Wetsvoorstel voor de herziening van de Woningwet naar de Tweede Kamer gestuurd

Minister Blok heeft op 20 juni 2014 het wetsvoorstel voor de herziening van de Woningwet ter behandeling naar de Tweede Kamer gestuurd. De concept Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) zal voor 1 augustus 2014 naar de Tweede Kamer worden gestuurd.

Ten opzichte van de consultatieversie (11 februari 2014) van de novelle zijn de volgende wijzigingen opgenomen in het wetsvoorstel:

Maatschappelijk vastgoed

In de novelle was opgenomen dat alleen ruimten in de plint tot het maatschappelijk vastgoed gerekend kunnen worden (mits verhuurd aan een stichting of vereniging met statutair maatschappelijk doel). In het wetsvoorstel is opgenomen dat kleinschalige buurthuizen (niet in de plint) met daarin kleinschalige voorzieningen ook tot het maatschappelijk vastgoed wordt gerekend. Voorwaarde is wel dat er geen commerciële functies in worden uitgeoefend en dat het maatschappelijk vastgoed ontwikkeld wordt in een buurt waar de toegelaten instelling (TI) woningen in eigendom heeft.

Leefbaarheid

In het wetsvoorstel is een nadere invulling gegeven aan de voorgestelde inperking van de werkzaamheden ten aanzien van leefbaarheid. Werkzaamheden op het gebied van de leefbaarheid dienen samen te hangen met het sociale bezit en het daaraan ondergeschikte maatschappelijk vastgoed. Hierbij valt te denken aan werkzaamheden die helpen om tijdig problemen bij huurders te signaleren om zo huisuitzettingen te voorkomen.

Niet-DAEB investeringen in herstructureringsgebieden

• In het wetsvoorstel is geen begrenzing opgenomen ten aanzien van de omvang van de niet-DAEB investeringen van een TI in herstructureringsgebieden.
• Onder herstructurering wordt verstaan sloop gevolgd door nieuwbouw dan wel herbouw of ingrijpende renovatie van reeds bebouwde grond in gebieden waar de TI woningbezit in eigendom heeft.
• Bij een administratieve scheiding kan een TI pas definitief over gaan tot investeren als de werkzaamheden door de gemeente noodzakelijk worden geacht, er geen marktpartijen zijn die de investeringen willen uitvoeren en het project geen financieel risico vormt voor de TI.

Niet-DAEB investeringen op nieuwe bouwlocaties

• Ook voor nieuwe bouwlocaties geldt dat de TI (bij administratieve scheiding) pas mag investeren indien uit de gemeentelijke toets blijkt dat er geen marktpartijen beschikbaar zijn.
• Wel gelden er zwaardere eisen ten aanzien van de financiering en de omvang van de werkzaamheden.

WSW toets niet-DAEB investeringen (bij administratieve scheiding)

• Het WSW toetst de niet-DAEB investeringen van de TI op projectrendement en op de impact op de kasstromen van de TI.
• De eisen met betrekking tot het te bepalen projectrendement worden gesplitst in drie categorieën (differentiatie via AMvB):

1. Investeringen in herstructureringsgebieden met ongeborgde financiering
2. Investeringen in herstructureringsgebieden met interne financiering
3. Investeringen in overige gebieden zonder interne financiering

• Voor investeringen in herstructureringsgebieden geldt dat het rendement van de TI als geheel niet mag verslechteren.
• De rendementseis voor investeringen in overige gebieden (nieuwe bouwlocaties) wordt forfaitair vastgesteld op basis van marktconforme uitgangspunten.

Nevenstructuur

• Reeds afgegeven onbeperkte garanties van TI aan dochter(s) moeten worden omgezet in afgeperkte garanties (te regelen via AMvB).
• Zolang de TI de meerderheid van de aandelen bezit mag zij het bestuur uitoefenen van de betreffende dochter.
• Het is niet toegestaan het meerderheidsbelang te vervreemden zolang het ingebrachte (eigen en vreemd) vermogen boven een bij AMvB te bepalen percentage van het eigen vermogen van de TI uitkomt. Dit geldt tevens voor de bestaande nevenstructuur.
• De woningvennootschap dient bij een juridische splitsing specifieke voorschriften op te nemen in de statuten (uitgifte preferente aandelen aan TI, verplichte dividenduitkeringen, blokkeringsregelingen bij verkoop van aandelen of majeure bestuursbesluiten).

Interne lening

• Bij de start van de scheiding verstrekt de DAEB tak een interne lening aan de niet-DAEB tak.
• De hoogte van deze lening zal zodanig moeten worden vormgegeven dat beide bedrijfsonderdelen zelfstandig levensvatbaar en financierbaar zijn.
• Een gelijke startsolvabiliteit is geen verplichting.

Aflossing interne lening

• Bij een administratieve scheiding dient de interne lening in gelijke mate met de procentuele afname van de WSW-geborgde leningportefeuille te worden afgelost.
• Als de niet-DAEB tak (bij administratieve scheiding) op enig moment door deze aflossingsverplichting in liquiditeitsproblemen zou komen, dan kan aflossing achterwege blijven. Voorwaarde is dat er tevens geen commerciële financiering mogelijk is.
• Bij een juridische scheiding dient de interne lening in 15 jaar lineair of annuïtair afgelost te worden. Aan deze splitsingslening kan door de TI hypotheekrechten worden verbonden.

Interne financiering niet-DAEB (bij administratieve scheiding)

• Bij investeringen in niet-DAEB die niet commercieel gefinancierd kunnen worden mag een additionele interne lening worden verstrekt (geldt alleen voor herstructureringsgebieden).
• Hiervoor geldt als voorwaarde dat in elk geval de financieringsrente kan worden terugverdiend en het rendement hoger ligt dan het gemiddelde corporatierendement dat op het eigen vermogen wordt behaald.
• In de novelle werd nog een begrenzing van 1 à 2% van het balanstotaal voorgesteld. Deze begrenzing is nu komen te vervallen.

Inkomensgrens toewijzing DAEB woningen

• Er komt voor vijf jaar extra ruimte voor toewijzingen aan huishoudens met een inkomen tot € 38.000.
• De toewijzingsgrenzen worden dan als volgt (nog te indexeren per 1 januari 2015):
• Minimaal 80% toewijzen aan inkomens tot € 34.678
• Maximaal 10% toewijzen aan inkomens tot € 38.000
• Maximaal 10% vrije toewijzingsruimte

Huurbeleid

• Het afschaffen van de passendheidstoets (i.v.m. huurtoeslag) wordt geëvalueerd. Mocht de evaluatie daar aanleiding toe geven dan kan de passendheidstoets door middel van de AMvB alsnog weer worden ingevoerd.
• De liberalisatiegrens wordt voor drie jaar bevroren op € 699,48.

Meerjarenbegroting

• De TI verstrekt voor 1 juli van elk jaar aan de gemeente een meerjarenoverzicht van alle voorgenomen activiteiten in de betreffende gemeente.
• De meerjarenbegroting (dPi) dient na invoering van het wetsvoorstel voor 15 december van het begrotingsjaar ingediend te worden. Dit is nu 1 februari.