De huurverlaging in 2024: mogelijk vergaande consequenties

Het is erg verleidelijk om de huren voor de minima te bevriezen of zelfs te verlagen. Zeker nu er sprake is van een groot koopkrachtverlies, veroorzaakt door de zeer hoge inflatie. Wat zijn de consequenties? Johan Conijn, Max van Son en Jelmer Dioncre delen hun visie.

Huurbevriezing: een terugblik in de tijd

In het recente verleden, toen er nog geen koopkrachtverlies was, deden dergelijke voorstellen van de huurbevriezing al de ronde. Zo heeft de Woonbond in 2018 een grote campagne opgezet om de huren met 10% te verlagen. En het Nibud stelde zich in 2019 op het standpunt dat de verhuurders ervoor verantwoordelijk zijn dat de huur niet hoger is dan passend binnen het besteedbaar inkomen. Deze pleidooien kregen gehoor in de Eerste Kamer die verschillende moties aannam om de huren te bevriezen. In 2021 zijn de huren ook daadwerkelijk bevroren. Bovendien was er in 2021 ook een huurverlaging voor de lagere inkomens die relatief duur wonen.

Bevriezing gaat ten koste van de investeringscapaciteit

Voor woningcorporaties is het echter een groot dilemma. Er wonen relatief veel huishoudens met een laag inkomen in corporatiewoningen. En woningcorporaties stellen zich ten doel om voor deze huishoudens betaalbare woningen aan te bieden. Er is dus sympathie voor het laag houden van de huren. Tegelijkertijd zitten woningcorporaties in een spagaat. Het exploitatiemodel in de huursector is gebaseerd op het aanpassen van de huren met de inflatie. Als dat niet gebeurt, verslechtert het exploitatieresultaat. Bevriezen of verlagen van de huren gaat dan ten koste van de investeringscapaciteit.

Er is een grote investeringsopgave voor de komende jaren en die komt in gevaar als de huren worden bevroren of verlaagd. Bovendien hebben verschillende onderzoeken van het Planbureau voor de Leefomgeving laten zien dat betaalbaarheid toch vooral een inkomensprobleem is. Zijn woningcorporaties ervoor om het te lage inkomen van veel huishoudens te compenseren met een lagere huur? Als de huren te laag worden, kan het duurzaam verdienmodel van woningcorporaties in gevaar komen: van de regen in de drup.

Betaalbaarheid en de prestatieafspraken

In de Nationale prestatieafspraken die onlangs tussen het ministerie voor VRO, Aedes, Woonbond, VNG en IPO zijn gesloten, vormt de betaalbaarheid ook een belangrijk onderwerp. In het coalitieakkoord van het huidige kabinet was al opgenomen dat in 2024 de huren bevroren gaan worden. Een deel van de door de verhuurderheffing vrijvallende middelen, was op deze wijze in feite gereserveerd voor het leveren van een bijdrage aan de betaalbaarheid. Met de prestatieafspraken is de nadere invulling van deze reservering afgesproken.

Voor de betaalbaarheid zijn twee belangrijke afspraken gemaakt:

1. De komende drie jaren wordt de huursomstijging in de corporatiesector niet gekoppeld aan de hoge inflatie, maar gelijk zijn aan de gemiddelde CAO-loonstijging minus 0,5%-punt. Daarmee is er onvoldoende compensatie voor de sterk gestegen bouw- en onderhoudskosten. De huren mee laten stijgen met de hoge inflatie en daarmee nog een extra verlies aan koopkracht veroorzaken, is echter geen optie. De koppeling aan de stijging van de lonen is dan ook een goede oplossing.
2. In 2024 komt er een verlaging van de huur voor de huurders met een inkomen tot aan 120% van het sociaal minimum. Als de huur hoger is dan € 550 per maand (prijspeil 2020) zal de huur worden verlaagd naar € 550. Het gaat om circa 510.000 huurders met een gemiddelde huurverlaging van € 58 per maand. Dit leidt voor de corporatiesector tot een verlaging van de totale huursom met € 355 miljoen. De afspraak is dat deze verlaging eenmalig is. Ondertussen heeft Aedes voorgesteld om deze huurverlaging al in 2023 in te voeren.

Hervormen van de huurtoeslag

Tegelijkertijd is het plan om in 2024 de huurtoeslag te hervormen. De hoogte van de huurtoeslag wordt, zo is het voornemen, niet meer afhankelijk van de hoogte van de huur zoals nu het geval is. In de huidige regeling compenseert de huurtoeslag een deel van de huur als een huurder relatief duur woont. Dat vervalt. De huurtoeslag is dan alleen afhankelijk van de hoogte van het inkomen. Voor een volwassene van 21 jaar of ouder is de normhuur € 520 per maand. De lagere inkomens ontvangen huurtoeslag alsof de huur € 520 is. Met een hogere huur wordt dan geen rekening meer gehouden. Overigens ook niet met een lagere huur.

Een combinatie van huurverlaging en huurtoeslag

Het is de samenloop van enerzijds de huurverlaging naar € 550 per maand voor de minima die momenteel een hogere huur hebben, en anderzijds de invoering van huurtoeslag op basis van een normhuur, die potentieel grote consequenties kan krijgen. In eerste instantie vergemakkelijkt de huurverlaging in 2024 de invoering van een huurtoeslag op basis van de normhuur. Voor de wegvallende compensatie van de hogere huur via de huidige huurtoeslag, komt voor de lagere inkomens een huurverlaging in de plaats.

