Rhiant over slimme keuzes maken rondom niet-DAEB

De niet-DAEB ambities staan bij corporaties steeds vaker op de agenda. De vraag die dan op tafel ligt is: hoe kan de niet-DAEB tak gebruikt worden voor het realiseren van ambities? Rhiant wil slimme keuzes maken met het rendement uit haar vastgoed. Niet-DAEB activiteiten kunnen daarin een bijdrage leveren. Om tot antwoorden te komen heeft Rhiant het niet-DAEB vraagstuk uitgewerkt in drie deelvragen: wat willen we (ambities en ontwikkelkansen), wat mogen we (Woningwet) en wat kunnen we (financieringsmogelijkheden)? In een gesprek met Carlo Oostindie, directeur-bestuurder bij Rhiant, duiken we in dit veelbesproken thema.

Stapje terug: wie is Rhiant als woningcorporatie?

Rhiant is een woningcorporatie met (binnenkort) ruim 2.000 eenheden binnen de gemeente Hendrik-Ido-Ambacht. Wij zien onszelf als een maatschappelijke ondernemer. Dat is terug te zien in onze missie: ‘we bieden een passend en betaalbaar (t)huis in een leefbare buurt in Hendrik-Ido-Ambacht.’ Korte lijnen met de politiek en een goede verstandhouding met het gemeentebestuur in een hechte gemeenschap. Dat geeft ons veel mogelijkheden. Daarnaast hebben we een natuurlijke interesse voor innovatie en vinden we het leuk om met nieuwe dingen bezig te zijn. We zijn slagvaardig en kunnen daardoor mooie dingen realiseren.

Waarom is jullie ambitie om een niet-DAEB strategie te formuleren?

Eén van de pijlers van ons nieuwe ondernemingsplan is een toekomstbestendige wensportefeuille, waarbij onder meer is opgenomen om een niet-DAEB strategie te gaan formuleren. Daarmee wil Rhiant haar koers duidelijk maken en inzichtelijk maken op welke wijze de niet-DAEB portefeuille een bijdrage levert aan de volkshuisvestelijke opgave. Dat roept automatisch de vraag op wat de beleidsambities zijn voor niet-DAEB, welke activiteiten binnen het kader van de Woningwet passen en hoe we het gaan financieren.

Hoe is de niet-DAEB bij jullie ontstaan?

We hebben destijds samen met Finance Ideas gekeken naar slimme mogelijkheden voor het scheiden van DAEB en niet-DAEB. Daarbij hebben we gekozen om naast geliberaliseerde woningen en BOG ook te liberaliseren woningen in de niet-DAEB tak te stoppen. Dat legt ons geen windeieren. Het is een goed renderende portefeuille die jaarlijks een miljoen euro genereert voor de DAEB tak.

We zijn een kleine organisatie met een relatief grote niet-DAEB tak. Het leek ons goed om ook nu weer naar slimme mogelijkheden te zoeken. We zaten in een modus waarbij stilzwijgend elk jaar een miljoen uitgekeerd werd aan dividend. De interne lening is afgelost dus dan blijft er elk jaar een miljoen plus over. Dat bedrag werd aan de DAEB tak uitgekeerd. Een beetje het Robin Hood principe.

En waarom onderzoeken jullie de alternatieven?

Vanuit het ondernemingsplan onderzoeken we de mogelijkheid om ook de middeninkomens te bedienen. Daarbij vinden we de doorstroming van DAEB naar niet-DAEB belangrijk. In de basis is Rhiant er voor de sociale doelgroep, maar het middensegment zit ook redelijk in de knel. We onderzoeken of hier voor ons mogelijkheden liggen om impact te maken. Met als bonus dat het rendement erg interessant is.

Ook is er in termen van leefbaarheid voor Rhiant de mogelijkheid om te differentiëren. De combinatie DAEB en niet-DAEB bouwen is dan een prima optie. Ook omdat je hier revenuen van hebt in de DAEB. Daarmee lever je in de niet-DAEB een bijdrage aan het rendement, de leefbaarheid en doorstroming.   

