Na het versturen van dit formulier worden alleen de gegevens opgeslagen en verwerkt die u hierboven invult; er wordt geen andere informatie verzameld.

[1] Bij voorkeur 10 of 15 jaar
[2] Finance Ideas heeft reeds eerder een model investeringsstatuut gepubliceerd. Wij bespreken de belangrijkste wijzingen ten opzichte van de vorige versie (september 2017)
[3] Voor meer informatie neem contact met ons op.

Gerelateerde artikelen
Neem contact met ons op

Stuur ons een e-mail en wij nemen zo snel mogelijk contact met u op.

Typ hier uw vraag...