Woonservice IJsselland: investeringskracht niet-DAEB versnelt transformatie DAEB

50.000 extra middenhuurwoningen. Veel corporaties worstelen om deze opgave uit de Nationale prestatieafspraken te realiseren. De businesscase komt niet uit, het past niet bij de primaire ambities of er is simpelweg geen grond beschikbaar. Het advies van Woonservice IJsselland? Verbreed je horizon. Er zijn meer mogelijkheden dan je in eerste instantie denkt. In een interview met René Rasing, manager financiën, en Saskia Hakstege, directeur-bestuurder, van Woonservice IJsselland delen zij kansen, eyeopeners en tips voor andere corporaties.

Voor onze beeldvorming: Woonservice IJsselland?

Woonservice IJsselland is een corporatie met circa 2.000 woningen actief in de gemeente Doesburg. In Doesburg is het aandeel sociale huurwoningen bijna 40%. Onze missie is om te zorgen dat onze huurders betaalbaar, duurzaam en prettig wonen in alle wijken.

Zitten jullie op dezelfde lijn met de gemeente?

Niet helemaal. Het aandeel sociale huurwoningen in de gemeente Doesburg is landelijk gezien vrij hoog met 40%. Hugo de Jonge heeft gemeenten de opdracht gegeven om te streven naar minimaal 30%. Doesburg ligt daar dus ruim boven en heeft niet de behoefte om dit verder te laten stijgen. Ze willen meer ‘dragers’ dan ‘vragers’. Enerzijds begrijpelijk, maar onze uitbereidingsambitie botst dus met de ambitie van de gemeente. Om onze langetermijndoelstellingen te realiseren, kijken we daarom vooral naar gezamenlijke belangen.

Was dat voor jullie de aanleiding om de potentie van niet-DAEB te onderzoeken?

Zeker. Uitbreiding in middenhuur past goed bij de koers van onze gemeente. Op dit moment hebben we ongeveer tachtig woningen in de niet-DAEB tak. De helft daarvan heeft een huur boven de liberaliseringsgrens. Het was voor ons een logische stap om het potentieel in de middenhuur verder te ontdekken. Dan loop je direct tegen vragen aan, met name vanuit de RvC, zoals: Hoe gaat het in zijn werk als je niet-DAEB financiering moet aantrekken? Is dat moeilijk? Welke risico’s loop je? Wat doet het met onze financiële positie en ratio’s? Gaat dit ten koste van de DAEB tak? Intern hadden we te weinig kennis van dit vraagstuk, waardoor het maken van keuzes lastig was. Voor ons de reden om samen met Finance Ideas drie bijeenkomsten te organiseren waarin verschillende scenario’s zijn uitgedacht en doorgerekend met het Corporatie PrognoseModel. Dat gaf nieuwe inzichten, die hebben bijgedragen aan een goed gesprek binnen de RvC over de bediening van de middeninkomens.

Wat was vooraf de belangrijkste zorg van de RvC rondom niet-DAEB?

Toch wel de financiering. Ongeborgde financiering is duurder door de hogere rente. Door die kosten komt de businesscase meestal niet uit. We hebben financiële middelen door te sparen in de niet-DAEB tak, maar die zijn niet onuitputtelijk. De RvC wilde daarom inzicht in de consequenties. Welke opties zijn er? Hoe verhoudt zich dat ten opzichte van de DAEB tak? Komen we dan niet tekort voor in de DAEB tak? Die zorgen komen deels voort omdat je ook niet-DAEB woningen niet rendabel kunt bouwen. Wil je dat dan wel? Dat zijn afwegingen die je moet maken. Kies je voor de doorstroom die op gang komt door duurdere woningen toe te voegen? Of blijf je bij je primaire taak voor de sociale doelgroep?

Hoe is jullie financiële positie in de DAEB en niet-DAEB?

We hebben een goede financiële positie. Een aandachtpunt in de DAEB tak is de ICR. Die gaat (net zoals bij veel corporaties) over een aantal jaar knellen door de stijgende rente en kosten. De huren kunnen niet al te veel stijgen, dus dan weet je dat er op de ICR een probleem gaat ontstaan. De niet-DAEB tak staat er financieel uitstekend voor. Met het ingerekende beleid blijft het eigen vermogen op peil en verbetert de operationele kastroom zelfs. Er wordt dan ook ruimschoots voldaan aan de interne normen. De niet-DAEB tak heeft dus relatief gezien meer investeringscapaciteit dan de DAEB-tak.

