De introductie van Healthcare Real Estate Investment Trusts

Door de toenemende vraag naar zorg, verplaatsing van zorg en extramuralisering zijn er allerlei ontwikkelingen die vragen om veranderingen binnen het zorgvastgoed. Hiervoor is kapitaal nodig. Door de vergrijzing zien beleggers de zorgmarkt als groeimarkt. Deze beleggers kunnen de benodigde vastgoedinvesteringen van zorginstellingen financieren. Daar staat tegenover dat een belegger risicodragend kapitaal inbrengt, hetgeen een hoger gewenst rendement kent ten opzichte van bijvoorbeeld een hypothecaire lening. Via dergelijke constructies kunnen zorginstellingen zich richten op hun core business, terwijl de beleggers de vastgoedontwikkeling en het beheer op zich nemen. De vraag is echter of het gevraagde rendement (door de belegger) in verhouding staat met het risico dat wordt gelopen.

Onderzoek Healthcare REITs

Momenteel doet Finance Ideas onderzoek naar Healthcare REITs in Amerika. Hoewel dit niet direct van toepassing is op de Nederlandse zorgmarkt, kunnen we wellicht wel lering trekken uit de prestaties van deze Healthcare REITs. Is de risicorendementsverhouding van een Healthcare REIT vergelijkbaar met de risicorendementsverhouding van een vastgoedbelegger? En biedt het antwoord hierop een houvast voor zorginstellingen in de onderhandelingen met de vastgoedbelegger? De resultaten van het onderzoek laten nog even op zich wachten, maar we introduceren graag alvast het begrip Healthcare REIT.

Wat zijn Healthcare REITs?

Healthcare Real Estate Investment Trusts (HREITs) zijn beursgenoteerde zorgvastgoedfondsen. Deze fondsen financieren, bezitten en exploiteren zorgvastgoed. Het zorgvastgoed waarin wordt belegd, is zeer divers en bestaat onder andere uit verpleegfaciliteiten, huisvesting voor senioren, ziekenhuizen en overige medische (kantoor)gebouwen. De belangrijkste kenmerken van een REIT zijn:

• Puur gerelateerd aan vastgoed
• Beursgenoteerd
• (Snel) verhandelbaar
• Alternatief voor directe vastgoedbelegging
• Verschillende fondsen naar type vastgoed
• Met name actief in Amerika, Verenigd Koninkrijk en Australië

Het beleggen via een REIT neemt veel barrières weg. In vergelijking met beleggen in direct vastgoed is het benodigde vermogen relatief laag. Daarnaast is een grondige verdieping en kennis van vastgoedexploitatie niet noodzakelijk. Een REIT kent in het algemeen lagere beheerkosten, een betere liquiditeit en transacties komen eenvoudiger tot stand. Bovendien heeft een REIT een lage correlatie met gewone aandelen en de vastgoedmarkt. Ook hebben REITs een relatief hoog dividendrendement en laag risico. Een ander belangrijk voordeel is dat REITs beursgenoteerd zijn. Hierdoor is er sprake van toezicht en transparantie in de verdiensten en kosten.

Zowel de REIT index als de Healthcare REIT index laten vanaf 2008 een stijgende lijn zien, met een dip in 2013 en 2015 (Healthcare index). Het verloop van de REIT index is daarbij het meest stabiel. Daar staat tegenover dat de Healthcare REIT index aanzienlijk beter presteert dan de REIT index.

^{* FTSE EPRA/NAREIT US HEALTH CARE INDEX USD
** MSCI US REIT INDEX (bestaat voor circa 10% uit Healthcare REITs)}

Healthcare REITs in Nederland

Op dit moment zijn er verschillende grote zorgvastgoedfondsen in Nederland. Zij investeren in onder andere seniorenwoningen, intramuraal vastgoed en ziekenhuizen. Deze fondsen zijn echter niet beursgenoteerd en kwalificeren dus niet als Healthcare REITs. De bekendste zorgvastgoedfondsen in Nederland zijn onder andere Apollo Zorgvastgoed, Bouwinvest en Syntrus Achmea. België kent wel enkele Healthcare REITs, waaronder Aedifica en Cofinimmo.

Checklist voor een samenwerking met vastgoedbeleggers

Het toetreden van vastgoedbeleggers biedt zorginstellingen kansen om te groeien. Om de risico’s van deze samenwerking zo veel mogelijk te beperken, hebben we de belangrijkste aandachtspunten voor u opgesteld in een checklist. De checklist geeft u houvast bij de afweging om in zee te gaan met vastgoedbeleggers. Heeft u vragen over de checklist of het onderzoek? Neem contact op met onze adviseurs.

Dit artikel is geschreven door Elisa Slotboom.