Nieuwe Leidraad: ICR eerder door de grenzen

De nieuwe economische parameters drukken de ICR van corporaties verder omlaag. Zowel exploitatie als rente spelen daarbij een rol. In 2035 ligt de ICR circa 0,2 punt lager dan op basis van de vorige leidraad.

Op 20 augustus 2026 is de Leidraad parameters en uitgangspunten dPi/dVi 2026 gepubliceerd. Op een aantal elementen wijkt deze leidraad sterk af van die van vorig jaar. Wij hebben de nieuwe parameters doorgerekend in het Corporatie PrognoseModel voor ‘Rentmeester’, de fictieve gemiddelde corporatie van Nederland. Het beeld dat daaruit naar voren komt: de financiële ruimte wordt krapper en de ICR raakt de grenzen eerder dan verwacht.

In 2035 ligt de ICR circa 0,2 punt lager

Het ICR-verloop op basis van de nieuwe leidraad ligt over de hele prognoseperiode onder dat van vorig jaar. In 2035 komt de ICR uit op 1,10 tegenover 1,27 in de vorige leidraad, een verschil van 0,17 punt; in 2036 loopt dat op naar 0,19 punt. Naast het verschil zelf is ook het moment van onderschrijding van de norm van belang: dat schuift van 2034 naar 2033. Voor corporaties die nu al met een beperkte marge boven de norm begroten, verdwijnt daarmee een jaar aan bijstuurtijd.

^{Figuur 1: ICR-verloop volgens leidraad 2025 en 2026, fictieve gemiddelde corporatie ultimo 2024 met programma uit de Nationale prestatieafspraken. Bron: berekening Finance Ideas in het Corporatie PrognoseModel.}

Huur- en kostenontwikkeling zetten de exploitatie verder onder druk

Vorig jaar stegen de huren in de eerste prognosejaren harder dan de bouwkosten. Nu is dat omgekeerd. Waar de leidraad 2025 in de eerste jaren nog een positief saldo van 1,40% liet zien tussen huursomstijging en bouwkostenstijging, slaat dit in de leidraad 2026 om naar -0,84%. De bouwkosten stijgen daarmee harder dan de huren, wat direct doorwerkt in de investeringsuitgaven en de exploitatiekasstroom. Let wel: doordat een groot deel van het effect in 2026 plaatsvindt, kan bij beheersing van onderhoudskosten dit jaar het effect meevallen.

^{Figuur 2: bouwkostenstijging minus maximale huursomstijging per jaar, leidraad 2025 versus 2026. Bron: Leidraad economische parameters dPi 2025 en Leidraad parameters en uitgangspunten dPi/dVi 2026, Autoriteit woningcorporaties.}

Handig: met het BijstuurKompas ziet uw managementteam tijdens een sessie direct wat bijsturing op nieuwbouw, sloop, verkoop, huren en onderhoud doet met de ICR.

Ook de rente verslechtert de ICR

De geborgde rente in de leidraad stijgt met 0,06 procentpunt in 2026 en met 0,48 procentpunt in het tweede tijdvak. Die stijging komt volledig uit de onderliggende rentecurve van Ortec Finance (OFS Q3); de opslag van 0,75% is gelijk gebleven aan vorig jaar. Opmerkelijk hierbij is dat de parameterset van Ortec Finance jaarlijks uitgaat van een lagere opslag dan deze 0,75%. Hiermee hanteert de Leidraad een relatief streng uitgangspunt.

De gewogen gemiddelde rente op de bestaande geborgde leningportefeuille ligt ultimo 2025 op 2,81%. Nieuwe financiering kost 3,70% in 2026 en loopt op naar 4,39% in het tweede tijdvak. Iedere nieuwe lening verhoogt daarmee de gemiddelde portefeuillerente, ook zonder dat het investeringsprogramma wijzigt.

^{Figuur 3: rente op nieuwe geborgde financiering tegenover de gewogen gemiddelde rente van de bestaande leningportefeuille (2,81% ultimo 2025). Bron: leidraden 2025 en 2026, portefeuillerente volgens bijlage 6 van de Leidraad 2026.}

Effect rente en exploitatie op lange termijn gelijkwaardig

Exploitatie en rente dragen beide bij aan de lagere ICR, maar met een verschillend tempo. De exploitatie kent een sterk kortetermijneffect: in 2031 verklaart deze 0,09 punt van het verschil tussen beide leidraden, tegenover 0,04 punt voor de rente. Richting 2036 verandert dat beeld: het exploitatie-effect stijgt licht naar 0,10 punt, terwijl de rente doorloopt naar eveneens 0,10 punt. De renteopbouw werkt trager door, omdat die het tempo volgt waarin de leningportefeuille wordt ge(her)financierd en het rentepercentage met name in de tweede helft hoger ligt. Op lange termijn zijn de effecten van exploitatie en rente in deze berekening daardoor gelijkwaardig.

^{Figuur 4: ICR-verschil tussen leidraad 2025 en 2026, uitgesplitst naar exploitatie en rente. Bron: berekening Finance Ideas in het Corporatie PrognoseModel.}

En nu?

Voor veel corporaties wordt de financiële ruimte krapper. De impact op de exploitatie wordt sterk bepaald door de kostenontwikkeling in dit jaar. Wie die kosten weet te beheersen, kan een deel van de druk op de ICR opvangen. Ziet u nog mogelijkheden voor een efficiëntere bedrijfsvoering? Zo niet, dan vraagt het om ingrepen in de opgave. Zijn de volkshuisvestelijke prioriteiten scherp genoeg om die keuzes te kunnen maken? De bijsturingsmaatregelen die u heeft voorzien, moeten mogelijk sneller worden ingezet dan gedacht.

Vragen over uw meerjarenbegroting?

Heeft u vragen over deze inzichten of behoefte aan ondersteuning bij het proces rondom de meerjarenbegroting? Neem contact op met Victor Burger of Daan Vrijmoet. Onze adviseurs helpen u ook graag bij het maken van keuzes of met een kwaliteitscheck op uw bestaande begroting.