Kantelpunt bereikt bij geclusterde zorgwoningen; kantelen we ook weer terug…?

‘Je moet het langzamerhand wel heel graag willen…’, zou je als corporatie zomaar kunnen zeggen. Want hoewel geclusterde zorgwoningen een belangrijk deel vormen van de opgave in de woningmarkt, is de businesscase vanuit financieel perspectief moeilijk te verantwoorden. Gelukkig is er ook hoop, want binnenkort komt de ‘zesde brief’ uit de Nationale Woon- en Bouwagenda. Wat is er aan de hand?

Geclusterde zorgwoningen: een speerpunt van het rijksbeleid

De uitvoerbaarheid en de financierbaarheid van de langdurige zorg staat onder druk. Er komen steeds meer mensen die 24-uurs zorg nodig hebben en die in de huidige regelgeving in een verpleeghuis zouden gaan wonen. We hebben echter niet genoeg zorgpersoneel, vastgoed en geld om zoveel extra verpleeghuizen te bouwen en te exploiteren. En belangrijker nog: veel mensen willen helemaal niet naar een verpleeghuis en willen ook met een zorgbehoefte zo lang mogelijk zelfstandig wonen. Als gevolg hiervan wordt volop ingezet op het scheiden van wonen en zorg voor met name mensen met een lichamelijke beperking (de ‘somatische’ zorgvragers). Dat zelfstandig wonen lukt alleen als in de woning ook daadwerkelijk zware zorg kan worden verleend. En dat lukt dan weer alleen met extra voorzieningen zoals bredere doorgangen, een ruimere lift, brandmeldinstallatie, een ruimere badkamer, elektrische deurbediening, legionellabeheersing, een ontmoetingsruimte en een scootmobielstalling.

Geclusterde zorgwoningen: schud uw zakken maar leeg

De businesscase van geclusterde zorgwoningen kan eenvoudig worden vergeleken met de businesscases van verschillende andere typen (nieuwbouw)woningen. Sterker nog: er zijn corporaties die op dezelfde plattegrond – van bijvoorbeeld een tweekamerappartement – een regulier appartement of een zorggeschikte, geclusterde zorgwoning ontwikkelen. Het inhoudelijke verschil tussen de twee is hierboven al beschreven. Een ander verschil is de investering: die van een geclusterde, zorggeschikte woning is ongeveer € 25.000 hoger dan die van een regulier appartement. Het lastige aan die extra investering: er staat met het scheiden van wonen en zorg en het daarmee wegvallen van de nhc-vergoeding inmiddels geen euro extra opbrengst tegenover.

Kantelpunt in financiële rangorde van nieuwbouwinvesteringen

Je kunt zelfs becijferen dat we op een kantelpunt zijn gekomen: waar eerder verhuur met nhc-huuropbrengst de extra investering ongeveer compenseerde, is het nu zo dat geclusterde zorgwoningen zo ongeveer onderaan de ranglijst bungelen als het gaat om financiële prestatie. Daarmee bewijzen we de toekomstige oudere met een zorgvraag een slechte dienst, want de druk om woningen voor andere doelgroepen te bouwen is óók groot. Hoewel corporaties in een nog te publiceren onderzoek van Finance Ideas vrijwel zonder uitzondering aangeven dat geclusterde zorgwoningen in de portefeuillestrategie passen, stellen zij zich de terechte vraag hoe het te verantwoorden is dat dit type woningen zo’n relatief grote hap uit de financiële middelen neemt.

Ja beste ouderen, er is nog hoop!

Naar verwachting volgt binnen enkele weken de ‘zesde brief’ uit de Nationale Woon- en Bouwagenda. Deze brief gaat specifiek over wonen met zorg. De hierboven beschreven uitdagingen zijn onderwerp van gesprek bij de verantwoordelijke ministeries. Die zullen een standpunt moeten innemen over (1) de mate waarin financiële ruimte beschikbaar wordt gesteld voor dekking van de extra investeringen en (2) in welke vorm dat gebeurt. Bij het laatste is ook relevant vanuit welk ministerie (VWS of Wonen) de middelen beschikbaar komen. Even afwachten dus of we weer terug kantelen…

Een bredere afweging dan alleen projectrendement

Tot slot is het ook van belang om even uit te zoomen en breder te kijken dan alleen naar het projectrendement. Zoals in een eerder artikel over de bouw voor ouderen al beschreven, is de lengte van de verhuisketen mede bepalend voor het totale financiële effect van een nieuwbouwproject. Bij geclusterde zorgwoningen is de kans op een lange verhuisketen relatief groot. Meer verhuisbewegingen betekent meer kansen om van de contracthuur naar de streefhuur te muteren. Actief doorstromingsbeleid – vooral in de eigen portefeuille – kan dus indirect extra dekking voor geclusterde zorgwoningen opleveren.

Meer inzicht in het speelveld van Wonen en Zorg?

Heeft u vragen over de businesscase van geclusterde zorgwoningen? Neem dan contact op met Michiel Majoor. Wilt u meer weten over het speelveld van woonzorgvastgoed? Tijdens de training De businesscase van zorgvastgoed staan we stil bij de eisen, risico’s, huurcontracten en de impact voor uw corporatie. Bekijk hier het programma en de data.