Hoe toets ik de marktconformiteit van mijn bouwkosten?
Veel zorginstellingen zijn het afgelopen jaar geconfronteerd met een forse toename van de bouwkosten. Regelmatig komt de heroverweging van investeringsbesluiten voorbij, met uitstel van bouwprojecten tot gevolg. De opgave van de aannemer lag in uiterste gevallen tot wel 30% hoger dan vooraf geraamd bij het opstellen van de businesscase.
Dit roept vragen op over de marktconformiteit van de bouwkosten bij het opstellen van een dergelijke businesscase. In dit artikel geven we vier manieren waarop u dit kunt toetsen.
#1 Vergelijken met normatieve investeringskosten vanuit de nhc
In de initiatieffase van een project is het nuttig om de geraamde bouwkosten te spiegelen aan de investeringsnormen vanuit de nhc. Bij de oorspronkelijke vaststelling van de nhc-tarieven zijn door TNO – in opdracht van de NZa – per zzp investeringsbedragen vastgesteld. Het betreft genormeerde bouwkosten, vermeerderd met een aantal generieke opslagen en een vergoeding voor grondkosten (zie tabel). Deze investeringsbedragen zijn op basis van rekenoppervlakte onderverdeeld naar type functie (verblijf, ondersteunende diensten, behandeling, dagbesteding).
Het prijspeil van de oorspronkelijke investeringsbedragen is 1 januari 2011[1]. Aan de hand van de vaste jaarlijkse indexatie van 2,5% kunnen deze worden vertaald naar het huidige prijspeil. Daarbij dient wel rekening gehouden te worden met de effecten van de herijking van de nhc-tarieven in 2018 (en op termijn de herijking van 2024) en het toevoegen van de duurzaamheidsopslag in 2019.
Door de marktontwikkelingen en veranderde huisvestingswensen van cliënten zullen de investeringsbedragen vanuit de nhc in veel gevallen niet meer aansluiten op de daadwerkelijke investeringskosten. Het is echter relevant om te weten in hoeverre dat het geval is, zodat deze inzichten kunnen worden meegenomen bij het vormgeven/aanscherpen van de vastgoedambities.
| Parameter | Uitgangspunt |
|---|---|
| Bouwkosten normatief | zzp-afhankelijk |
| Bouwtijd (maanden) | 18 |
| Bijkomende kosten | 2,50% |
| Directiekosten | 14,00% |
| Programma- & bestekswijzigingen | 4,00% |
| Loon- en prijsstijgingen | 2,50% |
| Rente tijdens de bouw | 4,65% |
| Startkosten | 1,22% |
| Investeringskosten (subtotaal) | zzp-afhankelijk |
| Opslag duurzaamheid * | 0,18% |
| Investeringskosten (subtotaal) | zzp-afhankelijk |
| Oppervlakte voorziening | zzp-afhankelijk |
| Grondkosten/m2 | zzp-afhankelijk |
| Investeringskosten (totaal) | zzp-afhankelijk |
| Looptijd (jaar) | 30 |
| Rente | 4,65% |
| Index | 2,50% |
| Basisbedrag annuïtaire indexlening | zzp-afhankelijk |
| Frictieleegstand | 3,00% |
| Onderhoud | 0,80% |
| Nhc-tarief | zzp-afhankelijk |
* Toegevoegd a.g.v. introductie duurzaamheidscomponent in 2019
#2 Spiegelen aan de Bouwkostennota Zorgvastgoed
Het Adviescentrum voor Zorghuisvesting (AcvZ) brengt periodiek de Bouwkostennota Zorgvastgoed uit. Onlangs verscheen de versie van 2023. Hierin staan zowel voor de Care als voor de Cure kengetallen voor de bouwkosten per vierkante meter (BVO) voor nieuwbouw (prijspeil 1 juli 2022). Ten opzichte van de vorige nota zijn de kengetallen niet alleen geïndexeerd, maar vond er ook een herijking plaats vanwege onder andere een stijging van de materiaal- en loonkosten. Dit leidt tot een stijging in bouwkosten van 25% voor de Care en 30% voor de Cure (ten opzichte van vorig jaar).
Daarnaast bracht AcvZ in deze Bouwkostennota de regionale variatie in kaart. Hieruit kwamen forse verschillen (in de hoogte van de bouwkosten) naar voren. Het verschil tussen randstedelijk gebied (Amsterdam) en grensgebied kan wel 20% bedragen.
Om te komen tot de totale investeringskosten hanteert AcvZ vaste opslagen (als % van de bouwkosten) voor de bijkomende kosten, directiekosten, rente tijdens de bouw, programma- en bestekwijzigingen, loon- en prijsstijgingen en startkosten. Dit is vergelijkbaar met de opbouw van de investeringsbedragen in de nhc. De Bouwkostennota kan fungeren als een nuttige benchmark voor het spiegelen van de geraamde bouwkosten (per vierkante meter) van een specifiek eigen project.
#3 Inschakelen van een externe bouwkostendeskundige
Een andere manier om de marktconformiteit van de bouwkosten te bepalen is het inschakelen van een externe deskundige. Dit kan zowel voor het maken van een raming als voor het toetsen van een bestaande raming. Als een instelling kiest voor het eerste, is het zaak de externe partij tijdig in het proces te betrekken. Bij een second opinion op een bestaande raming kan een deskundige op een later moment in het proces worden ingeschakeld. In combinatie met het spiegelen aan de Bouwkostennota biedt dit u houvast in het besluitvormingsproces van de businesscase en beperkt dit het risico op een onverwacht hoge aanneemsom.
#4 Vergelijken met interne norminvesteringen
Dit is vooral relevant voor grotere instellingen (VVT of GHZ) met een groot investeringsvolume. Indien zij werken met vaste huisvestingsconcepten, is het mogelijk om hier norminvesteringen aan te koppelen. Deze dienen vervolgens als benchmark voor de toetsing van de bouwkosten. Hierbij is het van belang dat deze norminvesteringen actueel en daarmee betrouwbaar zijn. Hiervoor is (minimaal) een jaarlijkse herijking nodig.
Lees ook: De toegevoegde waarde van huisvestingsconcepten en norminvesteringen
Meer weten over het toetsen van uw investeringsbeslissing?
Heeft u vragen over het toetsen van de marktconformiteit van de bouwkosten of het opstellen van een businesscase? Wilt u weten wat de invloed is van de huidige ontwikkelingen voor de haalbaarheid van uw projecten? Neem contact op met Corstiaan Verweij om hier vrijblijvend over te sparren.
Heeft u behoefte aan meer verdieping over dit onderwerp? Tijdens de training Vastgoedsturing en investeren ontvangt u in één dag handvatten voor een investeringsbeoordeling en tips om te komen tot een verantwoord investeringskader.
Aan de slag met een specifieke situatie? Lees hier meer over onze mogelijkheden rondom vastgoedsturing en investeringsbeoordeling.
[1] Dit geldt voor het rapport met investeringsbedragen voor de sectoren VV en GHZ; voor de sector GGZ zijn naderhand nog publicaties met geactualiseerde investeringsbedragen verschenen.
"*" geeft vereiste velden aan
