Veelgestelde vragen & Opname webinar: DrieCompartimentenModel in de praktijk

Dat is mogelijk maar met de nodige voorzichtigheid. Corporaties hanteren niet allemaal dezelfde economische parameters, hebben kwalitatief ander vastgoed, hanteren eigen huurbeleid en bepalen zelf hun een transformatie-programma. Het gaat dus vooral om de richting en het begrijpen van mogelijke verschillen die ontstaan.

Het denken over beschikbare kasstromen voor onder meer verbeteruitgaven is al jaren gebruikelijk in de sector. Het DrieCompartimentenModel maakt inzichtelijk dat er nog een positieve kasstroom is die vaak over het hoofd wordt gezien.

Bij de instandhouding van de woningportefeuille gaan we ervan uit dat de woningvoorraad zowel kwantitatief als kwalitatief op peil blijft. Als gevolg van de inflatie is er sprake zijn van een waardestijging van de woningen. Hiermee ontstaat er ruimte om extra te lenen zonder dat de balansverhouding wordt verstoord.

Het verloop van de beleidswaarde is in de praktijk afhankelijk van verschillende factoren. Zo is de mutatie van de beleidswaarde afhankelijk van de disconteringsvoet. Bij de prognose van de beleidswaarde gaan we uit van een langetermijnontwikkeling. Daarbij is sprake van een gelijkblijvende disconteringsvoet. Dus voor de lange termijn is het niet te optimistisch.

De beschikbaarheid van kasstromen vanuit het operationeel resultaat. De middelen die ontstaan in de operatie zijn zonder meer beschikbaar. De extra leningruimte die ontstaat door de inflatoire groei van de leningportefeuille is niet altijd beschikbaar. Met name beperkingen door de ICR en LTV kunnen het daadwerkelijke aantrekken van deze kasstroom onmogelijk maken.

Het Saldo instandhouding is aanvullend op de andere ratio’s
Naar aanleiding van de actualisatie van de Nationale prestatieafspraken stelt de minister in een brief aan de Tweede Kamer: “De uitvoering van de NPA gaat uit van een investeringsprogramma dat niet past bij een duurzaam bedrijfsmodel”. En let wel, deze corporaties voldoen aan de financiële ratio’s van Aw en WSW. Finance Ideas ziet het Saldo instandhouding als een kanarie in de kolenmijn: een vroegtijdig alarmsignaal dat waarschuwt voor groot gevaar.

Het Saldo instandhouding is een aanvulling op de ICR en de LTV. Het Saldo instandhouding is een kengetal waarmee kan worden beoordeeld of de woningcorporatie een duurzaam prestatiemodel heeft. Daarvoor is het nodig dat het Saldo instandhouding structureel niet negatief is, zodat er ten opzichte van de inflatoire groei van de leningportefeuille niet aanvullend geleend behoeft te worden voor de kwantitatieve en kwalitatieve instandhouding van de leningportefeuille.

Op korte termijn hoeft dit niet het geval te zijn, op lange termijn wel. Als u voldoende financiële buffers heeft, is het tijdelijk mogelijk meer dan de inflatoire groei van de leningportefeuille te lenen voor het kwalitatief en kwantitatief in stand houden van het bestaande bezit. Om de inflatoire leninggroei, die onderdeel vormt van het Saldo instandhouding, te blijven benutten, is het nodig dat de interne/externe normen van de ratio’s ruimte blijven geven. Een aanhoudend negatief Saldo instandhouding leidt ertoe dat die ruimte er niet meer is.

Er zijn verschillende mogelijkheden om het Saldo instandhouding te verbeteren. Onder meer hogere huurinkomsten, lagere onderhouds- en beheeruitgaven, lagere verbeteruitgaven en minder sloop. De keerzijde van deze aanpassingen is dat dit ten koste kan gaan van het volkshuisvestelijk presteren. Bovendien kan de kwantitatieve en kwalitatieve instandhouding van de voorraad in gevaar komen. Het Saldo instandhouding heeft alleen betekenis als de uitgaven die nodig zijn om de instandhouding van de voorraad, ook ingerekend zijn.