Het vernieuwde model investeringsstatuut

Finance Ideas stelt sinds een aantal jaar een model investeringsstatuut beschikbaar aan corporaties. Dit model wordt door veel corporaties als basis gebruikt voor het opstellen van hun eigen statuut. Het model is erop gericht om de gedachtevorming en keuzes die corporaties in het investeringsproces kunnen maken te faciliteren. Het model is er niet op gericht om deze gedachtevorming en keuzes te vervangen. Per juni 2023 is een update van dit model beschikbaar. Onderstaand worden de belangrijkste uitgangspunten ten aanzien van dit modelstatuut beschreven. Ook worden de belangrijkste wijzigingen toegelicht ten opzichte van de versie van juni 2021.

Tip: Heldere en eenduidige spelregels voor het berekenen van financiële kengetallen zorgen voor overzicht. Vergroot deze kennis met de opleiding Investeringsafwegingen bij corporaties.

Uitgangspunten

• Finance Ideas heeft één statuut gemaakt, ongeacht omvang van de corporatie en de te beoordelen investeringsportefeuille. Het statuut richt zich derhalve op onderdelen die voor alle corporaties minimaal van belang zijn. Het meerdere (meer fases in het besluitvormingsproces, extra investeringstoetsen etc.) is niet beschreven.
• Het uitgangspunt is dat dit statuut van toepassing is op alle type vastgoed, zowel DAEB als niet-DAEB. Natuurlijk is het mogelijk dat de financiële eisen aan niet-DAEB afwijken van DAEB. Dit kan tot uiting worden gebracht in de tabel met referentieprojecten.
• Op portefeuilleniveau wordt het investeringsprogramma volkshuisvestelijk en financieel getoetst. Het investeringsstatuut ziet toe op de uitvoering, waarbij wordt getoetst of projecten invulling wordt gegeven aan de strategie en voldoen aan de volkshuisvestelijke en financiële uitgangspunten van het portefeuilleplan en de meerjarenbegroting.
• De corporatie beschikt over een financieel beleidskader dat voldoende aanknopingspunten biedt om de door de corporatie gewenste ontwikkeling op het eigen vermogen mee vast te stellen. De corporatie heeft bepaald welk budget resteert voor het doen van onrendabele investeringen.
• De corporatie is in bezit van een kwalitatief goede financiële meerjarenbegroting. Het investeringsprogramma dat voortvloeit uit de transformatieopgave is voor ten minste tien jaar doorgerekend en als financieel haalbaar beoordeeld.
• De corporatie is in bezit van een kwalitatief goed portefeuilleplan. Het portefeuilleplan is een vertaling van de strategische keuzes van de corporatie en definieert de huidige- en wensportefeuille en de daaruit voortvloeiende transformatieopgave. Voor onbenoemde ingrepen zijn referentieprojecten gedefinieerd waarmee de transformatieopgave wordt ingevuld.
• De volkshuisvestelijke en financiële kengetallen van de referentieprojecten zijn bekend zodat beoordeeld kan worden hoe de volkshuisvestelijke verbetering zich verhoudt tot het financiële offer.
• In deze blauwdruk vindt de financiële beoordeling van investering plaats op basis van de huidige beleidswaarde. Hierdoor ontstaat aansluiting tussen begroting, ratio’s en investeringsberekeningen. De beleidswaarde kent echter een aantal tekortkomingen waardoor deze niet goed bruikbaar is voor interne sturing en investeringsbeoordeling door woningcorporaties. Het is daarom zeer gewenst dat de beleidswaarde wordt doorontwikkeld.

Belangrijkste wijzigingen

• De reikwijdte van het investeringsstatuut is aangescherpt. Zo zijn transformaties en activa passiva transacties expliciet in de reikwijdte opgenomen. Ook is explicieter beschreven welke projecten niet onder het statuut vallen.
• Ter verdere verduidelijking van de reikwijdte is in de bijlage een stroomschema opgenomen. Hierin staat eveneens aangegeven in welke situatie goedkeuring van de RvC en advies van de (externe) controller nodig is.
• Projecten hebben een duidelijker start moment gekregen doordat de fasering start met een startbesluit waarmee een onderzoeksbudget en capaciteit vrijkomt voor het projectteam. In deze blauwdruk wordt uitgegaan van een assetmanager als initiator maar afhankelijk van de omvang en structuur van de organisatie kan dit ook anders ingevuld worden.
• De volkshuisvestelijke prestaties kunnen op meerdere manieren beoordeeld worden. In deze blauwdruk is de route waarbij de volkshuisvestelijke bijdrage wordt vergelijken met referentieprojecten uitgewerkt maar worden ook twee alternatieve routes geschetst.
• Het in de blauwdruk opgenomen voorbeeld van referentieprojecten is uitgebreid. Deze bijlage bevat nu acht nieuwbouwprojecten, waaronder een voorbeeld van een niet-DAEB project, flexwoningen en zorgwoningen. Daarnaast zijn vier projecten in bestaand bezit opgenomen. Naast de financiële kengetallen is van deze projecten ook de volkshuisvestelijke bijdrage inzichtelijk gemaakt.
• De instructies voor het berekenen van de financiële kengetallen zijn uitgebreid met spelregels voor hoe omgegaan dient te worden met de grondexploitatie (GREX) indien sprake is van sloop (sloop/nieuwbouw).
• Het afwegingskader voor desinvesteringen is verder uitgebreid van drie naar acht toetsingsvragen. Ook is voor desinvesteringen de bijlage uitgebreid met een stroomschema voor de besluitvorming.

Wilt u meer weten over het investeringsstatuut?

Heeft u een vraag over deze uitganspunten of wijzigingen? Of bent u benieuwd naar een voorbeeld model investeringsstatuut? Download het model investeringsstatuut zodat u deze als basis kunt gebruiken. Direct zelf aan de slag? Met de opleiding Investeringsafwegingen bij corporaties krijgt u meer grip op uw investeringen.

Sparren over uw beoordelingskader?

Finance Ideas beschikt over ruime ervaring in het (helpen) opstellen van investeringsstatuten. Onze adviseurs ondersteunen corporaties bij het inrichten van het investeringsproces en bij het formuleren van de kaders waaraan in ieder van de processtappen moet worden voldaan. Deze kaders bevatten zowel volkshuisvestelijke als financiële toetsen. Onze adviseurs denken graag met u mee, stel ons een vraag of neem contact op met Niels Kornegoor.