Marktwaarde verdwijnt. Passen je kengetallen nog?

De overstap van marktwaarde naar beleidswaarde voor de jaarrekening is inmiddels een feit. Maar de gevolgen reiken verder dan alleen de waardering op de balans. Corporaties gebruiken marktwaarde namelijk ook (soms ongemerkt) als basis voor financiële kengetallen.

Dit is een mooi moment om de vraag te stellen: passen onze financiële toetsen nog bij de informatie die straks beschikbaar is?

Prestatiemeting van bestaand vastgoed

Neem de prestatiemeting van bestaand vastgoed. Financiële kengetallen als IRR of direct rendement rekenen vaak met kasstromen uit de beleidswaardeberekening, terwijl de marktwaarde als noemer wordt gebruikt om het rendement te bepalen. Nu die informatie niet meer door corporaties zelf berekend wordt, is het logisch om te heroverwegen. Ga je uit van de beleidswaarde? Sluit je aan op de waardering van het WSW? Of is dit een goed moment om het gebruik van de kengetallen zelf opnieuw te beoordelen?

Handig: Tijdens onze training Beleidswaarde in de jaarrekening leer je alles over de actuele ontwikkelingen en de praktische gevolgen.

Het investeringsstatuut: twee toetsen

Hetzelfde zien we terug in investeringsstatuten. Vrijwel iedere corporatie kent een vermogenstoets en een rendementstoets. De vermogenstoets werd regelmatig uitgevoerd op basis van de marktwaarde. Logisch, want die waarde stond ook in de jaarrekening. Nu de beleidswaarde het uitgangspunt is geworden, ligt het voor de hand om die toets daarop aan te sluiten. Maar hoe zit het met de rendementstoets? Ook daar is het de moeite waard om stil te staan bij de gekozen uitgangspunten.

Ook interessant: 10 begrippen voor vastgoedrekenen en investeren

Een technisch aandachtspunt: indexatie en de 60-jaars horizon

Dan is er nog een technisch aandachtspunt. Steeds meer corporaties sluiten voor hun kasstromen aan bij de uitgangspunten uit het Waarderingshandboek. Sinds de introductie van de rekenhorizon van 60 jaar heeft indexatie een veel grotere invloed op rendementscijfers dan bij een kortere horizon.

Bij een direct rendement kan dat ertoe leiden dat de verhouding tussen kasstroom en beleidswaarde wordt beïnvloed door prijsontwikkelingen in plaats van door de feitelijke vastgoedprestatie. Bij een IRR speelt iets vergelijkbaars: een grote onderhoudsuitgave die pas over tientallen jaren plaatsvindt, groeit door indexatie uit tot een zeer fors bedrag. Omdat zo’n uitgave nauwelijks meer wordt verdisconteerd wanneer de IRR al rond de nul ligt, kan deze de uitkomst onverwacht sterk naar beneden trekken.

Dat betekent niet dat de IRR of het direct rendement onbruikbaar zijn. Wel is het verstandig om kritisch te kijken hoe deze kengetallen worden berekend en of de uitkomsten nog aansluiten bij wat je eigenlijk wilt meten.

Kortom: houd je financiële stuurinformatie tegen het licht

De boodschap is eenvoudig: de overgang van marktwaarde naar beleidswaarde vraagt niet alleen om een andere waarderingsgrondslag, maar is een mooi moment om de financiële stuurinformatie tegen het licht te houden. Misschien hoeven de kengetallen niet op de schop. Misschien wel. Maar het gesprek erover is in ieder geval de moeite waard.

Vragen of behoefte aan ondersteuning?

Heb je vragen over deze tips of wil je hierover sparren? Neem vrijblijvend contact op met Niels Kornegoor.

Zelf je kennis vergroten over de verschillende rekenmethoden? Tijdens deze training Vastgoedtekenen leer je hoe de beleidswaarde tot stand komt, welke aannames daarin zitten en welke knoppen het verschil maken. Bekijk het programma en de data.