Activa-passiva transactie: 4 tips vrijstelling overdrachtsbelasting

Corporaties hebben verschillende redenen om vastgoed aan elkaar over te dragen. Collegiale ondersteuning en het invullen van strategische belangen, zoals concentratie op een bepaald gebied/doelgroep/type vastgoed, zijn de vaakst genoemde redenen. Bij het aankopen en verkopen van vastgoed betalen corporaties overdrachtsbelasting. Met een activa-passiva transactie kan overdrachtsbelasting worden voorkomen.

In dit artikel beschrijven we vier praktische tips bij een activa-passiva transactie. Deze vier tips zijn gericht op het verkrijgen van vrijstelling van overdrachtsbelasting. In het volgende artikel gaan wij verder in op het onderwerp activa-passiva transacties door nog eens acht aanvullende praktische activa-passiva transactie tips te geven

Gunstige fiscale voorwaarden zijn mogelijk door het verkrijgen van taakoverdracht

Om vrijstelling van overdrachtsbelasting te verkrijgen, moet de Belastingdienst taakoverdracht toekennen. De Belastingdienst vindt dat er alleen sprake is van een taakoverdracht als de gehele taak wordt overgedragen. Naast vastgoed moeten hierdoor altijd leningen worden overgedragen (activa-passiva transactie).

#1: Eisen Belastingdienst minder stringent dan je verwacht

De eisen die de Belastingdienst stelt aan de overgedragen passiva zijn minder stringent dan je wellicht verwacht. Momenteel stelt de Belastingdienst onderstaande vijf voorwaarden aan woningcorporaties om in aanmerking te komen voor taakoverdracht:

1. Beide woningcorporaties beschikken over een ANBI-status;
2. Er moet sprake zijn van een taakoverdracht;
3. Er moet sprake zijn van een overdracht van alle activa en passiva die betrekking hebben op de overgedragen taak en voortzetting van de daarbij behorende werkzaamheden;
4. Commerciële factoren spelen geen rol;
5. Er is niet slechts sprake van overdracht of exploitatie van onroerende zaken.

#2: Treedt vroegtijdig in gesprek met de Belastingdienst

Treedt vroegtijdig met de Belastingdienst in gesprek over de voorwaarden voor taakoverdracht, aangezien haar zienswijze op de voorwaarden mogelijk wijzigt. De meeste voorwaarden vormen geen probleem. Rond voorwaarde 3 bestaat echter nog onduidelijkheid. Omdat sprake is van ‘alle passiva die betrekking heeft op de overgedragen taak’, kan er geen sprake zijn van een symbolisch bedrag. Wel is duidelijk dat de hoogte van het overgedragen schuldbedrag niet in verhouding hoeft te staan tot de LTV van de TI. Ook bij het vaststellen van het overgedragen passiva bedrag is het van belang vroegtijdig afstemming te zoeken met de Belastingdienst.

#3: Akkoord van volledige achtervang niet meer nodig

 De recente update van het achtervang regime (augustus 2021^[1]) geeft woningcorporaties bij een activa-passiva transactie meer zekerheid bij het overdragen van geborgde leningen. In de oude situatie moest de volledige achtervang (gemeenten), die getekend hebben voor de lening, akkoord gaan met de overdracht. Dit resulteert in potentieel lastige gesprekken. Nieuwe geborgde financiering kent dit probleem potentieel in mindere mate. Vanuit dit licht bezien heeft het aantrekken van nieuwe leningen, om deze vervolgens over te dragen, de voorkeur. Er zijn echter ook andere aspecten waar rekening mee gehouden moet worden. Bij het overdragen van leningen onder het oude achtervang regime, wordt ook agio overgedragen. Het is sterk aan te raden om de fiscale consequenties van het overdragen van deze agio inzichtelijk te maken en af te wegen tegen de potentiële nadelen van het overdragen van leningen onder het oude achtervang regime.

#4: Voorkom gepuzzel door het overdragen van nieuwe leningen

Bij tweezijdige taakoverdracht is het lastig leningen te vinden met gelijke marktwaarde en modaliteiten. Nieuw aangetrokken financiering biedt hier een uitkomst. Omdat de activa op basis van marktwaarde wordt overgedragen, worden leningen geruild op basis van marktwaarde en niet op basis van de nominale waarde. Als de marktwaardes van de leningen, doordat het afgesloten rentetarief afwijkt, niet met elkaar overeenkomen moet ook agio worden overgedragen. Ook in deze situatie biedt aantrekken van nieuwe leningen mogelijk de oplossing.

WSW erkent belang overdrachtsbelasting vrije schenkingen tussen woningcorporaties

Het WSW geeft in haar laatste nieuwsbrief^[2] aan stappen te zetten richting een standaard werkwijze waarbij de juridische uitwerking van de passiva overdracht de garantiestructuur van het WSW niet aantast. Duidelijkheid over de exacte juridische verwerking van schuldovername wordt hierdoor snel verwacht. Als het WSW een completer beeld heeft van de vraag naar activa-passiva transacties, is zij beter in staat hierop te acteren. Daarom is het raadzaam met uw accountmanager bij het WSW in gesprek te treden over de mogelijkheden.

Op zoek naar procesbegeleiding rondom een activa-passiva transactie?

Heeft u vragen naar aanleiding van dit artikel of wilt u sparren over uw situatie en mogelijkheden? Neem vrijblijvend contact op met Victor Burger of stel uw vraag via onderstaand formulier.

Een activa-passiva transactie biedt veel mogelijkheden, maar is ook een tijdsintensief proces. Een onafhankelijk adviseur waarborgt dat u niet te snel afglijdt in details. Onze adviseurs denken graag met u mee om de middelen zo optimaal mogelijk in te zetten. Lees hier meer over de mogelijkheden rondom het optimaliseren van uw financieel beleid of neem direct contact op met het team.

^{[1] WSW
[2] WSW nieuwsbrief}