Leidraad MJB 2026: zeven wijzigingen ten opzichte van vorig jaar

Op 15 mei 2026 heeft de Autoriteit woningcorporaties (Aw) de Leidraad Meerjarenbegroting en dPi 2026 gepubliceerd. Hieronder zetten we de zeven belangrijkste verschillen ten opzichte van de Leidraad 2025 op een rij, inclusief de gevolgen voor de praktijk.

Wat valt op? Realistisch begroten is niet langer vrijblijvend

“Van aanmoedigen naar verwachten.” Dat is in één zin de wijziging van de Leidraad ten opzichte van vorig jaar. Onderwerpen die vorig jaar nog als ‘nuttig’ of ‘wenselijk’ werden gepresenteerd, zijn nu explicieter onderdeel van een pakket van minimumeisen. Tegelijk benadrukt de Aw dat de toepassing per corporatie verschilt. Daaronder ligt de rode draad: realistisch begroten. De Aw verwacht inmiddels niet alleen dát je realistisch begroot, maar ook dat je kunt aantonen hóe je tot die cijfers komt (onder andere via expliciete reflectie op de realisatiegraad van afgelopen jaren). Ook de RvC krijgt een nadrukkelijkere rol toebedeeld. En de lat ligt zichtbaar hoger op het gebied van onderhoud (niet toevallig in lijn met het nieuwe Handboek Beleidswaarde en het aangekondigde thematisch toezichtonderzoek).

#1: Governance: intern toezicht krijgt een eigen hoofdstuk

In de Leidraad van vorig jaar was governance nog geen eigen hoofdstuk. In 2026 opent de Leidraad ermee. De Aw verwacht expliciet dat het intern toezicht in het jaarverslag toelicht hoe het betrokken is geweest bij de totstandkoming van de MJB.

Opvallend is de paragraaf over biases. De Aw benoemt zes vooringenomenheden die de MJB kunnen vertroebelen: sunk cost bias, optimisme bias, groupthink, confirmation bias, availability heuristic en anchoring. Dat is een nieuw element en geeft de RvC een bril om kritische vragen te stellen.

Tip: gebruik biases als toets op de begroting

Toets op vooringenomenheid, zowel tijdens het opstellen van de begroting als wanneer je de conceptbegroting kritisch tegen het licht houdt. Welke aannames zijn mogelijk gekleurd door optimisme? Welke eerdere keuzes heb je gemaakt? En waar houd je mogelijk vast aan de begroting van vorig jaar terwijl de situatie nu veranderd is?

#2: Realistisch begroten: dPi projectenlijst is geen kopie van de MJB
De Leidraad scherpt ook de relatie aan tussen de MJB en de projectinformatie in de dPi. De Aw ziet nog vaak dat de nieuwbouwaantallen in de begroting volledig overeenkomen met de nieuwbouwprojecten in dPi H2.2. Dat is in principe ongewenst.

De MJB moet een realistische inschatting bevatten van wat de corporatie daadwerkelijk kan realiseren. In H2.2 worden juist alle nieuwbouwprojecten opgenomen. Daardoor ligt het aantal nieuwbouwwoningen in de praktijk meestal hoger dan het aantal in H2.1.

Tip: maak afslagen expliciet
Onderbouw expliciet welke afslag je maakt van projecten naar begroting. Gebruik daarbij ervaringscijfers, realisatiegraad en projectfasering. Als H2.1 en H2.2 toch gelijk zijn, moet duidelijk zijn waarom dat realistisch is. Het kan wenselijk zijn om wel de volledige projectenportefeuille in een beleidsvariant door te rekenen.

#3: Drie kasstromen krijgen samen het podium

Waar de Leidraad 2025 het huurbeleid kort aanstipte en onderhoud apart behandelde, introduceert de nieuwe versie een nieuwe ordening. De drie belangrijkste kasstromen bij verhuur (huurinkomsten, onderhoud en beheerlasten) worden samen behandeld als de ‘knoppen’ om financiële continuïteit én investeringsruimte te borgen.

