Tariefdaling nhc in 2024: wie bouwt straks nog zorgvastgoed?

De Nederlandse Zorgautoriteit (NZa) stelde op 5 juli 2022 de nieuwe beleidsregel inzake de nhc en nic en de tarieven voor de Wlz vast. De belangrijkste conclusie is dat de nhc-tarieven in 2023 nog met de gebruikelijke 2,5% stijgen, maar er per 1 januari 2024 een tariefdaling zal plaatsvinden van 7- 8%. Waar komt deze daling vandaan? En wat betekent dit voor een woningcorporatie die zorgvastgoed verhuurt? In dit artikel lichten we de wijzigingen en de betekenis daarvan toe.

Interessant: Kosteloos webinar over de impact van uw corporatie, 16 augustus a.s.

In vogelvlucht: wat is de nhc ook alweer?

De letters nhc staan voor ‘normatieve huisvestingscomponent’. De nhc is een vergoeding per bewoner per dag en is bedoeld als dekking voor het vastgoed van zorginstellingen. De hoogte van de nhc-tarieven wordt berekend op basis van een kostprijsmodel. Op basis van verschillende parameters en uitgangspunten wordt bepaald wat het vastgoed over de gehele levensduur kost, inclusief de vermogenskosten (rente en rendement op het geïnvesteerde eigen vermogen). Belangrijke parameters zijn de rente, de indexatie en de bouwkosten. Vervolgens wordt berekend welke vergoeding nodig is om deze kosten over de hele looptijd te dekken. Deze vergoeding is de nhc.

Herijking nhc volgens een vaste planning

Een lastige eigenschap van de markt is dat deze zich structureel weigert te conformeren aan de uitgangspunten van de nhc. Bij de invoering van de nhc in 2012 heeft de NZa daarom een zogeheten onderhoudsplan vastgesteld. In dit onderhoudsplan staat dat de NZa marktgevoelige componenten (rente en indexatie) periodiek beoordeelt en deze bijstelt indien een bandbreedte van 0,5% wordt overschreden. Andere belangrijke parameters (zoals bouwkosten, grondkosten, leegstand en instandhoudingsonderhoud) blijven bij een herijking in beginsel buiten beschouwing.

Lagere vermogenskostenvoet resulteert in tariefdaling van 7-8% vanaf 2024

In 2018 heeft voor het eerst een herziening plaatsgevonden. In de nieuwe beleidsregel staat dat de komende herijking leidt tot een daling van de vermogenskostenvoet van 4,65% naar 4,03%. Aangezien de vermogenskostenvoet een van de belangrijkste parameters van de nhc is, resulteert dit in een tariefdaling van 7-8%. Hoewel de bouwkosten substantieel zijn gestegen, maken deze geen deel uit van de herijking van de nhc.

Tariefdaling heeft impact op bestaand en nieuw zorgvastgoed

De herijking van de nhc zorgt voor een afname van het beschikbare budget voor vastgoed. Dit heeft zowel voor bestaand vastgoed als voor nieuwe projecten negatieve financiële gevolgen. Bij bestaand vastgoed is het voor woningcorporaties van belang dat zorginstellingen mogelijk (meer) moeite krijgen om de huur te betalen. Dit risico is met name bij relatief nieuwe gebouwen relevant, omdat daar vaak een op de nhc gebaseerde huurprijs is vastgesteld. Bij nieuwe projecten geldt dat de maximaal haalbare huurprijs daalt.

Risico op lagere kwaliteit of een bouwstop van intramuraal zorgvastgoed

Bij Finance Ideas zien we dat de projecten met intramurale zorgwoningen door gestegen bouwkosten in het afgelopen jaar al nauwelijks meer konden voldoen aan de rendementseisen van woningcorporaties. Een daling van de nhc leidt tot een verdere daling van het verwachte rendement. Dit kan twee gevolgen hebben: de kwaliteit van het vastgoed gaat omlaag (kleinere eenheden, lager afwerkingsniveau) of er wordt niet meer gebouwd. Welke van deze twee gevolgen het meest relevant is, zal voornamelijk regio-afhankelijk zijn. In stedelijke gebieden waar kleine wooneenheden een alternatieve doelgroep kunnen aanspreken (studenten, alleenstaanden), is denkbaar dat een product zoals een zorgstudio nog realiseerbaar is. In meer perifere gebieden zonder alternatieve doelgroepen is denkbaar dat specifieke zorgwoningen in projecten worden vervangen door een meer algemeen woningtype.

Webinar: Impact herijking nhc en nic

Wilt u meer weten over de impact van de voorgenomen herijking op uw corporatie en de gevolgen voor uw vastgoed- en investeringsprogramma? Neem dan deel aan het webinar op 16 augustus a.s. tussen 16.00 en 17.00 uur. Aanmelden kan hier en deelname is kosteloos. Graag tot ziens!

Direct zelf aan de slag?

Wilt u meer weten over de impact van de voorgenomen herijking van de nhc en de gevolgen voor uw corporatie? Volg dan de training ‘De businesscase van zorgvastgoed’.

Wilt u meer weten over het speelveld van wonen en zorg? Tijdens de training Zorgvastgoed in perspectief staan we stil bij de ontwikkelingen binnen dit thema. We bekijken de spelers en belangen die rondom het onderwerp spelen. Met deze kennis kunt u weloverwogen beslissingen nemen rondom zorgvastgoed en de portefeuillestrategie