FAQ over het DrieCompartimentenModel

Bij de instandhouding van de woningportefeuille gaan we ervan uit dat de woningvoorraad zowel kwantitatief en kwalitatief op peil blijft. Als gevolg van de inflatie is er dan ook sprake van een waardestijging van de woningen. Hiermee ontstaat ruimte om extra te lenen zonder dat de balansverhouding wordt verstoord.

Het percentage is een globale schatting van de jaarlijkse toename van de netto huur. Als de netto huur structureel stijgt met 2,5% stijgt de waarde van de woningen, behoudens veranderingen van de disconteringvoet, in principe ook met dat percentage. Op basis daarvan is het mogelijk de leningportefeuille met hetzelfde percentage te laten toenemen.
 
Dat de netto huur structureel met 2,5% stijgt, is gebaseerd op enkele aannames:

– Verondersteld is een structurele stijging van de cao-lonen met 2,5% en een huurstijging die gemiddeld gelijk is aan de stijging van de cao-lonen minus 0,5%-punt.
– Voorts is er een additionele huurstijging mogelijk vanwege huurharmonisatie en is (impliciet) rekening gehouden met een huurverhogend effect van de verbeteruitgaven en de vervanging van verkoop en sloop door nieuwbouw. Dit additionele effect is gesteld op 0,5%-punt.
– Verder is aangenomen dat bij de exploitatie-uitgaven, waaronder onderhoud en beheer, de prijsstijging structureel gelijk is aan de stijging van de cao-lonen.

Note: het percentage van 2,5% voor de groei van de leningportefeuille is in het DrieCompartimentenModel geen vast percentage. Het kan door uw corporatie worden aangepast als de omstandigheden daartoe aanleiding geven.

Zodra een corporatie leningen aantrekt, valt de extra rentelast in de operationele kasstroom en dus in de Saldo instandhouding en ICR.

Het verloop van de beleidswaarde is in de praktijk afhankelijk van verschillende factoren. Zo is de mutatie van de beleidswaarde afhankelijk van de disconteringsvoet. Bij de prognose van de beleidswaarde gaan we uit van een langetermijnontwikkeling. Daarbij is sprake van een gelijkblijvende disconteringsvoet. De veronderstellingen over het verloop van de kasstromen is bij vraag 3 weergegeven. Op lange termijn is het niet te optimistisch.

De beschikbaarheid van kasstromen vanuit het operationeel resultaat. De middelen die ontstaan in de operatie zijn zonder meer beschikbaar. De extra leningruimte die ontstaat door de inflatoire groei van de leningportefeuille is niet altijd beschikbaar. Met name beperkingen door de ICR en de LTV kan het daadwerkelijke aantrekken van deze kasstroom onmogelijk maken. 

Het klopt dat bij een relatief lage schuldpositie de financiële ruimte die ontstaat door de inflatoire leningruil, minder is. Dit komt omdat het Saldo instandhouding als uitgangspunt een (in principe) gelijkblijvende LTV heeft. Als de ratio’s daarvoor de ruimte bieden, is het (tijdelijk) mogelijk om ten opzichte van de inflatoire leninggroei extra te lenen. Veelal zullen de ratio’s daardoor verslechteren.

Als het beleid van de woningcorporatie ertoe leidt dat de omvang van de leningportefeuille met meer dan de inflatie stijgt, neemt ook de inflatoire ruimte toe om de leningen te laten groeien.

Het Saldo instandhouding is een aanvulling op de ICR en de LTV. Daarmee is het een kengetal waarmee kan worden beoordeeld of de woningcorporatie een duurzaam prestatiemodel heeft. Het is nodig dat het Saldo instandhouding niet structureel negatief is, zodat er ten opzichte van de inflatoire groei van de leningportefeuille, niet aanvullende geleend hoeft te worden voor de kwantitatieve en kwalitatieve instandhouding van de leningportefeuille.

In het bedrijfsmodel signaleert WSW een risico wanneer de ratio van de nominale schuldpositie ten opzichte van de operationele kasstroom hoger is dan 35. Daarmee beziet het WSW of de leningen in 35 jaar afgelost kunnen worden met de operationele kasstroom. Deze toets staat los van het Saldo instandhouding, maar kan net zoals de ICR en de LTV een beperking vormen voor de corporatie. De toets van WSW houdt geen rekening met het feit dat de operationele kasstroom in de praktijk niet beschikbaar is voor aflossen, maar wordt besteed aan de verbeteruitgaven. Die kosten zijn noodzakelijk om de verhuurbaarheid (op termijn) op peil te houden. Verder is het voor de instandhouding van het woningbezit niet noodzakelijk om de leningportefeuille op bedrijfsniveau af te bouwen.

Op korte termijn hoeft dit niet het geval te zijn, op lange termijn wel. Als u voldoende financiële buffers heeft, is het tijdelijk mogelijk meer dan de inflatoire groei van de leningportefeuille te lenen voor het kwalitatief en kwantitatief in stand houden van het bestaande bezit. Om de inflatoire leninggroei, die onderdeel vormt van het Saldo instandhouding, te blijven benutten, is het nodig dat de interne/externe normen van de ratio’s daarvoor de ruimte blijven geven. Een aanhoudend negatief Saldo instandhouding leidt ertoe dat die ruimte er niet meer is.

Dat is correct. Als een corporatie alleen een deel van de uitbreidingsnieuwbouw wil financieren, moet het Saldo instandhouding, mede afhankelijk van de omvang van de uitbreidingsnieuwbouw, in voldoende mate positief zijn.  

Het Saldo instandhouding heeft betrekking op het financiële saldo dat bij de instandhouding van de woningvoorraad ontstaat. De vraag hoe hoog het saldo moet zijn voor de financiering van uitbreidingsnieuwbouw, is ook van belang. Dit levert een andere norm op die zeker ook relevant is.

Er zijn verschillende mogelijkheden om het Saldo instandhouding te verbeteren. Onder meer hogere huurinkomsten, lagere onderhouds- en beheeruitgaven, lagere verbeteruitgaven en minder sloop. De keerzijde van deze aanpassingen is dat dit ten koste kan gaan van het volkshuisvestelijk presteren. Bovendien kan de kwantitatieve en kwalitatieve instandhouding van de voorraad in gevaar komen. Het Saldo instandhouding heeft alleen betekenis als de uitgaven die nodig zijn om de instandhouding van de voorraad, ook ingerekend zijn.

Ja, maar met de nodige voorzichtigheid. Corporaties hanteren niet allemaal dezelfde economische parameters. Ook hebben ze kwalitatief ander vastgoed, hanteren ze eigen huurbeleid en bepalen ze zelf een transformatie programma. Het gaat dus vooral om de richting en het begrijpen van mogelijke verschillen die ontstaan.

Bij de individuele tak worden woningverkopen tussen DAEB en niet-DAEB behandeld als reguliere verkopen en aankopen.  Dividenduitkering is onderdeel van de overige kasstromen. Aflossing van de interne lening is een financieringskasstroom.

De verkoop van grondposities moet worden meegenomen bij de overige kasstromen.