Huurbevriezing: 61 woningcorporaties in acute problemen

Het is niet voor iedereen duidelijk waarom de dubbele huurbevriezing leidt tot zo’n enorm verlies aan leencapaciteit, waardoor woningcorporaties aanzienlijk minder kunnen investeren. Woningcorporaties lopen ruim €1 miljard aan huurinkomsten mis, een bedrag dat jaarlijks oploopt door toekomstige huurstijgingen. Dit resulteert in een verlies aan leencapaciteit voor de komende tien jaar van €40 tot €50 miljard. Dat dit verband niet meteen duidelijk is, is begrijpelijk. Dit verband is namelijk indirect en loopt via de financiële beoordeling van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).

Zonder WSW-garantie geen investeringen

Het WSW bewaakt de financiële continuïteit van woningcorporaties. Als die continuïteit onvoldoende is gewaarborgd, staat het WSW niet langer garant voor het geld dat een woningcorporatie bij een bank wil lenen. Zonder die garantie verstrekt een bank geen lening, waardoor investeringen door de woningcorporatie niet mogelijk zijn. De beoordeling van het WSW is dus cruciaal.

Het WSW beoordeelt alle woningcorporaties onder meer op basis van financiële kengetallen die op orde moeten zijn. De financiële beoordeling is vooral gebaseerd op twee invalshoeken:

1. De nettohuur moet voldoende zijn om de rentelasten te kunnen betalen. Dit is de rentedekkingsgraad, vaak afgekort als ICR (Interest Coverage Ratio). Deze ICR dient minimaal 1,4 te zijn.
2. De waarde van de woningen moet voldoende zijn ten opzichte van de leningen. Dit is de woningwaardeverhouding, afgekort als LTV (Loan to Value). Deze mag niet hoger zijn dan 70%.

ICR-probleem groeit bij grote en kleine woningcorporaties

Momenteel vormt de ICR voor de meeste woningcorporaties een potentieel knelpunt. Door de sterk gestegen rente op de kapitaalmarkt staat de ICR al jaren onder druk. De hogere rente maakt het moeilijker om met de nettohuur de rentelasten te blijven dekken. Op enkele uitzonderingen na is dat niet direct problematisch, maar mogelijk wel op termijn. Dat bij de meeste woningcorporaties de waarde van de woningen ruimschoots hoger is dan de omvang van de leningen – wat in feite het eigen vermogen aanduidt – levert een gunstige LTV op, maar dat heeft geen invloed op de ICR.

De dubbele huurbevriezing vormt een probleem voor woningcorporaties, omdat deze rechtstreeks invloed heeft op de hoogte van de ICR. Tabel 1 toont de gemiddelde daling van de ICR als gevolg van de dubbele huurbevriezing, uitgesplitst naar grootte van de woningcorporatie. Hieruit blijkt dat het effect van de huurbevriezing gemiddeld groter is naarmate de woningcorporatie kleiner is. Bij de kleinste woningcorporaties (XS) daalt de ICR gemiddeld met 0,44. Bij de grootste woningcorporaties (XL) is dat 0,26. De grootste woningcorporaties hebben gemiddeld een lagere ICR en daardoor zijn ze gevoeliger voor een daling van de ICR dan kleinere woningcorporaties.

Tabel 1: Daling ICR door dubbele huurbevriezing naar grootte van de woningcorporatie in 2026

Van veilig naar acuut problematisch: ICR in 2026

Rekening houdend met twee jaar huurbevriezing daalt de ICR in 2026 dus met 0,3 tot 0,4 punt. Woningcorporaties die zich tot voor kort ‘veilig’ waanden met een ICR van 1,7, komen hierdoor ineens in de problemen. Hun ICR komt dicht bij of onder de grens van 1,4 uit. Tabel 2 toont het aantal woningcorporaties waarvoor dat het geval is.

Tabel 2: Aantal woningcorporaties naar hoogte van de ICR in 2026

Tabel 2 laat zien dat maar liefst 61 woningcorporaties acuut in de problemen komen en dat nog eens 20 in de gevarenzone terechtkomen. Wrang is dat veel van deze woningcorporaties de afgelopen jaren juist veel hebben geïnvesteerd. Ook een groot deel van de overige 184 woningcorporaties krijgt, zij het later, met een te lage ICR te maken.

Woningcorporaties met een te lage ICR komen onder bijzonder beheer bij het WSW – ze belanden als het ware op het strafbankje. Deze corporaties moeten een herstelplan opstellen om hun ICR te verbeteren. Dat betekent in de praktijk: hogere huurinkomsten (maar dat was juist níet de bedoeling), lagere rentelasten (wat neerkomt op minder lenen, ook niet wenselijk), of minder onderhoud (dat is ook ongewenst). Dit illustreert dat het voor woningcorporaties erg lastig is om de ICR te verbeteren.

Corporaties onder bijzonder beheer kunnen bovendien geen nieuwe leningen aantrekken. Door de huurbevriezing gaat het om 61 woningcorporaties en het aantal loopt op als woningcorporaties blijven investeren. De dubbele huurbevriezing heeft dus een enorme impact op de leencapaciteit van woningcorporaties. Door de dalende ICR raakt de noodzakelijke toegang tot de kapitaalmarkt steeds verder gesloten. Nieuwbouw valt dan stil.

Is verlaging van de ICR-norm de oplossing?

Misschien is het dan een oplossing om de ICR-norm van 1,4 te verlagen? Dat zou echter een opportunistische en weinig solide beleidskeuze zijn. Een lagere ICR vergroot het risico dat woningcorporaties hun rentelasten in een slecht scenario niet meer kunnen betalen. Bovendien hebben ze dan minder eigen middelen voor de benodigde verbeteruitgaven.

Ook voor het WSW is dat ongewenst. De mate waarin het WSW risico mag lopen, wordt bepaald door het Rijk en de gemeenten. Zij staan garant als het WSW onvoldoende middelen heeft om financiële problemen bij woningcorporaties op te vangen.

En laat het nu zo zijn dat het Rijk en de gemeenten weinig risico willen lopen. De norm van 1,4 is uiteindelijk vastgesteld op basis van de risicomijdende houding van Rijk en gemeenten. Een opportunistische overheid kan de gevolgen van de dubbele huurbevriezing verzachten door het WSW meer risico te laten lopen. Maar dat is geen vertrouwenwekkende beleidskeuze. Internationale ratingbureaus stellen dat niet op prijs. De consequenties van slecht beleid (dubbele huurbevriezing) verbergen door compenserend slecht beleid (de risico’s vergroten), zal leiden tot een slechtere beoordeling door de ratingbureaus. Het gevolg is een verminderde beschikbaarheid van leningen en een hogere rente op de leningen. Een lagere norm voor de ICR is dus van kwaad naar erger.

Conclusie: vooral in het belang van de huurders liever géén dubbele huurbevriezing.