Beheerlasten zijn als afzonderlijk aandachtspunt nieuw. De Aw constateert dat deze lasten in korte tijd fors zijn gestegen en bij veel corporaties aan de bovenkant van de bandbreedte van de signaleringsnorm in het Gezamenlijk beoordelingskader liggen.[1]

Tip: onderbouw beheerlasten en huurbeleid concreet

Het is niet langer voldoende om stijgende beheerlasten af te doen met inflatie en cao-stijgingen. Maak in de MJB inzichtelijk welke beheerlasten er zijn, waar deze op gebaseerd zijn en hoe zij zich in zowel het verleden als de toekomst ontwikkelen. Maak daarbij de koppeling met bijvoorbeeld een strategische personeelsplanning. Maak expliciet hoe je omgaat met streefhuren ten opzichte van de aftoppingsgrenzen en welke aannames daarbij realistisch zijn.

#4: Onderhoud: van aandachtspunt naar toezichtthema

Onderhoud stond in 2025 al op de agenda, maar wordt in 2026 fundamenteel uitgebreid. De Aw kondigt voor 2026 een thematisch toezichtonderzoek aan naar de sturing van corporaties op onderhoudsuitgaven en woningverbetering. Vanaf verslagjaar 2026 is het verplicht om de MJOB voor de instandhouding over de komende 60 jaar in te rekenen in de beleidswaarde. De Aw stelt daarbij een aantal concrete vragen voor, waaronder:

1. Was de begroting vorig jaar realistisch (begroot vs. realisatie)?
2. Wat zijn de oorzaken van de stijging?
3. Is er voldoende inzicht in toekomstige onderhoudskosten?
4. Wat betekent dat voor de nieuwe MJB?
5. Welke keuzes liggen er rond onderhoud en wat zijn daarvan de effecten?

Tip: bouw tijdig aan betrouwbare onderhoudsinformatie

Onderhoud verschuift hiermee van een begrotingspost naar een toets op bestuurlijke grip. De Aw kijkt niet alleen naar de hoogte van de onderhoudslasten, maar vooral naar de kwaliteit van de onderliggende sturingsinformatie: conditiedata, MJOB-systematiek, realisatiegraad en de aansluiting tussen beleid, begroting en uitvoering. Begin op tijd: een betrouwbare 60-jaars MJOB opbouwen is geen kwestie van een paar weken. Daarbij helpt een onderhoudsbeleid waarin het beleid transparant is vastgelegd.

Interessant: bekijk hier een voorbeeld van een blauwdruk onderhoudsbeleid

#5: DPM: van impliciet naar verwacht gebruik

In de Leidraad 2025 werd het Duurzaam Prestatiemodel (DPM) genoemd in de context van het belang van een realistische begroting. In 2026 is de formulering aangescherpt: de Aw verwacht dat het DPM door de corporatie wordt gehanteerd, met een uitwerking en toelichting in de MJB zelf. Het DPM is daarmee expliciet onderdeel geworden van het minimumpakket aan eisen.

Daarnaast krijgt het langetermijnperspectief meer nadruk. De eerste vijfjaarsperiode moet in beginsel binnen de Aw/WSW-normen blijven. Voor de tweede vijfjaarsperiode zijn de ratio’s richtinggevend, mits aantoonbaar bijgestuurd kan worden. Dat onderscheid stond impliciet ook in de 2025-versie, maar wordt nu helder gepositioneerd als minimumeis.

Tip: splits instandhouding en overige opgaven in de MJB

Werk het DPM uit in de MJB. Wij adviseren dit te doen door middel van het DrieCompartimentenModel. Maak onderscheid in de begroting tussen de instandhoudingsuitgaven (wat is minimaal nodig om het bezit kwalitatief en kwantitatief op peil te houden) en de overige opgave in de begroting.

Interessant: bekijk hier de FAQ over het DrieCompartimentenModel 3.0

#6: Bijstuurmogelijkheden: van suggestie naar verwachting

In 2025 vroeg de Aw om scenario’s én bijstuurmogelijkheden. Het laatste was lichter geformuleerd en eerder een suggestie dan een eis. De Aw maakt daarbij onderscheid: bijstuurmogelijkheden worden verwacht, terwijl beleidsvarianten op de MJB nuttig zijn maar geen verplichting. In 2026 stelt de Aw vast dat scenario’s nu wel breed in MJB’s terugkomen, maar bijstuurmogelijkheden niet. De huurbevriezingsdiscussie van 2025 wordt aangehaald als illustratie van hoe belangrijk inzicht in bijstuurmogelijkheden is. De Leidraad 2026 vraagt om structurele en consequente toepassing van deze les. Concreet betekent dit dat de Aw, naast de gebruikelijke scenario’s, verwacht dat een aantal bijstuurmaatregelen wordt uitgewerkt, inclusief het effect op de financiële ratio’s.

