Beleidswaarde 2026: waar gaat het in de praktijk mis?

Vanaf verslagjaar 2026 komt de beleidswaarde op de balans van woningcorporaties. Onrealistische aannames en onjuiste gegevens werken daarmee rechtstreeks door in de balans en de daarvan afgeleide financiële ratio’s. Juist bij onderhoud, huren, beheer en vastgoedsturing zien we in de praktijk regelmatig fouten & risico’s.

Waar gaat het mis en waar kun je als corporatie op letten? Daan Vrijmoet bespreekt de belangrijkste aandachtspunten met Ivo Beekers, voormalig werkzaam als accountant en sinds kort als senior adviseur bij Finance Ideas.

Welke problemen zie je nu in de praktijk rond onderhoud?

“Een eenvoudige is: de 60-jarige onderhoudsbegroting is nog niet gereed. Dan wordt bijvoorbeeld de begroting van vorig jaar geïndexeerd en wordt er één jaar aan toegevoegd. Dat is niet voldoende.

Ook als er wel een 60-jarige onderhoudsbegroting is, wil dit niet zeggen dat deze voldoet als onderlegger voor de beleidswaarde. We zien dat beleid onvoldoende uit de onderhoudsbegroting is gehaald. Een corporatie verwacht bijvoorbeeld dat een complex wordt gesloopt en verlaagt daarom het onderhoud. Maar zolang er geen definitief sloopbesluit is, moet je voor de beleidswaarde uitgaan van instandhouding.

Andersom kan ook iets dubbel worden opgenomen. Voor EFG-energielabels of achterstallig onderhoud wordt voor de beleidswaarde per direct een aanvullende kostenpost ingerekend. Als dezelfde kosten al volledig in je onderhoudsbegroting zitten, moet je voorkomen dat je ze nogmaals meeneemt. En vergeet nieuwe complexen niet. Als die inmiddels zijn opgeleverd maar nog niet in de onderhoudsplanning staan, ontbreken ze wellicht in een simpel doorgerolde begroting.

Wat ik ook regelmatig tegenkom, is de aanname dat extra planmatig onderhoud in de komende jaren leidt tot minder mutatie- en reparatieonderhoud. Terwijl nog niet is aangetoond dat die kosten daadwerkelijk gaan dalen. Ook daar moet je kritisch naar kijken.”

Ook interessant: 86% van de corporaties heeft grip op onderhoud? De praktijk geeft een ander beeld

En welke problemen zie je bij huren?

“Daar zien we bijvoorbeeld streefhuren en veronderstelde toewijzingen aan doelgroepen die onvoldoende aansluiten bij de feitelijke toewijzingen van de afgelopen jaren.

Je mag natuurlijk verwachten dat je portefeuille en doelgroep zich ontwikkelen. Maar je kunt niet een gewenste situatie over tien of twintig jaar één-op-één gebruiken voor de huurinkomsten van morgen.

Ook technische zaken spelen mee. Denk aan nieuwe huurprijzen die vanuit het verkeerde jaar worden geïndexeerd. Dat lijkt klein, maar als je daardoor een aftoppingsgrens passeert, kan het effect groter zijn.”

Zie je nog meer risico’s zoals bijvoorbeeld bij de beheerskosten?

“Ja. Daar zie je bijvoorbeeld taakstellende bezuinigingen of besparingsopgaven in de begroting. Daar is op zichzelf niets mis mee, zolang ze realistisch zijn en daadwerkelijk worden uitgevoerd. Het wordt risicovol als besparingen vooral nodig zijn om bijvoorbeeld de ICR sluitend te krijgen, terwijl de huidige prognose of de realisatie uit eerdere jaren weinig aanleiding geeft om te denken dat die besparing haalbaar is. Juist nu werkt zo’n optimistisch uitgangspunt niet alleen door in je begroting, maar via de beleidswaarde ook rechtstreeks in je balans en de daarvan afgeleide ratio’s.”

We zien dat ontwikkelingen uit de meest recente prognose niet altijd worden verwerkt in de nieuwe begroting. De begroting voor 2027 is bijvoorbeeld al opgesteld, terwijl de prognose voor 2026 inmiddels laat zien dat bepaalde kosten hoger uitvallen. Als je die inzichten niet meeneemt, werk je met uitgangspunten die niet meer aansluiten bij de praktijk.

Welke risico’s zie je bij andere vastgoedcategorieën?

“Voor BOG, MOG en zorgvastgoed zijn gegevens nodig die corporaties in voorgaande jaren niet altijd zelf verzamelden. Dat vraagt extra aandacht. Je moet tijdig vaststellen welke informatie ontbreekt en hoe je die alsnog beschikbaar krijgt.”

“En hoe onterecht dat misschien kan voelen. “Exoten” worden op nihil gewaardeerd in de beleidswaarde terwijl die objecten waarschijnlijk wel een waarde vertegenwoordigen. Ga daar dus geen omweg voor bedenken.”

“Voor de volledigheid ook nog een ander aandachtspunt dat hiermee samenhangt. De definitie van het type vastgoed is in het handboek op 30 september 2026 verduidelijkt. Je wil echt voorkomen dat je woningen als ZOG waardeert of andersom en dat last-minute moet aanpassen. Het resulteert in een andere waarde, maar vraagt ook andere gegevens.”

Ook interessant: Is marktwaarde nog nodig voor vastgoedsturing?

Welke boodschap wil je corporaties meegeven?

“Behandel de beleidswaarde niet als een berekening die Financiën aan het einde van het proces maakt. Begin op tijd en maak expliciet welke gegevens je nodig hebt, waar ze vandaan komen en wie er verantwoordelijk voor is.

Kijk kritisch naar onderhoud, huren en andere belangrijke aannames. Vergelijk ze met wat je daadwerkelijk realiseert. En zorg dat je zelf een inhoudelijke controle uitvoert voordat de accountant binnenkomt.

De overgang naar beleidswaarde op de balans maakt vooral zichtbaar wat eigenlijk altijd al belangrijk was: de kwaliteit van je waardering hangt af van de kwaliteit van de informatie en keuzes die uit de hele organisatie komen. Dáár moet je het proces dus ook organiseren.”

Hoe betrouwbaar zijn de uitgangspunten achter je beleidswaarde?

Een betrouwbare beleidswaarde begint bij realistische aannames en goed onderbouwde gegevens. Vooral de onderhoudsbegroting vraagt daarbij extra aandacht. Met onze MJOB-nulmeting brengen we in kaart waar je onderhoudsbegroting sterk is en waar bijsturing nodig is. Zo ontstaat een objectieve basis voor betere keuzes op complex- en portefeuilleniveau. Lees hier meer over de aanpak en mogelijkheden. Behoefte om te sparren over je specifieke situatie? Neem contact op met Daan Vrijmoet of Ivo Beekers.

Zelf je kennis vergroten over de overgang naar beleidswaarde?

Wil je meer weten over de specifieke wijzigingen? Tijdens onze training Beleidswaarde in jaarrekening: wijzigingen en effecten leer je alles over de actuele ontwikkelingen en de praktische gevolgen. Bekijk het programma en de data.