Zorggroep Oude en Nieuwe Land over inzicht van scenario’s bij financieringsaanvraag

Voor Zorggroep Oude en Nieuwe Land (ZONL) staat een grote vastgoedinvestering op het programma. Hoe pak je dat aan in tijden van onzekerheid? Hoe behoud je flexibiliteit voor andere kansen? In gesprek met Jan Busman, concerncontroller bij ZONL, bespreken we zijn ervaringen en lessen van dit investeringstraject.

Even een stukje achtergrond: wat is ZONL?

Wij bieden zorg- en dienstverlening aan de inwoners van de gemeenten Noordoostpolder, Urk en Steenwijkerland, van jong tot oud. Onze organisatie telt ongeveer 1.800 medewerkers en bijna 800 vrijwilligers. Ons aanbod is breed en gevarieerd. Waarbij de aandacht gaat jeugdgezondheidzorg en maatschappelijke ondersteuning, naar (complexe) ouderenzorg in de woonzorglocaties of thuis en naar behandeling en revalidatie. Dat doen we vanuit onze visie op ‘Betrokken zorg’. Dit betekent dat we samen met de cliënt kijken wat er echt nodig is om zo zelfstandig mogelijk en zo prettig mogelijk te leven.

Wat was voor jullie de aanleiding om nieuwbouw op Urk te realiseren?

Op dit moment zitten we op Urk in een gehuurd gebouw dat niet aan onze eisen voldoet. Het is een gedoogconstructie voor meerbedskamers. In die constructie staat dat we op termijn plannen moeten maken om tot een nieuwe locatie te komen. Om de mogelijkheden in kaart te brengen, hebben we een onderzoek uitgevoerd. Daar is een samenwerkingsverband uitgekomen met Stichting Philadelphia Zorg en Triade Vitree, waarmee een hele nieuwe woonwijk wordt ontwikkeld. Enerzijds is de investering dus een strategische afweging om te voldoen aan de nieuwe wet- en regelgeving. Anderzijds geeft het ons de kans om anders te kijken naar de manier van het organiseren van zorg. Zorg die goed aansluit bij de zorgvraag en bij de huidige ontwikkelingen.

Wat was de grootste uitdaging op het gebied van financiering?

Onze grootste uitdaging zit hem in de verouderde panden van andere locaties. Die moeten binnen nu en tien jaar vervangen worden. ZONL heeft een periode van krapte, verliezen en reorganisatie achter zich gelaten. We willen dus niet dat de investering voor Urk zo zwaar wordt dat er geen ruimte meer is voor de uitvoering van onze andere plannen. Dat maakt dat de investering onderdeel moest worden van een meerjarenplan.

Waar start je met zo’n investeringsproces?

Over de tijd heen hebben we verschillende gesprekken gevoerd met partijen om gevoel te krijgen bij hoe de wereld van financieren in elkaar zit. Het was voor ons intern duidelijk dat we zelf niet de benodigde expertise in huis hadden.. Daarnaast is het in mijn beleving goed om een onafhankelijke partij bij dit soort projecten te betrekken, zodat er ook kansen op het netvlies komen die buiten je eigen zichtsveld liggen. Een onafhankelijke partij helpt naast het hele proces van het inventariseren van de mogelijkheden ook om er een kloppend en helder verhaal van te maken. Dat maakt het vervolgproces met de bank een stuk makkelijker.

Uit de eerste gesprekken werd duidelijk dat er een meerjarenraming nodig was en dat het om een bouwproject ging met open eindjes qua businesscase. We hebben een aantal partijen uitgenodigd voor een kennismaking, Finance Ideas kwam als beste uit de bus en de rest is geschiedenis.

Wat waren de grootste eyeopeners in dit financieringsproces?

De manier waarop je de combinatie maakt tussen een geborgde en een ongeborgde financiering. Dus wat je voor mogelijkheden hebt en hoe je dit het beste kunt regelen. Maar ook wat de impact van de leningen is op ons meerjarenprofiel. Het hele traject heeft mij een veel scherper beeld gegeven over de impact op de ratio’s die van belang zijn voor onze financiering. Dat er voor sommige ratio’s onderhandelingsruimte is en bij andere niet. Dat geeft inzichten die je ook meeneemt in andere projecten zoals in het vastgoedplan, qua verkoop van gebouwen en eventueel huur van gebouwen.

Hoe ga je om met de onzekerheid van de markt en lange looptijd van projecten?