Hoe verliep dit proces intern? Was iedereen het eens met de richting?

Middenhuur is heel prettig om te hebben, alleen moet je je afvragen wat je er nog meer mee kunt doen. Hoe kan je het nog meer inzetten? Daar hebben we intern verschillende sparringsessies over gehad. Kijken we alleen naar DAEB of bekijken we dit onderwerp breder? Het onderwerp wordt gestimuleerd vanuit de gemeente. Ook in het kader van de doorstroming van de woningmarkt heb je dat soort portefeuilles nodig. Ik geloof zelf in diversiteit. Dus een mix tussen een gedeelte in de middenhuur, DAEB en desinvesteren. Met het uitwerken van de eerste deelvraag (wat wil Rhiant?) heeft Finance Ideas verschillende interviews gehouden binnen de organisatie. Zo kwam er een gesprek op gang en konden we het onderwerp vanuit verschillende invalshoeken belichten en bespreken.

Wat heeft het totale proces je uiteindelijk opgeleverd?

Het inzicht! We hebben samen verschillende scenario’s bekeken. Daarmee krijg je waardevolle inzichten over de gevoeligheid en de mogelijkheden. Het werd duidelijk dat het best wel goed gaat met Rhiant en dat we veel mogelijkheden hebben. Dat is natuurlijk prettig om te weten en het geeft binnen de organisatie comfort. Er komt nog wel van alles aan en veel zaken zijn nog niet bekend. We moeten aan de slag met duurzaamheid waarbij we het A label nog niet hebben doorgerekend. Er staan dus nog aardig wat investeringen voor de deur, maar er ontstaat ook weer ruimte met de afschaffing van de verhuurdersheffing.

Hoe ziet de niet-DAEB tak eruit voor Rhiant over twee jaar?

Dan is er nog niets gerealiseerd. Dat kost toch meer tijd. Misschien via een desinvestering, want dat kan natuurlijk snel gaan. We zijn op dit moment met partijen in gesprek om te kijken of we specifieke onderdelen kunnen afstoten. Het zou zomaar kunnen zijn dat deze snel verkocht worden en dat we daarvoor woningen gaan bouwen. Gezien de maatschappelijke druk is die richting toch de wens. Misschien moet je dat jezelf wel opleggen.

Eye-openers: welke tips wil je andere corporaties geven voor niet-DAEB?

Ga er een beetje open-minded in zitten. Vorm voor jezelf een beeld van wat de mogelijkheden zijn en breng dit gezamenlijk intern in kaart. Wij waren in het begin van het proces nog onbewust bekwaam. Je wilt liever bewust bekwaam zijn, zodat je met het volle verstand ergens voor kunt kiezen.

Door te werken met een brede groep medewerkers en de inbreng van praktijkervaring van Finance Ideas krijg je een volledig overzicht van de mogelijkheden en daarmee de verschillende keuzes die je kunt maken. Het inzicht in de verschillende scenario’s was voor ons echt een eye-opener. Met die informatie kun je schakelen en een strategie toepassen.

Wees je ervan bewust dat de niet-DAEB portefeuille er is en wees scherp op wat je er mee kan. Het is niet alleen een gegeven. Er zit misschien een stukje in wat niet direct past bij je taak, maar wat je dus wel kunt inzetten om de missie van je organisatie te realiseren. Je niet-DAEB laten presteren voor je DAEB dus, dat is het interessante van dit verhaal.

Meer over de mogelijkheden van niet-DAEB?

Heeft u behoefte aan ondersteuning bij het strategische niet-DAEB vraagstuk of juist bij specifieke onderdelen? Lees hier meer over de mogelijkheden. Even sparren over uw situatie? Neem vrijblijvend contact op met Jeroen Dungelmann om de mogelijkheden voor uw corporatie te bespreken.