Financiële doorrekening Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen

Meer nieuwbouwwoningen bereikbaar en betaalbaar maken voor starters met een middeninkomen. Dat is het doel van het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen (Koopfonds), een initiatief van Stichting OpMaat.

In opdracht van OpMaat hebben Johan Conijn, emeritus-hoogleraar woningmarkt, en Max van Son, adviseur Finance Ideas, de financiële opzet van het Koopfonds verder uitgewerkt. Vervolgens hebben zij de doorrekeningen gemaakt van de financiële consequenties voor dit initiatief.

Doel van het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen

Het doel van dit Koopfonds is om meer nieuwbouwwoningen bereikbaar en betaalbaar te maken voor starters op de koopmarkt met een middeninkomen. Het Koopfonds richt zich primair op koopstarters met een middeninkomen tussen € 40.000 en € 65.000. Voor deze doelgroep is een koopwoning bereikbaar met een maximale koopprijs van ca. € 280.000 (oktober 2022). Onder voorwaarden is het mogelijk dat met behulp van het Koopfonds koopwoningen tot de betaalbaarheidsgrens van € 355.000 worden gerealiseerd.

Werking van de korting

Het Koopfonds werkt globaal als volgt. Door middel van de bestaande KoopStart regeling verstrekt het Koopfonds aan de koper een koperskorting van maximaal € 75.000 op de marktwaarde van de nieuwbouwwoning. De koopsom van de woning wordt daardoor (fors) lager. Op deze manier wordt de woning bereikbaar voor een koopstarter met een middeninkomen. Wanneer de bewoner de woning doorverkoopt ontvangt het Koopfonds de koperskorting weer terug, plus een aandeel in de tussentijds opgetreden waardeontwikkeling. Het Koopfonds kan deze middelen vervolgens opnieuw inzetten voor nieuwe projecten die met KoopStart worden verkocht.

Twee scenario’s

Om het Koopfonds effectief te kunnen laten werken met een revolverend effect is een startkapitaal nodig. Er is rekening gehouden met een bijdrage van het Rijk van € 82 miljoen. Daarnaast is een bijdrage per woning van de ontwikkelende partijen nodig van 1/3 van de door het Koopfonds verstrekte koperskorting. Hiermee kunnen direct 1.550 nieuwbouwwoningen worden aangeboden aan koopstarters. Na twee jaar treedt het revolverend effect in werking. Bij de financiële doorrekening zijn twee scenario’s uitgewerkt. In het basisscenario beschikt het Koopfonds alleen over de bijdrage van het Rijk. In het tweede scenario gaat het Koopfonds vanaf 2025 ook commerciële leningen aantrekken. Met deze leningen kan het Koopfonds extra KoopStart woningen mogelijk maken. Omdat de koopstarters de korting bij verhuizing terugbetalen, verdient het Koopfonds de lening weer terug. Er ontstaat een hefboomeffect waardoor het Koopfonds structureel een groter aantal KoopStart woningen kan realiseren.

Bijna 12.000 woningen mogelijk in 2040

In het basisscenario kan het Koopfonds in de periode 2023 – 2030 in totaal 2.870 Koopstart woningen realiseren. Vervolgens neemt het aantal verder toe zodat er in de periode 2023 – 2040 in totaal 5.790 Koopstart woningen zijn. Het Koopfonds heeft ook leencapaciteit. Als het Koopfonds deze leencapaciteit benut met het aantrekken van commerciële leningen van € 20 miljoen per jaar, ontstaat er een verdubbeling van het aantal KoopStart woningen. In de periode 2023 – 2030 komt het aantal in totaal uit op 4.780 en in de periode 2023 – 2040 in totaal 11.980 KoopStart woningen. Tevens ontstaat bij het Koopfonds een robuust eigen vermogen om als ‘revolving fund’ verder actief te blijven. 

Bekijk hier de financiële doorrekeningen van het Koopfonds.