Is je portefeuillestrategie klaar voor de grijze golf?

Ouderen vormen een belangrijke aandachtsgroep in het woonbeleid van de rijksoverheid. Zowel vitale ouderen als ouderen met een zorgvraag zijn doelgroep van beleid. Logisch, want de realiteit is dat je op een zekere leeftijd zomaar van de ene groep in de andere terecht kan komen. Het nieuwe beleid zet ouderenhuisvesting hoog op de agenda. Om zelf het stuur in handen te houden is het goed om uw portefeuillestrategie tijdig te actualiseren. In dit artikel delen we vijf tips voor het verwerken van wonen en zorg in uw portefeuillestrategie.

Tip: tijdens de leergang portefeuillemanagement combineren we theorie en praktijkvoorbeelden van individuele deelnemers. Ideaal om de leercurve en praktische toepasbaarheid te maximaliseren.

Opgave ouderenhuisvesting in beeld

Om de verwachtingen van minister De Jonge meteen maar concreet te benoemen: tot en met 2030 moet één op de vijf nieuwe woningen van woningcorporaties een geclusterde woonvorm of een verpleegplaats zijn. In 2024 moet dit in regionale woondeals en gemeentelijke prestatieafspraken zijn verankerd. Zo niet, dan beoogt de minister via het Wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting de rijksoverheid en provincies instrumenten te bieden om het stuur in handen te nemen en gemeenten (en daarmee indirect corporaties) te dwingen om aan de slag te gaan. Het is dus aannemelijk dat er druk ontstaat om bij de komende prestatieafspraken aandacht te besteden aan ouderenhuisvesting.

Vergrijzing verschilt per wijk

Sommige gemeenten vergrijzen sneller dan andere. Hetzelfde geldt voor wijken en zelfs buurten. Ook is bekend dat ouderen niet graag verhuizen buiten hun eigen wijk of dorpskern. Tegelijkertijd hebben we met vergrijzing van de mantelzorgers te maken, ligt voor veel ouderen vereenzaming op de loer en is het nog maar de vraag of er voldoende professionele zorgverleners zijn om steeds meer zorg, verspreid door de wijk, te kunnen leveren. Tegen die achtergrond is het van belang om de opgave tot op wijkniveau goed in beeld te brengen. Hoeveel ouderen wonen er over tien en twintig jaar? Welke zorgbehoefte hebben deze mensen? Hoe beïnvloedt dat hun woonbehoeften? En kan een zorgverlener eisen stellen aan een woning als daar een oudere met een zorgbehoefte woont?

Een eigen visie op ouderenhuisvesting is nuttig én noodzakelijk

In de afgelopen jaren hebben alle gemeenten op z’n minst enige aandacht voor ouderenhuisvesting ontwikkeld. Vaak was dit nog weinig concreet in bijvoorbeeld de woonvisie, maar dat is veranderd met de invoering van de verplichte woonzorgvisie. Daarmee ontstaat voor corporaties direct het risico dat een enthousiaste wethouder de corporatie(s) als uitvoeringsorgaan voor de eigen ambities bestempelt. En juist omdat geclusterde en zorggeschikte woningen complexer en duurder zijn dan reguliere woningen, is een rol als speelbal op de golven niet aantrekkelijk. Het ontwikkelen van een eigen visie is nuttig én noodzakelijk.

Kansen benutten

Hoewel de strategische omgeving complex is, biedt ouderenhuisvesting kansen. In de eerste plaats kan je als corporatie een positief verschil maken in de bestrijding van eenzaamheid en vermijdbare gezondheidsproblemen door het juiste product op de juiste locatie aan te bieden. De komende generatie ouderen ziet dat de huidige generatie weinig meer te kiezen heeft op het moment dat een zorgvraag ontstaat. Wachtlijsten voor een verpleeghuisplaats nemen toe en als de nood hoog is dan moet vader of moeder toch maar naar het verpleeghuis in een nabijgelegen wijk of dorp. Mede op basis hiervan verheugen nieuwbouwprojecten met geclusterde, zorggeschikte woonvormen zich in toenemende populariteit. Het investeren in (zorg)geschikte ouderenhuisvesting heeft een groot maatschappelijk nut.

