Aan de slag met middeninkomens? Begin bij de regionale woonopgave!

Huishoudens met een middeninkomen vallen steeds vaker tussen wal en schip. Ze verdienen te veel voor sociale huur, maar kunnen nauwelijks terecht op de koopmarkt of in de vrije huursector. Meer middenhuur bouwen lijkt dan de logische oplossing. Maar is dat wel de juiste eerste stap?

Elf woningcorporaties in de Metropoolregio Eindhoven (MRE) gingen samen op zoek naar een antwoord. Wat begon als een visie op middenhuur, groeide uit tot een bredere aanpak voor de huisvesting van middeninkomens. Welke verrassende inzichten heeft dit opgeleverd en wat kan regionale samenwerking daarin betekenen?

Gijs Heeren, portefeuillemanager bij Wooninc. en Stayinc., Ron Jeuriëns, portefeuillemanager bij Woonbedrijf Eindhoven, en Simon Jansen, strategisch bestuursadviseur bij Wooninc. en Stayinc., praten je bij.

Waarom wilden jullie regionaal met middenhuur aan de slag?

Simon: “De oorsprong ligt in 2022. Op verzoek van ASML zijn de Eindhovense corporaties toen gaan onderzoeken of we ongeveer 12.500 middenhuurwoningen konden realiseren. Dat paste in de bredere groeiopgave van Brainport. Een deel daarvan is later binnen Project Beethoven terechtgekomen. Vervolgens hebben de corporaties besloten het onderwerp ook zelf verder op te pakken in de regio.”

Ron: “De urgentie neemt duidelijk toe. We zien huishoudens die qua inkomen tussen wal en schip vallen. Voor sociale huur verdienen ze te veel. Tegelijkertijd zie je in de vrije huursector bedragen van € 1.700 of € 1.800 per maand. Ook op de koopmarkt komen ze vaak moeilijk aan bod. Bij Woonbedrijf hebben we ongeveer 1.300 woningen in het middensegment op een totale voorraad van circa 34.000 woningen. Dat aandeel is beperkt. Wij zien de huisvesting van middeninkomens daarom steeds meer als een taak die in het verlengde ligt van onze sociale volkshuisvestelijke taak.”

Ook interessant: de Europese Commissie ziet middenhuur voortaan, onder voorwaarden, als DAEB activiteit. Dat kan het financiële knelpunt van middenhuur in de niet-DAEB tak wegnemen. In het artikel ‘Middenhuur: To DAEB or not to DAEB? That’s NOT the question!’ lees je wat dit betekent voor corporaties en waarom dit hét moment is om je positie te bepalen.

Waarom hebben jullie de scope verbreed van middenhuur naar middeninkomens?

Gijs: “Omdat middenhuur nooit het doel is. Het is een middel. Het doel is dat mensen met een middeninkomen goed kunnen wonen. Welk product daarbij past, is pas de tweede vraag. Voor mij was dat één van de belangrijkste inzichten uit het traject. We zijn opnieuw naar de omvang van de opgave gaan kijken en daaruit bleek dat er een groot koopdeel binnen die doelgroep is. Door alleen naar middenhuur te kijken, houd je een groot deel van de opgave buiten beeld.”

Simon: “Het gaat inderdaad niet alleen om huur. Een deel van deze huishoudens kan prima kopen als er betaalbare woningen beschikbaar zijn. Denk bijvoorbeeld aan vormen van betaalbare koop of producten zoals Slimmer Kopen. Ook doorstroming hoort erbij. Senioren die vanuit een sociale huur- of koopwoning naar een woning verhuizen die beter bij hun situatie past. Als je alleen naar nieuw toe te voegen middenhuur kijkt, mis je die bewegingen.”

Wat betekent dat voor de manier van kijken naar de woningmarkt?

