Financieel beleid: Hoe gaan deze drie corporaties hiermee om?

Het doel van het financieel beleid is voor Woningstichting Rochdale, Woonforte en Woningstichting de Zaligheden (WSZ) hetzelfde: zoveel mogelijk volkshuisvestelijk realiseren zonder dat de financiële continuïteit in gevaar komt. Maar op welke manier helpt een financieel beleid hierbij? Welke voordelen halen zij uit het inzicht van de bijstuurmogelijkheden en hoe gaan ze om met de prioriteiten? Voor de antwoorden op deze vragen gingen wij in gesprek met bovenstaande woningcorporaties.

Voor onze beeldvorming: in welke regio’s zijn jullie actief en hoe groot zijn jullie corporaties?

Rochdale: Ons speelveld is de metropoolregio Amsterdam. Daar verhuren wij ruim 38.000 woningen aan zo’n 80.000 bewoners.

Woonforte: Wij zitten in de gemeente Alphen aan den Rijn met bijna 11.000 huurwoningen in Alphen aan den Rijn, Aarlanderveen, Boskoop en Zwammerdam.

WSZ: Wij zijn actief in De Kempen. De circa 3.800 huurwoningen bevinden zich verspreid over 19 kerkdorpen, gelegen in de gemeenten Bergeijk, Bladel, Eersel en Reusel-De Mierden.

Op welke manier helpt het financieel beleid jullie corporatie?

Rochdale: Het geeft ons richting en inzicht op korte, middel en lange termijn. Ondanks de lange termijn onzekerheid in de economie willen we wel aan onze verplichting voldoen om ook op korte termijn maximaal volkshuisvestelijk te presteren. De onzekerheid over de toekomst geeft ons extra behoefte aan een sterk beleidskader. Door extra lastendruk en beperkte huurstijging is de druk op de kasstromen toegenomen. En juist deze kasstromen zijn nodig voor toekomstige investeringen. In de investeringsopgave zit wat ons betreft dan ook het grootste risico. Eén voordeel: hier kunnen we zélf iets aan doen, zoals de juistheid en volledigheid van de opgave voor renovatie en verduurzaming van ons bezit. Doordat we nu een sterk financieel beleid hebben, houden we koers. Een koers waar we wegblijven van de randen en met een veilige vluchtstrook, waarbij we de financiële continuïteit meten met bijstuurmogelijkheden.

Woonforte: Het financieel beleid geeft ons een mooi en sterk handvat om keuzes te legitimeren, zowel intern als onze stakeholders. In deze onzekere tijden wil je weloverwogen de grens opzoeken. Ons financieel beleid zorgt dat wij de financiële impact af kunnen zetten tegen de volkshuisvestelijke impact. Tegelijk is er minder discussie omdat je het proces gezamenlijk hebt doorlopen. Er is minder subjectiviteit doordat keuzes zijn onderbouwd en het resultaat zichtbaar is. Die onderbouwing helpt ook met het inzicht waarom je wel of niet potentieel in de problemen kunt komen. Dat geeft vertrouwen en rust. Daarbij moet je in deze bijzondere economische tijden natuurlijk wel altijd je boerenverstand gebruiken. Niet alleen ‘wat moeten we doen’, maar ook ‘wat vinden we er zelf van’. Een ander groot voordeel van het financieel beleid wat er nu ligt is dat we snel nieuwe scenario’s kunnen draaien. Dat geeft veel flexibiliteit. Ook nu met de afschaffing van de verhuurderheffing staan we weer voor nieuwe keuzes en het is fijn dat je dit nu snel kunt doen.

WSZ: Voor ons geeft het financieel beleid rust en duidelijkheid, ook richting management en RvC. Daarbij zien we dat interne processen efficiënter lopen. Ook bij ons is er minder discussie omdat deze al gevoerd is bij het opstellen van het beleid. We hebben er met zijn allen over nagedacht en vervolgens dit uitgeschreven. Zowel bij onze financieringsstrategie, als basale uitgangspunten en discussie rondom de eigen normen. Door het op te schrijven zijn ze concreet gemaakt. Daarbij zijn bewust keuzes gemaakt, dus je kunt sneller schakelen en erop teruggrijpen. Uiteraard is het ook prettig om te weten dat je financieel gezond bent. We weten wat we kunnen en dat we niet nog een extra vluchtstrook nodig hebben. 