Maatschappelijke risico’s beperken

Aan de andere kant van dezelfde medaille kunnen negatieve motivaties worden onderscheiden. Als eerste: voor een steeds groter deel van de ouderen met een zware zorgvraag is geen plaats meer in een verpleeghuis. Mensen met gevorderde dementie kunnen als gevolg van hun ziekte voor overlast en gevaarlijke situaties zorgen. Een geschikte woning en woonomgeving kan bijvoorbeeld het risico op overlast en brand beperken. Als tweede: vanuit het perspectief van een toenemend personeelstekort kan voor huurders de toegankelijkheid tot zorg worden beperkt. Het is niet moeilijk om je voor te stellen dat zorginstellingen hun schaarse personeel bij voorkeur inzetten voor geclusterde en zorggeschikte woonvormen, in plaats van bij ongeschikte woningen die verspreid door de wijk liggen. Het is een onprettige gedachte, maar voldoende aanwezigheid en toegankelijkheid van zorg is in de komende jaren niet meer vanzelfsprekend. De woonsituatie krijgt toenemende invloed op de toegankelijkheid tot zorg voor de huurder.

Vijf tips voor het invullen van wonen en zorg in uw portefeuillestrategie

In een artikel uit 2023 beschreef Max van Son vier concrete acties voor uw portefeuillestrategie. De eerste daarvan is het invulling geven aan wonen en zorg in de portefeuillestrategie. Om dit verder te concretiseren een paar tips:

1. Maak de strategische keuze voor samenwerking met de gemeente en zorginstellingen. De doelgroep heeft geschikte woonvormen nodig (primaire rol corporatie), op geschikte locaties (primaire rol gemeente) en met toegankelijkheid tot zorg (primaire rol zorginstelling). Dit lukt alleen door samen te werken. Denk je dat jouw corporatie echt te klein is om wonen met zorg goed in de vingers te krijgen, probeer dan in elk geval om bij een grotere of gespecialiseerde corporatie aan te haken om de opgave in te vullen;
2. Ontwikkel kennis van het thema wonen met zorg en van de perspectieven van de andere betrokken partijen. Denk na over de vastgoedstrategie, de werking van het netwerk van stakeholders en over klantprocessen. Laat je daarbij inspireren door succesvolle voorbeelden uit de praktijk;
3. Breng de opgave in beeld, eventueel samen met de gemeente en zorginstellingen. En vertaal de opgave vervolgens in een stip aan de horizon, met concrete mijlpalen voor de eerste vijf tot tien jaren;
4. Denk na over risicobereidheid in termen van producten en dienstverlening. Bouwen we nog een specifiek verpleeghuis met studio’s en verhuren we dat via scheiden van wonen en zorg, of is dat in onze woningmarktregio een te groot risico? Welke vormen van extra dienstverlening en leefbaarheidsmaatregelen mogen we aan deze doelgroep leveren? Zijn we bereid om de randen van de regelgeving op te zoeken (woningdelen?) als we geloven dat we daarmee een grotere maatschappelijke bijdrage leveren?
5. Werk aan een programma van eisen en aan zogeheten standaardinvesteringen voor producten in geclusterd wonen en zorgwoningen. Reken de investeringsambities in de MJB door en toets of de ambities financieel haalbaar zijn.

Duidelijke visie helpt om aan het roer te blijven

Wonen met zorg bevat een grote en maatschappelijk relevante opgave voor woningcorporaties. De uitvoering ervan vergt strategische keuzes en veel intensievere samenwerking met gemeenten en zorginstellingen dan voorheen gebruikelijk was. Een duidelijke visie en portefeuillestrategie helpt om aan het roer te blijven staan en geen speelbal op de golven van de gemeente te worden. En belangrijker nog, het helpt om te zorgen dat dorpen en wijken op tijd klaar zijn voor de grijze golf van huurders die er nu al wonen.

Wilt u meer weten over het speelveld van wonen en zorg?

Heeft u een vraag over deze tips? Neem contact op met Michiel Majoor. Wilt u zelf uw kennis vergoten? Tijdens de training Zorgvastgoed in perspectief staan we stil bij de ontwikkelingen binnen dit thema. U leert meer over de spelers en belangen die rondom het onderwerp spelen. Met deze kennis kunt u weloverwogen beslissingen nemen rondom zorgvastgoed en de portefeuillestrategie.

Vragen over het optimaliseren van uw vastgoedsturing en/of portefeuillestrategie?

Wilt u sparren over uw portefeuillestrategie? Stel uw vraag via onderstaand formulier of stuur een bericht naar Pieter Thoben. Lees hier meer over het herijken van de portefeuillestrategie of de implementatie van assetmanagement.