Domesta over haar risicoanalyse van de zorgvastgoedportefeuille

Domesta is al lange tijd een belangrijke aanbieder van woonzorgvastgoed in de gemeenten Emmen, Coevorden en Hoogeveen. Zorgvastgoed maakt dan ook een substantieel deel uit van haar portefeuille. Met het oog op de vergrijzing in haar werkgebied heeft Domesta zich als doel gesteld om het aanbod van zorgvastgoed verder te vergroten.

Omdat zorgvastgoed specifieke risico’s kent en de wereld van de zorg snel verandert, vindt Domesta het van belang om periodiek een risicoanalyse van haar zorgvastgoedportefeuille uit te voeren. Senior Assetmanager Tom Bloeming praat ons bij over het proces en de meerwaarde van een risicoanalyse voor Domesta.

Waarom vindt Domesta het zo belangrijk om te investeren in (woon)zorgvastgoed?

Tom: “De vergrijzing heeft in ons werkgebied grote impact op de woonvraag en die trend wordt in de komende jaren alleen maar sterker. Uit de regioanalyse van zorgkantoor Zilveren Kruis blijkt dat zowel de vraag naar zorgvastgoed toeneemt, als de vraag naar zelfstandige woningen die geschikt zijn voor het ontvangen van zorg en ondersteuning. Het aantal mensen dat aanspraak gaat maken op een van deze twee woonvormen neemt tot 2040 met 90 procent toe. Met groei in de portefeuille (woon)zorgvastgoed draagt Domesta in belangrijke mate bij aan goede huisvesting voor de meest kwetsbare doelgroepen.”

Onder andere de Aw en het WSW zien zorgvastgoed ook als potentieel risicovol. Hoe ziet Domesta dit?

“Wij zijn ons er goed van bewust dat aan het zorgvastgoed specifieke risico’s zijn verbonden. Zo verandert de bekostiging van zorgvastgoed, Covid-19 heeft impact op onze huurders en de eisen aan het vastgoed nemen toe. Daarom voeren we periodiek een risicoanalyse van het zorgvastgoed uit, waarbij we in de afgelopen edities samen met Finance Ideas hebben opgetrokken. Die risicoanalyses geven een duidelijk beeld van de risico’s die bij het zorgvastgoed horen en de financiële impact die dit op Domesta kan hebben.”

Hoe ziet zo’n risicoanalyse er uit?

“We vinden het belangrijk om de risicoanalyse vanuit een breed perspectief uit te voeren. We starten daarom altijd met een analyse van trends en ontwikkelingen in de wereld van wonen en zorg. Finance Ideas ondersteunt ons hierbij vanuit hun brede blik op deze thema’s. Ook kijken we goed naar ontwikkelingen in ons werkgebied. De bal ligt daarbij vooral bij Domesta zelf. Vervolgens kijken we kritisch naar de portefeuille, de financiële stabiliteit van de huurders en naar de risico’s van individuele complexen. Op basis van de vier risicovelden ‘vastgoed’, ‘locatie’, ‘huurovereenkomst’ en ‘financiële prestatie’ resulteert een classificatie van elk complex in hoog, gemiddeld of laag risico. Finance Ideas heeft de structuur en onderdelen van de analyse beschikbaar en analyseert de complexen op basis van data. Domesta voegt daar haar eigen beeld van een complex aan toe. Samen komen we daarmee tot een duidelijk en goed onderbouwd overzicht van risico’s op complexniveau. Tot slot vertalen we deze risico’s via diverse scenarioanalyses op de meerjarenbegroting naar een potentiële financiële impact op Domesta als geheel. Zo weten we wat er op ons afkomt indien risico’s waarheid worden en kunnen we al vroegtijdig nadenken over hoe we vervolgens kunnen bijsturen.”

Welke meerwaarde heeft de risicoanalyse voor Domesta?

“De meerwaarde van de analyse is tweeledig. Enerzijds bestaat na de analyse een duidelijk overzicht van risico’s en de mogelijke impact daarvan, zowel op strategisch niveau als op complexniveau. Dat biedt het bestuur en de toezichthouders het comfort dat we de strategie op een verantwoorde manier uitvoeren. Anderzijds is ook het proces van uitvoering van de analyse heel waardevol gebleken. Gaande het proces hebben we met elkaar ervaren welke onderdelen soepel verlopen en waar we in de komende tijd nog verbeteringen kunnen doorvoeren. Een voorbeeld van het laatste is de informatiehuishouding. We weten veel van ons vastgoed, maar de informatie is soms verspreid en voor het zorgvastgoed nog niet goed genoeg toegankelijk. Dat we verbetermogelijkheden nu goed in beeld hebben, gaat ons in de toekomst helpen om nog scherper op dit specifieke vastgoed te kunnen sturen.”

Heb je nog een tip voor collega-corporaties?

De tip in het algemeen is om het (zorg)vastgoed niet alleen vanuit het financieel en vastgoed perspectief te bezien, maar vooral ook strategisch te benaderen tegen de achtergrond van demografische en maatschappelijke ontwikkelingen. In relatie tot het portefeuillemanagement ben je dan goed in staat strategische keuzes breed te onderbouwen. Van daaruit is het mogelijk lef te tonen en innovatief te zijn op het gebied van wonen en leefbaarheid.

Risicoanalyse van uw zorgvastgoedportefeuille?

Wilt u ook meer inzicht in de risico’s? Neem dan contact op met Michiel Majoor of lees meer over het beheren van risico’s van zorgvastgoed.

Wilt u zelf uw kennis vergroten? Tijdens de training ‘de businesscase van zorgvastgoed‘ staan we stil bij deze onderwerpen en verdiept u zich in de businesscase van (woon)zorgvastgoed. Bekijk hier het programma en de data.