Welke rol hebben bijstuurmogelijkheden in jullie financieel beleid?

Rochdale: Allereerst geeft het vertrouwen dat je mogelijkheden hebt die passen bij eventuele scenario’s. De toegevoegde waarde ligt voor ons in het inzichtelijk krijgen van de omvang van de bijstuurmogelijkheid. Hoeveel moeten we terug in beheerlasten om de ICR met 0,1 of 0,2 punt te verbeteren of de LTV met tien procent? Stopzetten van nieuwbouw of renovaties heeft een sterk vertragend effect op je financiële ratio’s. Voor alle stakeholders is het goed als deze effecten inzichtelijk zijn. Daarbij komt dat het uitstellen van investeringen uiteindelijk ook ten koste gaat van de kwaliteit van je bezit. Een korte termijn voordeel kan zo op lange termijn juist parten spelen.

Woonforte: Bijstuurmogelijkheden maken onze corporatie snel en wendbaar. Het is een fijne gedachte dat je weet dat er mogelijkheden op de plank liggen. De impact per sturingsinstrument hebben we tijdens het opstellen van het beleid berekend. Daarbij is nagedacht over diverse situaties die zich eventueel voor gaan doen. Dat maakt dat je snel kunt schakelen en dat geeft vertrouwen.

WSZ: Het inzicht uit de verschillende scenario’s was erg waardevol. Doordat je alle mogelijkheden doorrekent en de consequenties ziet, weet je ook waar je wel en niet op wilt bijsturen. Zo kun je kiezen om bij te sturen op huur, maar dat duurt heel lang en gaat ten kosten van betaalbaarheid. Op beheerkosten, maar dat gaat ten koste van de kwaliteit. Je krijgt inzicht in de impact van alle mogelijkheden, zodat je keuzes kunt maken over wat wel en niet bij je corporatie past. Bijkomend voordeel is dat de beoordeling van nieuwe kansen ook makkelijker gaat. Heel concreet was dat voor ons de kans ‘aankoop Vestia’. Je ziet direct wat de consequenties zijn op lange termijn. Daarmee ben je als corporatie dus flexibeler om snelle keuzes te maken op kansen die voorbijkomen.

Interessant: Lees in dit artikel meer over de verschillende mogelijkheden binnen scenario-analyse zoals de wat-als-analyse, instandhoudingsbegroting, disconteringsvoet en Monte Carlo.

Hoe gaan jullie om met de prioriteiten van de verschillende opgaven?

Rochdale: Die hebben we vastgesteld in de beleidsdoelen en spelen een belangrijke rol. Eén van de zaken die wij hebben geleerd uit het proces is dat bijsturen op de kasstromen/ICR lastiger is dan op de LTV. Vooral streefhuurverhoging heeft een groot positief effect op de beleidswaarde en daarmee op de LTV. Dat gezegd hebbende, heeft deze knop gelijk ook een negatieve volkshuisvestelijke impact, omdat de betaalbaarheid achteruitgaat. Op het moment dat we de grens van de signaalwaarden (dreigen te) bereiken, sturen we waarschijnlijk eerst bij op de uitbreidingsinvesteringen. En omdat verkopen in ons marktgebied meer oplevert dan nieuwbouw kost, is het verstandig om meer te verkopen dan nieuwbouw te temporiseren.

