Acht tips bij een activa-passiva transactie

Woningcorporaties nemen steeds vaker bezit over van collega corporaties. Deze transacties kunnen op verschillende manieren worden georganiseerd. Een van de mogelijkheden is om bij de transactie behalve het vastgoed (activa) ook geborgde leningen (passiva) over te nemen. Door een zogeheten activa-passiva transactie is het als koper vaak overbodig om financiering aan te trekken en is aflossen bij de huidige geldverstrekker als verkopende partij niet nodig. In combinatie met het verkrijgen van een vrijstelling van overdrachtsbelasting maken de voordelen het aantrekkelijk om transacties op deze manier te organiseren.

In ons vorige artikel beschreven we al vier praktische tips bij een activa-passiva transactie. Deze vier tips zijn gericht op het verkrijgen van vrijstelling van overdrachtsbelasting. In dit artikel gaan wij verder in op het onderwerp activa-passiva transacties door nog eens acht aanvullende praktische tips te geven.

#1: Heb oog voor de (overdracht van) achtervangovereenkomsten

Voor zowel de verkopende als kopende corporatie is het van belang om op de achtervangovereenkomsten te letten. Na de activa-passiva transactie moet er nog steeds een juiste balans zijn tussen de waarde van het bezit in de gemeente en de omvang van de achtervangpositie.

Het waarborgfonds sociale woningbouw (WSW) borgt alleen leningen als in de leningovereenkomst een gemeente is vermeld als achtervanggemeente. Woningcorporaties bepalen zelf per leningovereenkomst welke gemeente het betreft. De gemeente staat dus garant voor de leningnemer en de garantstelling is gekoppeld aan de leningen. Als de leningen worden overgenomen, moet de gemeente medewerking verlenen aan het wijzigen van de achtervangpositie bij die leningen. Ook vallen geborgde leningen die over gaan naar de kopende corporatie onder het nieuwe achtervangregime.

#2 Neem de (externe) stakeholder vroegtijdig mee

Voor de overdracht van leningen is formele goedkeuring van het WSW nodig. Daarom is het van belang om vroegtijdig af te stemmen met de accountmanager van het WSW.

Niet minder belangrijk is ook het vroegtijdig informeren van de RvC, huurdersverenigingen, collega-corporaties, gemeenten en de Autoriteit woningcorporaties (Aw).

#3: Leg onzekerheden over waardeontwikkelingen vast

Leg onzekerheden rondom de waardeontwikkelingen vast door bijvoorbeeld een peildatum af te spreken. Het is daarbij van belang om vooral het proces en de gehanteerde uitgangspunten duidelijk te beschrijven en schriftelijk vast te leggen.

Bij een activa-passiva transactie zijn de waarde van het vastgoed en de leningen van belang. De hoogte van deze waarden is afhankelijk van verschillende uitgangspunten. Het is belangrijk om te beseffen dat de hoogte kan veranderen als de uitgangspunten veranderen. De waarde van het vastgoed wordt (vaak) bepaald door de taxateur. Door verloop van tijd kunnen de uitkomsten van de taxatie verschillen. De taxatie mag daarom niet ouder zijn dan drie maanden als het om een markttechnische update gaat. Gaat het om een volledige taxatie? Dan is dat maximaal zes maanden. De marktwaarde van de leningen is in feite een dagkoers. Deze kan daardoor aanzienlijk variëren. Gezien de lange doorlooptijd van activa-passiva transacties is het dus verstandig om procesafspraken te maken.

#4: Bepaal de juiste waarde van het vastgoed

In de praktijk zien wij dat de waarde van het vastgoed vaak ligt tussen de beleidswaarde (met opslagen) en de marktwaarde (met afslagen). Bij het vaststellen van de waarde van het over te nemen bezit is het belangrijk om goed te controleren hoe de afslagen tot stand komen.

Let hierbij bijvoorbeeld op de conditie van de over te nemen voorraad. Zaken als de aanwezigheid van achterstallig onderhoud kunnen meegenomen worden in de overnamesom. Vanuit het perspectief van de verkopende corporatie geldt dat het niet altijd gaat om optimalisatie van de prijs. Volkshuisvestelijke overwegingen kunnen ook een belangrijke rol spelen.

#5: Zorg ervoor dat passende leningen worden overgenomen

Bij een activa-passiva transactie wordt initieel gezocht naar passende leningen. Bij het bepalen van de over te nemen leningen is het ook van belang dat deze matchen met de bestaande leningportefeuille. Heb hierbij aandacht voor de vervalkalender en het renterisico.

Hier gaat het in feite om het mandje met leningen dat wordt overgedragen. Idealiter worden leningen met locatie-gemeenten in de achtervang overgenomen (zie tip 1). Leningen kunnen ook worden gesplitst of geherstructureerd om daarna beter te passen in de portefeuille van de verkrijgende corporatie.

#6: Toets tijdig op conflict met treasurystatuut

In veel treasurystatuten staat dat, voor het waarborgen van marktconformiteit, er minimaal twee offertes bij verschillende banken moeten worden opgevraagd. Bij het overnemen van (nieuwe) leningen is dit niet het geval.

Als er sprake is van tweezijdige vastgoedruil is het mogelijk dat beide corporaties een nieuwe lening afsluiten bij dezelfde bank om die vervolgens te ruilen. In dat geval wordt dus niet conform het statuut gehandeld. Dit betekent dat de marktconformiteit op een andere manier gewaarborgd dient te worden. Net als bij de leningruil Vestia.

#7: De taakoverdracht moet voldoende geformaliseerd zijn

Een van de voordelen van een activa-passiva transactie is dat er geen overdrachtsbelasting hoeft te worden betaald. Om vrij te worden gesteld van overdrachtsbelasting geldt als voorwaarde dat de taakoverdracht voldoende is geformaliseerd. Daarnaast dient de overdracht een bepaalde mate van substantie te hebben.

Bij een taakoverdracht gaat het om de overheveling van (een deel van) de activiteiten, met alle daarbij behorende activa en passiva. Het kan hierbij dus ook gaan om een wijkkantoor of een deel van het personeel. Hieraan kunnen ook volkshuisvestelijke redenen ten grondslag liggen. Denk daarbij aan de prestatieafspraken.

#8: Neem ontbindende voorwaarden op in de overeenkomst

Zorg ervoor dat mogelijke risico’s (en beheersmaatregelen) zijn benoemd en kritische factoren zijn opgenomen als ontbindende voorwaarde in de overeenkomst.

Bij een activa-passiva transacties gaat het om een proces waarmee veel zaken gemoeid zijn (fiscaliteit, juridisch, stakeholders, etc.). Het is mogelijk dat er gedurende het traject knelpunten ontstaan.

Op zoek naar procesbegeleiding rondom een activa-passiva transactie?

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel, behoefte aan een second opinion of wilt u sparren over uw situatie en mogelijkheden? Neem vrijblijvend contact op met Niels Kornegoor of stel uw vraag via onderstaand formulier.

Bovenstaande tips bieden handvatten voor praktische zaken die wij bij projecten tegenkomen. Deze tips zijn zeker niet uitputtend. Een activa-passiva transactie biedt namelijk veel mogelijkheden, maar is ook een tijdsintensief proces. Een onafhankelijk adviseur waarborgt dat u niet te snel afglijdt in details. Onze adviseurs denken graag met u mee om de middelen zo optimaal mogelijk in te zetten. Ook is het mogelijk om een extra paar ogen mee te laten kijken in de vorm van een second opinion. Lees hier meer over de mogelijkheden rondom het optimaliseren van uw financieel beleid of neem direct contact op met het team.