Wij hadden zelf gedacht en gehoopt om uit te komen op een borging van een groot deel van de financiering. Gaandeweg werd duidelijk hoe financiers naar elkaar kijken om hun risico’s in te dekken en dan moet je je wensen toch gaan bijstellen. Daar komen vervolgens externe factoren bij die effect hebben op de totale kosten. In ons geval heeft het hele project twee jaar vertraging opgelopen. Voornamelijk omdat de oplevering van de grond vanuit de gemeente heel lang heeft geduurd. In de tussentijd zijn de bouwkosten enorm gestegen en kwam er een kans voorbij voor één van onze andere locaties die niet in het meerjarenplan zat. Met verschillende scenario’s kijk je dan opnieuw naar de mogelijkheid en daar is een combinatie van geborgde en ongeborgde financiering uitgekomen.

Wat is de belangrijkste les van dit financieringstraject?

Dat je bij elk project altijd in scenario’s moet denken. Je bouwt simpelweg niet alléén, dus je bent afhankelijk van wat andere partijen doen. Zeker als je combinaties gaat maken met VPT en zorg in de wijk, want daar zijn veel partijen bij berokken. Het zijn lopende plannen waar veel ‘go of no go’ momenten in zitten. Het is daarom goed om altijd een plan B te hebben. Als je op drie trajecten een plan B hebt, heb je al zes scenario’s.

Een andere les is de manier waarop je scenario’s uitwerkt en er een gevoeligheidsanalyse op zet. Je merkt dat dit bij banken veel vertrouwen oplevert. We gebruiken deze methode nu ook bij andere projecten.

Hoe ga je om met de risico’s van een investeringsproject?

We hebben een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd om de risico’s goed scherp te hebben. Daarin scheelt het enorm veel tijd als je vooraf alle aspecten en risico’s van het bouwproject in kaart brengt. Wij hadden dit minder gestructureerd gedaan, waardoor we steeds moesten schakelen op de veranderende omstandigheden. Daarmee loop je het risico dat je op een gegeven moment geen financiering krijgt, maar bijvoorbeeld wel al een aannemer hebt gecontracteerd. Als je alleen gefocust bent op de meest urgente zaak in het proces, gaat dat ten koste van de aandacht van het grotere geheel en kost een haalbaarheidsonderzoek veel meer tijd dan nodig. Bijkomend voordeel van deze aanpak is dat je eventuele knelpunten ook sneller op het vizier hebt. Ik zou de volgende keer dan ook vooraf een bredere risicoanalyse maken met kaders waar we wel en niet op  acteren. Daarin kun je dan ook de fiscale risico’s meenemen en samenwerkingsafspraken maken.

Hoe kijk je er nu op terug?

Ik heb het hele proces best spannend gevonden. Niet alleen omdat dit project veel duurder werd dan van te voren beoogd, maar ook omdat onze rendementen onder druk staan en we die in deze huidige tijd niet snel verbeterd krijgen. In je achterhoofd zitten ook de huisvestingsvraagstukken voor de langere termijn voor de andere locaties. Als Urk nog iets zwaarder was geworden, had het misschien wel een te groot risico opgeleverd voor eventueel vervolgstappen bij de andere projecten. Dan krijg je een hele andere situatie en moet je toch streng kijken naar de vraag: blokkeert dit niet onze andere wens? De gevoeligheidsanalyses hebben daar veel inzicht in gegeven. In mijn beleving was het project op Urk een veel grotere blokkade voor de overige investeringen. Uit de gevoeligheidsanalyses bleek dit echter mee te vallen. Het is dus heel goed om het cijfermatig te onderbouwen. Dan zie je dat het risico veel meer op je rendementen en op andere dingen zit, risico’s die er toch wel zijn.

Wat zou je andere zorginstellingen mee willen geven?

Ik kan iedereen adviseren om aan ‘scenario-denken’ te doen en alle scenario’s door te rekenen. Dus plan A, plan B en plan C. Zo maak je echt bewuste en weloverwogen keuzes. Bijkomend voordeel is dat iedereen weet waarom je die keuze maakt. Het zorgt dus voor veel meer intern en extern draagvlak. Je kunt het makkelijker verantwoorden omdat er goed over na is gedacht.

Het kan best zijn dat de wereld verandert en dat je na drie jaar zegt ‘dat had eigenlijk toch niet gemoeten’. Maar als je structuur aanbrengt door met scenario’s te werken, begrijp je beter waarom bepaalde keuzes zijn gemaakt en volg je met vertrouwen de uitgangspunten van toen.

Sparren over uw mogelijkheden?

Heeft u vragen over deze financiering? Of wilt u sparren over uw mogelijkheden en het arrangeren van financiering? (in welke vorm dan ook). Onze adviseurs hebben ruime ervaring met het arrangeren van bankfinanciering voor nieuwe investeringen, consolidatie en/of herfinancieringen. Ze weten wat er speelt in de zorgsector en spreken de taal van de bank. Lees hier meer over de mogelijkheden of stel uw vraag via onderstaand formulier.