Consultatiereactie Handboek beleidswaarde

Vanaf 2026 vindt de waardering van het vastgoed van woningcorporaties in de jaarrekening plaats op basis van de beleidswaarde. De beleidswaarde vervangt daarmee de marktwaarde. De Aw heeft hiervoor een nieuw Handboek beleidswaarde opgesteld. Het voornemen is om dit handboek op te nemen in de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting (Rtiv).

Johan Conijn heeft in het kader van de consultatie gereageerd op het voorgestelde Handboek beleidswaarde. Deze notitie valt in twee delen uiteen:

1. Een reactie op enkele belangrijke wijzigingen in het Handboek beleidswaarde ten opzichte van de huidige beleidswaarde (H9 Handboek modelmatig waarderen marktwaarde)
2. Een beschouwing over de fictie van een eeuwigdurende exploitatie.

In deze reactie gaat Johan Conijn in op een aantal belangrijke wijzigingen en uitgangspunten die gevolgen hebben voor de sector.

Waar wijkt het nieuwe Handboek af van de huidige systematiek?

Het nieuwe Handboek beleidswaarde wijkt op verschillende punten af van de huidige systematiek. Zo moeten woningcorporaties hun onderhoudsuitgaven voortaan voor een periode van 60 jaar prognosticeren. Ook verandert de waardering van flexwoningen en sloopwoningen en heeft de gekozen definitie van maatschappelijk onroerend goed gevolgen voor de waardering van onder meer intermediaire verhuur.

Daarnaast blijft het Handboek uitgaan van de fictie van een eeuwigdurende exploitatie. Daarbij wordt verondersteld dat instandhoudingsonderhoud voldoende is om woningen blijvend te kunnen verhuren.

Belangrijkste conclusie: op belangrijke onderdelen is aanpassing nodig

De voorgestelde systematiek leidt op verschillende onderdelen tot ongewenste of onvoldoende onderbouwde uitkomsten. Zo biedt een onderhoudsprognose over 60 jaar veel ruimte voor subjectieve inschattingen, terwijl verschillen in onderhoudsuitgaven grote gevolgen hebben voor de beleidswaarde. Een vereenvoudiging, met minder mogelijkheid tot beïnvloeding, is daarom wenselijk.

Ook de waardering van flexwoningen, sloopwoningen en maatschappelijk en zorgvastgoed vraagt om aanpassing of nadere onderbouwing. De voorschriften kunnen leiden tot inconsistenties in de financiële informatie en kunnen investeringen in bijvoorbeeld flexwoningen en intermediaire verhuur ontmoedigen.

Tot slot doet de fictie van eeuwigdurende exploitatie onvoldoende recht aan de praktijk. Woningen hebben naast instandhoudingsonderhoud ook woontechnische verbeteringen nodig om verhuurbaar te blijven. Door deze verbeteruitgaven grotendeels buiten beschouwing te laten, ontstaat een forse overschatting van de feitelijke verdiencapaciteit van het vastgoed.