Welke scenario’s heb je aangehouden om daar gebruik van te maken?

We hebben gekeken naar de kansen voor nieuwbouw. Daarin hebben we samen met Finance Ideas verschillende scenario’s bepaald voor de DAEB en de niet-DAEB. Door die scenario’s door te rekenen kregen we inzicht in waar onze kansen liggen qua investeringsmogelijkheden en financiële mogelijkheden. We vonden het belangrijk om daarbij te kiezen voor concrete scenario’s. Waar kun je echt iets doen? Wat kunnen we ook daadwerkelijk in de praktijk brengen? Daardoor waren de uitkomsten ook direct herkenbaar voor iedereen. Voor niet-DAEB hebben we twee scenario’s aangehouden. De eerste was: wat kunnen we maximaal extra realiseren aan nieuwbouw van middenhuur? En de tweede was: wat kunnen we maximaal extra realiseren aan middenhuur als we de bestaande niet-DAEB woningen gedeeltelijk verkopen? Door de verkoop komen koopwoningen beschikbaar voor de middeninkomens en door de verkoopopbrengsten kunnen extra huurwoningen voor de middeninkomens worden gebouwd. Dit kan gunstig zijn voor de doorstroming.

Welke twee DAEB scenario’s hebben jullie bepaald?

De eerste was: hoe kunnen we de aantallen nieuwbouw verlagen, zodat de ICR langer binnen de grenzen van Aw/WSW blijft? Concreet, hoeveel minder nieuwbouw moet je dan doen? De tweede was: als we meer verkopen in de DAEB, ontstaat er meer investeringscapaciteit waarmee de transformatie van de portefeuille versneld kan worden gerealiseerd. Het tweede scenario en de inzichten die de doorrekening gaf waren verrassend, daar hadden we vooraf niet over nagedacht.

Welke verrassingen en kansen kwamen daaruit?

Dat verkoop op veel manieren ingezet kan worden en zelfs kan bijdragen aan het versnellen van je doelstellingen. Nu verkopen we nauwelijks woningen in de DAEB tak. Als we dit bijvoorbeeld verhogen naar vijftien woningen per jaar, versnelt de transformatie van onze DAEB portefeuille. We kunnen bijvoorbeeld eerder onze doelstellingen op het gebied van wonen en zorg realiseren.

Door de verschillende scenario’s ontstond ook het inzicht dat we de investeringscapaciteit in de niet-DAEB kunnen inzetten om de transformatie in de DAEB-portefeuille te versnellen. Verkoop van DAEB aan de niet-DAEB van geschikte huurwoningen voor de middeninkomens is daar een goed voorbeeld van. Ook verkoop van woningen aan de middeninkomens geeft interessante beleidsopties in Doesburg.

Hoe sluit dat aan bij de ambities van de gemeente?

De combinatie van verkopen aan de niet-DAEB tak en aan middeninkomens is voor ons extra interessant. Juist omdat het iets doet met de balans van de ‘dragers’ en ‘vragers’, die onze gemeente zo belangrijk vindt. Eigenlijk is het wisselgeld om in onze plannen bij nieuwbouw toch de mogelijkheden voor sociale huur te verwerken. Door anders naar verkoop te kijken, krijgt deze optie een hele andere dimensie. We zien nu veel meer kansen voor het versnellen van onze ambities.

Eigenlijk dus een tip voor alle andere financiële managers uit de sector?

Zeker! We kunnen iedereen aanraden om breder te kijken naar de kansen vanuit je portefeuillestrategie. Veel corporaties zijn, net zoals wij, in het verleden een keer begonnen met het verkopen van bezit. Hierdoor is versnipperd bezit ontstaan in woonblokken. Dit maakt onderhoud en beheer lastig en inefficiënt, ook vanuit de verduurzamingsopgave. Juist deze woningen zijn vaak interessant om te verhuren of verkopen aan de middeninkomens. De businesscase van niet-DAEB is in de praktijk niet beter dan van een DAEB project. Tegelijkertijd is er wel investeringscapaciteit beschikbaar. Juist daarom is het interessant om te bepalen hoe niet-DAEB kan bijdragen aan je doelstellingen als woningcorporatie.

Dus de verkoop van bezit versnelt de transitie van je portefeuille?