Tip: maak de impact van de verschillende ‘knoppen’ inzichtelijk

Reken de bijstuurknoppen zoals huur, onderhoud, beheerlasten, investeringstempo en verkoop door, telkens met het effect op ICR en LTV en volkshuisvestelijke continuïteit (bijv. saldo volkshuisvestelijke continuïteit). Houd het overzichtelijk door bij voorkeur per maatregel de impact te tonen. En denk niet alleen aan slechtweerscenario’s. Neem ook positief bijsturen mee (wat doe je extra als het meezit?).

Handig: niet zelf aan de slag? Lees hier meer over ons BijstuurKompas.

#7: Regionalisering en solidariteit: een volwaardig hoofdstuk

In 2025 stond regionale opgave en solidariteit alleen in de ‘Veelgestelde vragen’. In 2026 is het een volwaardig hoofdstuk, inclusief verwijzing naar de Aedes/VRO-handreiking regionale verkenning opgaven en middelen. De Aw verwacht dat lopende solidariteitstrajecten in de MJB worden vermeld en dat de uitkomsten van regionale doorrekeningen een plek krijgen in de begroting.

Dit raakt het bredere signaal dat de Aw doorzet: de individuele MJB staat steeds minder op zichzelf. Wat de buren doen, wat regionaal wordt afgesproken en wie waar kan bijdragen, hoort zichtbaar te zijn.

De Aw scherpt ook de eis aan om het deel dat blijft liggen zichtbaar te maken. Corporaties moeten expliciet aangeven welk deel van de Woondeal niet wordt opgepakt (bij voorkeur kwantitatief en in tabelvorm). De Aw erkent dat dit lokaal ‘spannend’ kan zijn, maar acht het noodzakelijk voor het gesprek met gemeenten en huurdersorganisaties.

Tip: maak de regionale opgave concreet per gemeente

Maak lokaal en regionaal (en waar relevant per gemeente) inzichtelijk welk deel van de prestatieafspraken en de Woondeal je realiseert, en welk deel blijft liggen. Heeft je corporatie onbenut investeringspotentieel? Benoem dat dan ook en geef aan hoe je dat regionaal of landelijk wilt inzetten. Heb je juist een solidariteitsvraag? Maak die zo concreet mogelijk in de MJB.

Gebruik het overzicht van minimale eisen uit de Leidraad als checklist

Het overzicht van minimale eisen achter in de Leidraad is dit jaar uitgebreider en concreter geformuleerd. Het is verstandig dit overzicht als checklist voor je begrotingsproces te houden. Begin daarnaast op tijd met de onderdelen die nieuw of aangescherpt zijn (met name realistisch begroten, de zestigjaars-MJOB en de relatie tot de Woondeal).

Vragen over de nieuwe leidraad en de tips?

Heb je vragen over de Leidraad 2026 of deze tips? Of wil je sparren over wat de wijzigingen betekenen voor je corporatie? Neem contact op met Victor Burger of stel je vraag via onderstaand formulier.

Behoefte aan een onafhankelijke blik op je begroting?

Steeds meer corporaties willen vooraf weten of hun begroting stevig genoeg staat. Klopt het financiële verhaal? Zijn de aannames realistisch? En is het beleid goed uitlegbaar richting Aw, RvC en stakeholders? Een second opinion op de MJB geeft extra zekerheid en helpt om sterker het gesprek in te gaan: met de toezichthouder én binnen de eigen organisatie.

Juist behoefte aan inzicht en transparantie van het effect van bijsturing?

Het ‘BijstuurKompas’ geeft het MT de mogelijkheden om zelf bij te sturen op knoppen als nieuwbouw, sloop, verkoop, huren en onderhoud. Het maakt de effecten op ICR, LTV en solvabiliteit direct zichtbaar. Zo kun je sneller keuzes maken en kunnen de specialisten de scenario’s verfijnen. Lees hier meer over het BijstuurKompas.

---

^{[1] Gezamenlijk beoordelingskader – Waarborgfonds Sociale Woningbouw p.90}