Huurverhoging zorgvastgoed 1 juli 2023: CPI met opslag voor dalende energiekosten?

De hoge inflatie in 2022 stelde woningcorporaties voor een geheel nieuw vraagstuk ten aanzien van zorgvastgoed. Want als je volgens de huurovereenkomst de huur met 9,7% (per 1 juli 2022) of zelfs 14,5% (per 1 januari 2023) mag verhogen, moet je dat dan ook willen? Deze vraag is door corporaties op verschillende manieren beantwoord. Zo zijn er corporaties die de indexatie hebben afgetopt op de huurindex van vrije sector huurwoningen. Andere corporaties hebben de huur verhoogd op basis van de CPI exclusief de component ‘energielasten’. Zeker als deze laatste keuze is gemaakt, is het zinvol om ook dit jaar weer even stil te staan bij het beleid omtrent de huurindexatie van zorgvastgoed.

Energielasten dalen ten opzichte van 2022

Op 13 april jl. meldde het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) dat de inflatie in maart 2023 4,4% bedraagt (bron: CBS). Opvallend in de inflatie van maart 2023 is dat de component ‘huisvesting, water en energie’ een neerwaarts effect van 1,16% op de CPI heeft. Waar in 2022 de stijgende energieprijzen de belangrijkste reden waren voor de sterke stijging van de CPI, zorgen dalende energieprijzen in maart 2023 dus voor een demping van de CPI.

Consequent beleid vindt geen steun van de huurder

Corporaties die vorig jaar kozen voor het toepassen van de CPI exclusief de energielastencomponent, zullen dit jaar waarschijnlijk een andere keuze (moeten) maken. In veel gevallen is een eenmalige verlaging van de CPI toegepast, zonder dat de huurovereenkomst is aangepast. In dat geval zal de huurder er vermoedelijk niet mee akkoord gaan dat consequent beleid wordt toegepast in de zin dat een index van 4,4% + 1,16% = 5,56% wordt gehanteerd. Immers, de dalende energieprijzen zorgen voor een indexatie die hoger is dan de reguliere indexatie volgens CPI zoals die in de huurovereenkomst is beschreven. Volgend uit de huurovereenkomst is 4,4% van toepassing per 1 juli 2023.

Alternatief 1: indexatie met de nhc-index

Er bestaan verschillende alternatieven voor de reguliere CPI-indexatie. De eerste mogelijkheid is om aan te sluiten bij de indexatie van de nhc. Vanuit het perspectief van de huurder is dit zeer aantrekkelijk, maar voor de verhuurder is dit een weinig aantrekkelijke optie. Het inflatierisico komt voor een belangrijk deel bij de verhuurder te liggen en dat is onaantrekkelijk in termen van kasstromen en waarde. Ook roept deze methodiek praktische vragen op. Zo moeten heldere afspraken worden gemaakt over hoe om te gaan met de periodieke herijking van de nhc en de effecten van onderhandelbaarheid. Wordt het negatieve effect van herijking of onderhandeling van de nhc als onderdeel van de nhc-indexatie beschouwd, of geldt als uitgangspunt alleen de reguliere index van de nhc (2,66%)? En wat als het begrip nhc op termijn zou verdwijnen, bestaat dan geen grondslag voor huurprijsindexatie meer?

Alternatief 2: een gemiddelde jaarindex

Als tweede alternatief geldt het hanteren van een gemiddelde index over het voorgaande kalenderjaar. Daarmee wordt voorkomen dat incidentele pieken zoals in september 2022 leidend worden voor de huurprijsindex. Bij het hanteren van een gemiddelde jaarindex zou in 2022 de inflatiecorrectie 2,7% zijn geweest, op basis van de gemiddelde inflatie over kalenderjaar 2021. De huurverhoging in 2023 is daarentegen dan wel weer hoger dan op basis van de actuele inflatie. Over 2022 bedroeg de gemiddelde jaarindex 10%, terwijl de actuele inflatie 4,4% bedraagt. Het hanteren van een gemiddelde jaarindex geeft ontwikkelingen in de inflatie met enige vertraging door. Dat heeft als positief effect dat huurders iets meer tijd hebben om bij te sturen zodra de inflatie stijgt. Uiteindelijk ontvangt de verhuurder over een langere periode dezelfde huurprijsstijging, waarmee het de financiële impact voor de verhuurder klein is.

Alternatief 3: gemiddelde index over meerdere jaren

Als de wens is om de huurder tijd te gunnen om bij te sturen, is het hanteren van een gemiddelde prijsindex over meerdere jaren een aantrekkelijke optie. Bij een gemiddelde jaarindex over bijvoorbeeld de afgelopen drie kalenderjaren zou de huurprijs in 2022 met 2,6% zijn gestegen op basis van de gemiddelde inflatie in 2019, 2020 en 2021. Bij de komende indexatieronde per 1 juli de huurprijs met 4,7% stijgen op basis van de inflatie in 2020, 2021 en 2022. Net als bij de gemiddelde jaarindex over één jaar ijlt een incidenteel hoge inflatie nog wel even door, in dit geval gedurende de eerstvolgende drie jaren. Een aandachtspunt is ook hoe wordt omgegaan met de indexatie in de laatste drie jaren van de huurovereenkomst. Als de inflatie stijgt in de laatste drie jaren van de huurovereenkomst en de huur niet wordt verlengd, heeft de verhuurder een nadeel. Andersom heeft de huurder een nadeel zodra een kortlopende overeenkomst wordt afgesloten in tijden van dalende inflatie.

Conclusie: elk voordeel heeft z’n nadeel

De praktijk van afgelopen jaar heeft laten zien dat corporaties en zorginstellingen tot verschillende alternatieve oplossingen zijn gekomen om het effect van de hoge inflatie (tijdelijk) te verzachten. Daar zijn ook verschillende mogelijkheden toe. Elke mogelijkheid heeft echter ook nadelen, ofwel in de vorm van lagere huuropbrengsten en meer risico voor de verhuurder, dan wel in de vorm van het na-ijlen van hoge inflatie voor de huurder.

Welke oplossing optimaal is, hangt af van de specifieke omstandigheden en voorkeuren van verhuurder en huurder. In veel gevallen lijkt het incidenteel aanpassen van de index een pragmatische keuze. Zorg er in elk geval voor dat je elkaars taal spreekt en dat je als verhuurder een goed beeld hebt van de omvang van het probleem van de huurder. Zo kan je een toekomstbestendige oplossing kiezen die niet achteraf een van beide partijen in de staart blijkt te bijten.

Direct zelf aan de slag?

Heeft u vragen over uw huurcontracten? Neem contact op met Michiel Majoor. Wilt u meer weten over het speelveld van wonen en zorg? Tijdens de training Zorgvastgoed in perspectief staan we stil bij de ontwikkelingen binnen dit thema. We bekijken de spelers en belangen die rondom het onderwerp spelen.