Gijs: “Begin niet met: ‘we gaan middenhuur toevoegen’. Begin bij de doelgroep en de opgave! Over hoeveel huishoudens hebben we het? Hoe wonen zij nu? Welke woningen zijn beschikbaar? Welke verhuisbewegingen wil je mogelijk maken? Speelt vergrijzing een grote rol? Of heeft een regio juist een andere dynamiek? Daarna kun je pas bepalen welke producten nodig zijn. Dat kan middenhuur zijn, maar ook koop, verkoop van bestaande corporatiewoningen of een andere oplossing.”

Simon: “Die bredere blik is ook belangrijk voor wijken. Als je alleen middenhuur toevoegt, krijg je niet automatisch de gewenste differentiatie. Een combinatie van sociale huur, middenhuur en betaalbare koop draagt bij aan meer stabiliteit en variatie in een buurt.”

Ron: “Wij kijken daarom bijvoorbeeld ook naar verkoop in bestaande wijken. Niet alleen vanuit financieel perspectief, maar juist om meer differentiatie te creëren. Koop zorgt ervoor dat verschillende groepen naast elkaar wonen en dat bewoners langer aan een wijk verbonden blijven.”

Wat viel jullie op in het onderzoek naar de bestaande corporatievoorraad?

Gijs: “Dat was echt een eyeopener. Voor Woonbedrijf, Woningbelang en Wooninc. hebben we gekeken naar de voorraad en de kwaliteit op basis van het Woningwaarderingsstelsel. Gemiddeld bleek ongeveer 80 procent van de onderzochte woningen op basis van de WWS-punten voldoende kwaliteit te hebben om in theorie in het middensegment te vallen. Dat betekent natuurlijk niet dat je die woningen zomaar moet overhevelen. Iedere woning die je naar middenhuur brengt, is er natuurlijk één extra in het middensegment. Tegelijkertijd is het ook één minder in de sociale voorraad. Precies daar zit de afweging.”

Ron: “Bij Woonbedrijf hadden we in onze strategie opgenomen om ongeveer 1.300 woningen van het sociale segment naar middenhuur over te hevelen. Dat hebben we tijdelijk stilgezet. De reden is vooral financieel.”

Waar zit dat financiële knelpunt bij middenhuur?

Ron: “Middenhuur valt bij ons in de niet-DAEB tak. Als je een woning vanuit DAEB overhevelt, moet die woning feitelijk tegen leegwaarde naar niet-DAEB. Die investering moet je vervolgens ook financieren. Zolang daar geen vergelijkbare geborgde financiering tegenover staat, maakt dat zo’n overheveling financieel onaantrekkelijk. Dat is zonde, want er zijn binnen onze bestaande voorraad veel woningen die qua kwaliteit geschikt zijn voor middenhuur. De volkshuisvestelijke mogelijkheid is er dus, maar de financieringsstructuur beïnvloedt of je die ook daadwerkelijk benut.”

Gijs: “Dit laat goed zien dat je steeds moet zoeken naar de balans tussen maatschappelijk en financieel rendement. Vanuit de maatschappelijke opgave wil je verschillende groepen huisvesten en doorstroming bevorderen. Tegelijkertijd moet de corporatie financieel gezond blijven.”

Jullie hebben alle elf corporaties in de regio betrokken. Wat kwam daaruit?

Simon: “De grootste verrassing was dat tien van de elf corporaties aangaven dat huisvesting van middeninkomens of middenhuur gewoon bij hun taak hoort. Dat hadden we vooraf niet zo uitgesproken verwacht. De wereld is de afgelopen jaren natuurlijk ook veranderd en waarschijnlijk zien bestuurders steeds duidelijker dat corporaties hier een rol in hebben.”

Ron: “Individuele bestuurders kunnen allemaal vinden dat het belangrijk is. Maar als je dat niet samenbrengt, blijft het in individuele hoofden zitten. Door gezamenlijk een visie te maken, consolideer je dat beeld. Dan wordt het een regionaal onderwerp, ontstaat draagvlak en komt het nadrukkelijker op de agenda.”

Wat zegt dat over regionale samenwerking?