De angel zit erin dat het een eenmalige huurverlaging is. Op basis van de huidige streefhuren die gemiddeld € 600 zijn, zal na 2024 bij verhuizingen het voordeel geleidelijk weer verdwijnen. Momenteel heeft circa 70% van de nieuwe huurders in de corporatiesector een inkomen niet hoger dan 120% van het sociaal minimum. Er zal grote maatschappelijke en politieke druk ontstaan dat deze huurders ook na 2024 een woning toegewezen krijgen met een huur niet hoger dan € 550. De overheid compenseert een hogere huur niet meer en dus wordt dit verlangd van de woningcorporatie. Waarom alleen in 2024 een huur niet hoger dan € 550, en daarna niet meer?

Een doorrekening van het beleid in de praktijk

Bij de doorrekening van de Nationale prestatieafspraken is verondersteld dat de huurverlaging alleen in 2024 plaats vindt en dat de streefhuren van alle huurwoningen onveranderd blijven. Dit impliceert dat aangenomen is dat bij nieuwe verhuringen de streefhuur gevraagd gaat worden. Zowel bij de bestaande woningen als bij de nieuwbouw. Het risico is groot dat dit in de praktijk niet realiseerbaar blijkt te zijn en dat bij 70% van alle nieuwe verhuringen de huur niet hoger dan € 550 kan zijn. Met het Corporatie PrognoseModel hebben we de financiële gevolgen in kaart gebracht van zowel de eenmalige huurverlaging als een structurele huurverlaging. Dit hebben we gedaan door bij 70% van de huurwoningen ook de streefhuur te verlagen. De berekeningen zijn gemaakt voor de fictieve woningcorporatie Rentmeester die de gemiddelde woningcorporatie van Nederland is.

In figuur 1 zijn de financiële gevolgen van de eenmalige huurverlaging in 2024 weergegeven. De figuur geef het effect op de huurkasstroom en op de beleidswaarde. Duidelijk is te zien dat het effect van de huurverlaging geleidelijk verdwijnt en na verloop van tijd is het effect nagenoeg volledig verdwenen. Mede hierdoor is de impact op de beleidswaarde beperkt. Bij Rentmeester daalt die beleidswaarde met ‘slechts’ 1,9% %, van € 751,7 miljoen naar € 738,0 miljoen. Doordat bij de eenmalige huurverlaging het structurele effect zo gering is, zullen gevolgen voor de investeringscapaciteit (nagenoeg) afwezig zijn.

Figuur 1: Het effect van een eenmalige huurverlaging naar € 550 in 2024

Gevolgen structurele huurverlaging

Hoe anders zijn de gevolgen als de huurverlaging structureel is. Figuur 2 is gebaseerd op de aanname dat vanaf 2024 niet alleen de huren worden verlaagd naar € 550 bij de huurders met een inkomen niet hoger dan 120% van het sociaal minimum, maar dat dit structureel zal zijn. In dit scenario is er rekening mee gehouden dat bij 70% van alle nieuwe verhuringen, inclusief nieuwbouw, de aanvangshuur gelijk is aan € 550 (prijspeil 2020). Nu verslechtert de huurkasstroom ten opzichte van de huidige situatie steeds meer. Dit heeft dan vervolgens ook een grote impact op de beleidswaarde. De beleidswaarde houdt rekening met de toekomstige verlaging van de huurkasstroom. Hierdoor komt de beleidswaarde 9,4 % lager uit, van € 751,7 miljoen naar € 687,4 miljoen.

Het effect van een structurele huurverlaging heeft ook vooral gevolgen voor de LTV. De LTV van de woningcorporatie Rentmeester stijgt in 2024 van 51,0% naar 56,0%. Het moment waarop met het afgesproken investeringsprogramma de grens van de maximale LTV van 85% wordt bereikt, is ook eerder. De grens wordt niet meer in 2032 bereikt, maar in 2030. Rentmeester is de gemiddelde woningcorporatie. Voor veel woningcorporaties wordt dus al eerder dan in 2030 de grens van 85% bereikt. Zodra dit het geval is, zal het investeringsprogramma drastisch moeten worden teruggeschaald.

Figuur 2: Het effect van een structurele huurverlaging naar € 550 vanaf 2024

Beleidskeuzes in onzekere tijden

Woningcorporaties dienen hun beleidskeuzes te maken in zeer onzekere omstandigheden. Daarbij zijn er conflicterende doelstellingen: meer betaalbaarheid is minder investeringen, en vice versa. Eerder hebben we een beeld geschetst van de gevolgen als het renteniveau verder stijgt en de inflatie langer hoog blijft. Nu staan de mogelijke gevolgen van de huurverlaging in combinatie met de hervorming van de huurtoeslag centraal. Hiermee illustreren we de noodzaak om de keuzes mede te baseren op langetermijnanalyses en rekening te houden met verschillende scenario’s. Het Corporatie PrognoseModel is daarvoor een geschikt hulpmiddel dat snel en overzichtelijk alle relevante uitkomsten van doorrekeningen laat zien.

Zelf aan de slag met uw financiële spankracht op lange termijn?

Zijn uw maatschappelijke ambities haalbaar? Hoe geeft u kleur aan de landelijke prestatieafspraken én blijft u gezond op lange termijn.  Welke investeringsmogelijkheden resteren na 2030? Tijdens de opleiding Koers houden in zwaar weer, krijgt u antwoord op dit soort vragen. Gedurende een middag gaan we in op de actuele ontwikkelingen die van invloed zijn op uw financiële positie, het definiëren van passende grenzen voor uw corporatie en de mogelijkheden om bij te sturen als deze grenzen bereikt worden. Bekijk het programma en de data.