Ja! Als je kijkt naar het scenario waarin je verkoopt om de transitie van je portefeuille te versnellen, geeft het verkopen van (versnipperd) bezit een voordeel op meerdere vlakken. We vonden het een interessant proces om hier over na te denken. Door met elkaar in discussie te gaan, kijk je automatisch ook verder dan alleen versnipperd bezit. Zijn er wijken of buurten waar we te veel hebben en kunnen verkopen? Zijn er nog andere mogelijkheden? Je komt op kansen die buiten je gezichtsveld liggen.

Welke rol speelt leefbaarheid daarin?

We worstelen allemaal met de leefbaarheid in onze wijken en buurten. Vanwege passend toewijzen is de inkomensverdeling in typische woningcorporatiebuurten eenzijdiger geworden ten opzichte van de jaren ‘90. Die ontwikkeling heeft een negatief effect op de draagkracht in die wijken. Om dit te verbeteren kan een portefeuillemanager kijken naar de kansen van bijvoorbeeld hoekwoningen. Die kun je naar de middenhuur trekken of verkopen, zodat de balans in wijken beter wordt en daarmee de leefbaarheid.

Dus verkoop vanuit de DAEB aan de niet-DAEB tak of aan de middeninkomens? 

Klopt, dat was voor ons denken we de grootste eyeopener. Wat je verkoopt van de DAEB tak aan de niet-DAEB tak is wat je erbij wilt hebben in de middenhuur. Je blijft de woning verhuren, maar je hebt hem naar je niet-DAEB tak gebracht. De opbrengst komt ten goede aan de DAEB tak. Feitelijk verkoop je dus niets, maar je versnelt de transitie van je portefeuille en verbetert je kasstromen.

Primair ligt de opgave van corporaties bij DAEB, maar er moeten ook 50.000 woningen bij in de middenhuur. Daar ligt een opgave die we niet kunnen negeren. Juist door DAEB en niet-DAEB te combineren, ben je in staat om je DAEB doelstellingen sneller te realiseren. Je gebruikt de investeringscapaciteit van de niet-DAEB tak dan zowel voor de sociale doelgroep als voor de middeninkomens. En voor de middeninkomens heb je de optie om selectief te kiezen voor middenhuur of middenkoop. Een duidelijke win-win!

Hoe draagt een scenarioanalyse bij aan een goed gesprek over middeninkomens?

We hebben in drie bijeenkomsten een viertal scenario’s uitgedacht en vervolgens door laten rekenen. Dat gaf beleidsmatig relevante scenario’s en de doorrekeningen maken het heel praktisch en herkenbaar voor iedereen. De doorrekeningen uit het Corporatie PrognoseModel zijn ook gebruikt voor de bijeenkomst van het MT en de RvC. De inzichten brachten een goede discussie op gang en waren waardevol om het kennisniveau met betrekking tot DAEB en niet-DAEB te actualiseren. Iedereen ziet nu de kansen om onze investeringscapaciteit van de niet-DAEB tak in te zetten.

Hoe gaan jullie nu verder?

Overall zijn er veel meer kansen uitgekomen dan we vooraf hadden verwacht. Onze horizon is daarmee echt verbreed. Met de nieuwe inzichten gaan we opnieuw aan de slag met ons portefeuilleplan, zodat we zo goed mogelijk aansluiting vinden bij het gemeentelijk beleid en tegelijk de creatieve mogelijkheden uit dit proces kunnen verwerken. Het heeft ons een goed handvat gegeven om het beleid voor de middeninkomens verder uit te werken.

Heb je nog tips voor andere corporaties?

Probeer je horizon te vergroten als je met dit vraagstuk aan de slag gaat. Een onafhankelijke partij zoals Finance Ideas kan hieraan bijdragen. Het is best een lastige materie, dus we kunnen iedereen adviseren om meer kennis op te doen. Het zorgt dat je extra mogelijkheden gaat zien. Bijkomend voordeel is dat je dit proces samen met de RvC doorloopt. Daardoor staan alle neuzen dezelfde kant op, kent iedereen de achtergrond, de kansen en het verhaal erachter. Ik verwacht dat dit een groot voordeel heeft voor ons vervolgproces. We kunnen nu sneller de diepte in met het maken van keuzes.

Meer over de mogelijkheden van niet-DAEB?

Heeft u vragen over dit proces of uw specifieke situatie? Stel uw vraag via onderstaand formulier of neem vrijblijvend contact op met Jeroen Dungelmann. Wilt u alvast meer lezen over onze dienstverlening rondom niet-DAEB? Leer hier meer over onze niet-DAEB analyse.