Woningcorporaties kunnen in de toekomst hun opgaven niet realiseren

Woningcorporaties kunnen hun maatschappelijke opgaven op de langere termijn niet realiseren. Wanneer de maatschappelijke opgaven worden uitgevoerd, verslechtert het eigen vermogen in rap tempo. Hierdoor voldoen woningcorporaties niet meer aan de financiële eisen van de toezichthouders. Dit is de belangrijkste conclusie uit het project ‘Duurzaam bedrijfsmodel’ dat Finance Ideas samen met 15 woningcorporaties heeft uitgevoerd. De belangrijkste oorzaken hiervoor zijn dat de investeringen met toenemende, grote verliezen gepaard gaan en dat de exploitatiekosten sterker stijgen dan de huren.

Financieel speelveld corporaties verslechterd

Het project ‘Duurzaam bedrijfsmodel’ is opgezet vanuit de zorg bij veel woningcorporaties dat er in financieel opzicht geen sprake meer is van een duurzaam bedrijfsmodel. Realiseren woningcorporaties met de bestaande woningvoorraad nog voldoende middelen om de voorraad in stand te houden? Zijn zij nog de rentmeesters die ook voor toekomstige generaties iets betekenen? De financiële omstandigheden waaronder de corporatiesector moet werken, zijn de laatste jaren sterk verslechterd.

Het gaat hierbij om de stijgende verhuurderheffing, de stijgende vennootschapsbelasting en de stijgende bouwkosten. Woningcorporaties worden bij hun investeringen met sterk toegenomen verliezen geconfronteerd. Dit is op de langere termijn niet houdbaar. Hiermee komt de beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het woningbezit van woningcorporaties in gevaar. Dit geldt ook voor de uitvoering van de noodzakelijke, energetische duurzaamheidsopgave.

Waarde van de huurwoningen niet realistisch

Verder is geconcludeerd dat de voorschriften van de toezichthouders, Autoriteit woningcorporaties en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw leiden tot een te optimistische prognose van de beleidswaarde van de huurwoningen. Dit komt doordat de toezichthouders geen rekening houden met functionele veroudering van de huurwoningen. Zij gaan uit van huurwoningen met een oneindige levensduur. Dat is niet realistisch. Door deze te optimistische prognose van de waarde van de huurwoningen ontstaat er een onjuist beeld over de omvang van het eigen vermogen van woningcorporaties. Renovaties en sloop/nieuwbouw van huurwoningen zijn nodig om de kwaliteit van de huurwoningen op peil te houden. De functionele veroudering bedraagt circa 1% van de leegwaarde. Met economische afschrijvingen die hiervan het gevolg zijn, dient bij de prognose van de waarde van de huurwoningen rekening te worden gehouden.

Over het project en het model

Het project ‘Duurzaam bedrijfsmodel’ is uitgevoerd in samenwerking met 15 woningcorporaties. Het rekenmodel dat hiervoor is ontwikkeld geeft, op basis van het eigen beleid, inzicht in of er sprake is van een duurzaam bedrijfsmodel. Deze rapportage heeft betrekking op de financiële invalshoek van het duurzaam bedrijfsmodel. Wilt u weten wat de mogelijkheden zijn voor uw corporatie? Lees hier meer over het Corporatie PrognoseModel.