Is marktwaarde nog nodig voor vastgoedsturing?

Met ingang van verslagjaar 2026 verdwijnt de marktwaarde als waarderingsgrondslag uit de jaarrekening. De gevolgen blijven echter niet beperkt tot het jaarrekeningproces. Een deel van de corporaties gebruikt marktwaarde en onderliggende marktinformatie ook voor assetmanagement, prestatiemeting en investerings- en desinvesteringsafwegingen. Welke marktinformatie is nodig om goede vastgoedbeslissingen te nemen? En hoe kun je als corporatie voorzien in deze informatiebehoefte?

Wijziging begint bij financiën, maar heeft ook gevolgen vastgoedsturing

Op korte termijn raakt deze stelselwijziging vooral de collega’s binnen financiën en bedrijfsvoering. De beleidswaarde krijgt een prominentere plaats en corporaties stellen voor de jaarrekening zelf geen marktwaardering meer op. Maar juist nu de marktwaarde uit de jaarrekening verdwijnt, is het logisch voor vastgoedsturing om ook deze toepassingen opnieuw te beoordelen.

Niet voor iedere investeringsafweging is marktwaarde nodig

Marktinformatie uit het huidige waarderingsproces wordt door corporaties gebruikt voor assetmanagement (prestatiemeting) en investeringsbeoordelingen (financiële toetsingskaders). Deze informatiebehoefte verdwijnt niet automatisch wanneer de marktwaarde uit de jaarrekening verdwijnt. Wel is het verstandig opnieuw te beoordelen waarvoor de informatie daadwerkelijk wordt gebruikt.

Bij een nieuwbouwinvestering wil je als corporatie doorgaans antwoord op drie vragen:

1. Is de investering doelmatig/marktconform?
2. Wat is het effect van de investering op het vermogen?
3. Welk financieel rendement levert de investering op?

Voor het beantwoorden van deze vragen is een waardering op marktwaarde in verhuurde staat geen vereiste.

Wanneer is marktwaarde nog relevant?

De doelmatigheid van een investering kan directer worden beoordeeld aan de hand van de marktconformiteit van de stichtingskosten, referentieprojecten en eventueel een vergelijking met de leegwaarde. Het vermogenseffect wordt in de jaarrekening en begroting bepaald op basis van de beleidswaarde. En bij de beoordeling van het rendement gaat het vooral om de beleidskasstromen die de investering oplevert in verhouding tot de investeringsuitgave.

De marktwaarde verhuurde staat kan wel relevant zijn bij desinvesteringsvraagstukken. Bij verkoop geeft de marktwaarde inzicht in de potentiële opbrengst. Bij sloop helpt deze informatie zichtbaar te maken welke economische waarde wordt opgegeven om een andere ontwikkeling mogelijk te maken. De marktwaarde bepaalt dan niet of sloop de juiste keuze is, maar maakt wel duidelijk welke economische waarde met die keuze wordt opgeofferd.

Marktwaarde als signaleringsinformatie

Ook binnen het assetmanagement levert marktwaarde interessante signalen op. De verhouding tussen marktwaarde en beleidswaarde laat bijvoorbeeld zien waar relatief veel economische waarde wordt ingezet voor de maatschappelijke exploitatie.

Daarnaast gebruiken sommige corporaties marktwaarde in financiële kengetallen, zoals het direct rendement, of in interne toetsingskaders. Nu de marktwaarde niet meer door iedere corporatie zelf wordt berekend, is het logisch om ook deze toepassingen opnieuw te beoordelen.

Ook interessant: Het artikel ‘Marktwaarde verdwijnt. Passen je kengetallen nog?’ waarin wordt stilgestaan bij de vraag of de toepassingen opnieuw moeten worden beoordeeld.

Dat marktwaarde bruikbare signaleringsinformatie kan opleveren, betekent nog niet dat iedere corporatie jaarlijks de gehele portefeuille zelf op marktwaarde moet laten waarderen. De relevante vraag is welk detailniveau en welke actualiteit nodig zijn voor de besluiten die de corporatie neemt.

WSW blijft marktwaarde-informatie leveren

Voor de borging blijft marktwaarde nodig. WSW laat daarom centraal de marktwaarde bepalen van de woningen en het zorgvastgoed van aangesloten corporaties. Daarbij wordt modelmatige waardering gecombineerd met de inzet van taxateurs.

Corporaties leveren hiervoor hun vastgoedgegevens aan en ontvangen de waarderingsuitkomsten terug. Het systeem is primair ingericht voor een uniforme waardering van het onderpand voor WSW. In hoeverre de teruggeleverde informatie ook voldoende aansluit op de eigen vastgoedsturing, moet in de praktijk blijken.

Het vertrekpunt is de eigen informatiebehoefte. Vervolgens kan de corporatie beoordelen of de informatie van WSW daarvoor voldoende is.

Mogelijk biedt de WSW-waardering voldoende marktinformatie, eventueel aangevuld met informatie die al binnen de organisatie beschikbaar is. Wanneer voor een specifiek besluit meer detail nodig is, kan gericht aanvullende marktinformatie worden uitgevraagd.

Behoud wat waarde toevoegt, laat los wat je niet gebruikt

Niet alle corporaties komen tot dezelfde keuze. Een deel liet het bezit al vóór de verplichte marktwaardering periodiek waarderen en koos later bewust voor de full versie van het Handboek. Andere corporaties pasten altijd de basisversie toe en gebruikten marktwaarde nauwelijks voor hun eigen sturing.

De overgang naar beleidswaarde is daarom een logisch moment om de huidige informatievoorziening opnieuw te beoordelen. Behoud de marktinformatie die aantoonbaar bijdraagt aan vastgoedbeslissingen, financiële sturing of de beoordeling van complexen. Maar investeer niet uit gewoonte in waarderingen, analyses of detailinformatie die binnen de organisatie niet daadwerkelijk worden gebruikt.

Breng daarvoor in ieder geval in beeld:

• Voor welke besluiten wordt marktwaarde momenteel gebruikt?
• Is informatie op portefeuilleniveau voldoende of is ook informatie per complex nodig?
• Welke marktparameters en analyses gebruikt het assetmanagement?
• Welke informatie levert het WSW-model straks daadwerkelijk terug?
• Op welke onderdelen is aanvullende informatie of expertise nodig?
• Welke gevolgen hebben de gemaakte keuzes voor processen, systemen, verantwoordelijkheden en werkafspraken?

Wacht met deze afweging niet tot de stelselwijziging is doorgevoerd. De uitkomst kan gevolgen hebben voor de inrichting van systemen, interne processen en de informatievoorziening aan assetmanagement en bestuur. Wie marktinformatie wil behouden of anders wil organiseren, moet daar nu al duidelijkheid over creëren.

Breng daarom in 2026 in kaart welke informatie je corporatie organisatie gebruikt, welke informatie straks beschikbaar komt en waar eventuele hiaten ontstaan. Leg vervolgens tijdig vast hoe je daarin wilt voorzien.

Meer inzicht in de gevolgen voor vastgoedsturing?

Heb je vragen over deze gevolgen of wil je vrijblijvend sparren over welke marktinformatie je corporatie daadwerkelijk nodig heeft voor vastgoedsturing? Stel je vraag via onderstaand formulier of neem direct contact op met Niels Kornegoor. Ons team helpt corporaties bij het in kaart brengen van de gevolgen voor assetmanagement, investeringsafwegingen en de interne informatievoorziening.