Handboek marktwaardering: uitkomsten basiswaarderingen onder druk

Begin vorige maand schreven wij verrast te zijn over de hoogte van de disconteringsvoet nadat de definitieve parameters van het waarderingshandboek verschenen. In het Handboek marktwaardering is de disconteringsvoet van de referentiewoning nagenoeg gelijk gebleven: van 5,14% naar 5,13%. De afgelopen weken zien wij bij veel corporaties opvallende uitkomsten bij de basiswaarderingen. Wat valt ons op?

Stijging van marktwaarde doorexploiteren

Het valt op dat de waardering van het scenario doorexploiteren in veel gevallen aanzienlijk toeneemt. Dit scenario leidt in steeds meer gevallen ook tot de hoogste marktwaarde. De stijging van de marktwaarde in dit scenario lijkt onder meer het gevolg van een combinatie van een drietal factoren:

1: Afschaffing van de verhuurdersheffing

De afschaffing van de verhuurdersheffing per 2023 betekent dat – ten opzichte van voorgaande waardering – minder lasten worden ingerekend. Het wegvallen van deze lasten betekent een hogere marktwaarde.

2: Stijging van de huuropbrengsten

Deze stijging lijkt met name het gevolg van een toename van de maximaal redelijke huur. Een groot deel van het corporatiebezit is gereguleerd. Voor gereguleerd bezit geldt dat bij mutatie de (markt)huur wordt begrensd door de maximaal redelijke huur. Bij mutatie gaat de woning in veel gevallen naar de maximale huur. De ontwikkeling van de maximaal redelijke huur is gebaseerd op de inflatie van vorig jaar. Over 2022 betrof deze 9,9%. Dit betekent dat – ten opzichte van voorgaande waardering – veel hogere huuropbrengsten worden ingerekend.

3: Gelijk gebleven of lagere disconteringsvoet

Hoewel de marktontwikkelingen in – met name de tweede helft van 2022 – negatief waren, is de disconteringsvoet in de definitieve versie van het waarderingshandboek niet toegenomen. In bepaalde regio’s is deze zelfs behoorlijk naar beneden bijgesteld.

De combinatie van deze drie factoren leidt niet alleen tot een hogere contante waarde van de exploitatiekasstromen, maar werkt ook door in de eindwaarde.

Consequenties voor de jaarrekening

Begin deze maand heeft de Aw te kennen gegeven signalen te ontvangen over opvallende waardestijgingen bij basiswaarderingen. Naar aanleiding hiervan heeft zij aangegeven een onderzoek uit te laten voeren. Ook heeft de Aw met de accountants afgesproken dat de accountantscontroles bij corporaties (die de basisversie hanteren) niet afgerond worden voordat de uitkomsten van dit onderzoek bekend zijn.

We zijn benieuwd naar de resultaten van dit onderzoek en verwachten dat de uitkomsten op korte termijn beschikbaar zijn. De mogelijke vervolgstappen moeten met name met de controlerende accountants besproken worden.

Vragen over de wijzigingen in het handboek?

Heeft u vragen over uw waarderingen of de consequenties voor uw corporatie? Neem vrijblijvend contact op met Niels Kornegoor.