Gijs: “Je moet aannames expliciet maken. Als je dat niet toetst, houdt het beeld zichzelf in stand. Als je vervolgens weet dat veel partijen dezelfde ambitie hebben, hoef je niet allemaal afzonderlijk het wiel uit te vinden. Niet iedere corporatie hoeft een eigen woningconcept te ontwikkelen en ieder project volledig vanaf nul op te starten.”

“WoonST2.0 laat zien wat samenwerking oplevert. Daar werken corporaties, gemeenten en bouwbedrijven in de MRE met gestandaardiseerde concepten voor sociale huur. Die gedachte kun je ook toepassen op de huisvesting van middeninkomens: zoek volume, standaardiseer waar dat kan en organiseer ontwikkeling en vergunningverlening slimmer.”

Waarom hebben jullie ook gemeenten, de Woonbond, provincie en marktpartijen betrokken?

Simon: “Tijdens de stakeholdersessies viel me op hoeveel overeenstemming er eigenlijk was. Vooral het gesprek met marktpartijen vond ik belangrijk. Corporaties en commerciële partijen kijken vanuit verschillende belangen, maar uiteindelijk heb je elkaar nodig. Marktpartijen willen continuïteit en rendement. Corporaties willen hun volkshuisvestelijke doelen realiseren. De vraag is hoe je afspraken maakt waarmee alle partijen langdurig samenwerken. Dat vraagt iets van corporaties. Samenwerken betekent niet dat je altijd zelf alles bepaalt. Je moet bereid zijn risico’s, verantwoordelijkheid en soms ook zeggenschap te delen.”

Er ligt nu een regionale visie middeninkomens. Wat is de volgende stap?

Ron: “De visie heeft ons iets gegeven wat we eerder niet hadden: een gedeelde visie op het thema middeninkomens. Voorheen had iedere corporatie haar eigen ideeën, nu liggen die naast elkaar. Dat schept duidelijkheid en is een stevige basis om samen mee verder te gaan.

Corporaties kunnen niet meer zeggen dat ze het vraagstuk niet kennen. De bereidheid is er en we hebben een gezamenlijke ambitie. De volgende stap is om dit uit te splitsen per corporatie: wie doet wat? Niet iedereen hoeft hetzelfde te doen. Tegelijkertijd wil je de samenwerking borgen in de driehoek corporatie, gemeente en marktpartijen.  

Uiteindelijk wil je over een paar jaar concrete projecten aanwijzen die voortkomen uit de stappen die we nu hebben gezet. Verankering in bijvoorbeeld woondeals en prestatieafspraken helpt dan, maar afspraken op papier zijn niet genoeg. Het moet leiden tot projecten en extra woningen.”

Heb je tips voor andere regio’s die met middeninkomens aan de slag willen?

Gijs: “Begin niet bij het product. Begin bij de mensen die je wilt huisvesten en bij de regionale opgave. Breng eerst in beeld hoeveel woningen nodig zijn, voor welke groepen, hoe de bestaande voorraad eruitziet en welke verhuisbewegingen je wilt stimuleren. Vertaal dat daarna naar sociale huur, middenhuur, koop of andere producten. Onderzoek daarnaast wat partijen werkelijk willen. Ga niet uit van aannames.”

Ron: “Juist door het regionaal te organiseren, maak je van losse ideeën een gezamenlijke opgave. Dat helpt om het onderwerp op de agenda te krijgen en om vervolgens samen keuzes te maken.”

Simon: “Daar zit voor mij ook de volgende stap. Een visie schrijven is niet het moeilijke deel. De echte vraag is wat je daarna bereid bent samen te organiseren om die woningen ook daadwerkelijk te realiseren.”

Meer over de mogelijkheden van middenhuur of van niet-DAEB?

Wil je sparren over je specifieke situatie? Stel je vraag of neem vrijblijvend contact op met Jeroen Dungelmann. Heb je behoefte aan ondersteuning bij het gehele niet-DAEB vraagstuk of juist met aparte onderdelen? Lees hier meer over de mogelijkheden.