Woonforte: Onze prioriteiten zijn vorig jaar vastgesteld na afstemming met de stakeholders. Beschikbaarheid en betaalbaarheid kregen een hogere prioriteit ten opzichte van verdere verduurzaaming. Dit betekend niet dat we niets aan verduurzaming doen. Vervolgens zie je dat de economische ontwikkelingen invloed hebben op deze prioritering. Betaalbaarheid kwam het afgelopen jaar bij ons onder druk te staan en steeg daardoor in prioriteit. De recente energiecrisis zorgt dat duurzaamheid weer belangrijk wordt. Dan is het nodig om opnieuw discussie te voeren, intern en met onze stakeholders. Daarbij stel je vragen zoals: welk probleem is nu het grootst? Je komt automatisch terug bij de basis: zonder dak boven je hoofd, hoef je niet te praten over betaalbaarheid.

WSZ: Wij zijn nog volop bezig met dit onderwerp. We zijn eerst aan de slag gegaan met ons investeringsstatuut. Daarbij hebben we in kaart gebracht waar we wel en niet op willen bijsturen. Daarbij maak je natuurlijk deels al keuzes over de prioriteiten. Uit dat traject is duidelijk geworden dat we niet als eerste gaan bijsturen op kwaliteit, onderhoud, beheer of duurzaamheid. Vooral bij beheer- en onderhoudskosten is de bijsturing geringer valt niet veel te halen. Wel op huur en investeringen, daar liggen meer bijstuurmogelijkheden. Overheidsbeleid speelt bij deze keuzes ook een grote rol.

Wat wil je andere corporaties meegeven?

Rochdale: Ik zou zeggen: maak vooral een lange termijn kasstroomprognose. Daarbij is het belangrijk om een goede meerjarenonderhoudsbegroting en taakstellende renovatie- en nieuwbouwbegroting te hebben. Alleen een orderportefeuille voor de komende vijf jaar is niet genoeg. Het begint allemaal met een goed portefeuilleplan voor de langere termijn. Houd ook zicht op je vastgoed. Ken je portefeuille. Wat is de huidige kwaliteit en welke kwaliteit wil je? Wat mag het kosten? Daarbij moet je de activiteiten en financiën afstemmen. Eén van de grootste risico’s is investeringen voor je uitschuiven. Zo krijg je een boeggolf die uiteindelijk een vloedgolf blijkt te zijn.

Woonforte: ‘Bezint eer ge begint’, dus denk goed na over hoe ingewikkeld je het wilt maken. Heb je de bagage en capaciteit in huis om de diepte in te gaan? En hoe diep wil je gaan? Ook met een iets minder uitgebreid proces kun je een sterk financieel beleidsplan ontwikkelen. Betrek daarbij ook iemand die niet financieel geschoold is vanuit communicatie-oogpunt. Werk het financieel beleid daarna uit, leg het vast en laat het intern vaststellen. Dan heb je een mooie leidraad. Het heeft ons enorm geholpen om er een extern iemand bij te betrekken die het project leidt en kritische vragen stelt. Zo wordt je financieel beleid sterker en beter.

WSZ: Maak geen boekwerk van je financieel beleid. We hebben het in iets van tien kantjes opgeschreven. Daardoor maak je het concreet en weet iedereen wat erin staat. Ondanks dat het beleid is, hebben we geprobeerd het praktisch te houden. Misschien een open deur, maar neem je organisatie mee in dit proces. Je hebt uiteraard niet je hele organisatie nodig, maar zorg voor mensen vanuit verschillende afdelingen. Zo zorg je ook dat het gaat leven, dat discussies gevoerd worden. Het resultaat is draagvlak voor het plan dat er dan ligt.

Ook aan de slag met uw financieel beleid?

Bent u benieuwd welke bijstuurmogelijkheden bij uw corporatie passen? Welke buffer u nodig heeft om binnen een veilige norm te blijven? Wij helpen u graag met een doorrekening en het opstellen van het financieel beleid. Samen draaien we aan de knoppen om de risico’s van verschillende economische situaties in kaart te brengen. Zo ziet u wat haalbaar is en of uw maatschappelijke ambities passen binnen de financiële spankracht van de corporatie. Bekijk hier onze mogelijkheden rondom financiële sturing.