Actualiseren van uw portefeuillestrategie

Toezichthouders stellen in het nieuwe beoordelingskader hogere kwalitatieve eisen aan uw portefeuillestrategie. Een sterke portefeuillestrategie is volgens hen gebaseerd op een actuele analyse van de omgeving, marktonderzoek en SMART geformuleerde doelstellingen. De bouw- en transformatieopgaven, actuele rente- en stijgende bouwkosten beïnvloeden (de haalbaarheid van) uw portefeuillestrategie.

Klinkt helder…maar hoe vertaalt u dit naar de praktijk?

U kunt beginnen met een kritische blik op uw huidige portefeuillestrategie. Stel uzelf de volgende vragen:

Heeft de strategie in voldoende mate bijgedragen aan de volkshuisvestelijke en financiële doelstellingen?
Geeft de strategie inzicht in de doelstelling die u nastreeft (de betaalbaarheid en beschikbaarheid voor doelgroepen)?
Geeft het voldoende prioriteit aan de verduurzamingsopgave en het realiseren van wonen met zorg?
Is de strategie afgestemd met belanghebbenden?
Past het binnen de financiële spankracht van de corporatie?

Ondersteuning bij het herijken van uw portefeuillestrategie in vijf stappen

Het proces bestaat uit globaal vijf stappen waarbij we u het gehele traject kunnen begeleiden of bij delen ervan. Samen bekijken we welke kennis en expertise het best past bij uw behoefte. Het resultaat? Een SMART gedefinieerde en financieel haalbare portefeuillestrategie die antwoord geeft op de volkshuisvestelijke vraagstukken in uw werkgebied.

Actualiseren van uw portefeuillestrategie

^{Figuur 1: stappenplan strategische cyclus & portefeuillestrategie}

Startpositie: Evaluatie van de portefeuillestrategie

Het traject start met een reeks interviews om de vigerende portefeuillestrategie te evalueren. Wat ging goed? Wat kan beter? Heeft de portefeuillestrategie adequaat bijgedragen aan de volkshuisvestelijke en financiële doelstellingen van de corporatie? Was er voldoende helderheid over de richting en inhoud? Waren de handvatten voor assetmanagement concreet genoeg?

Resultaat? Een verslag met daarin aanknopingspunten voor aanvullende analyses, onderzoek en strategische sturing. Het verslag geeft concreet aan welke verbeteringen noodzakelijk en/of gewenst zijn en welke zaken ontbraken in de afgelopen cyclus.

Stap 1: Inventarisatie volkshuisvestelijke opgave en relevant corporatiebeleid

In deze stap staat de bijeenkomst centraal waarin we aan de hand van een best practice de opzet (inhoudsopgave) van de portefeuillestrategie afstemmen. Hierbij vindt een inventarisatie plaats welke onderdelen reeds zijn uitgewerkt voor een adequaat inzicht in marktontwikkelingen, de volkshuisvestelijke opgave en relevant beleid (Nationale- en lokale prestatieafspraken, Woonvisie, ondernemingsplan, etc).

Resultaat? Aan het eind van deze bijeenkomst staan alle neuzen dezelfde kant op. Daarbij zijn alle betrokkenen op de hoogte van wat er nodig is om de portefeuillestrategie op te stellen en van de gewenste diepgang te voorzien.

Stap 2: In kaart brengen huidige portefeuille

Deze stap begint bij het in kaart brengen van de huidige woningvoorraad. Hierbij valt te denken aan risico’s, karakteristieken (o.a. woningtypes, ouderdom, restant levensduur, objectieve kwaliteit), huurniveaus, specifieke doelgroepen en duurzaamheidsaspecten (EPA-labels, aanwezigheid van warmtenetten, etc.).

Resultaat? Aan het eind van stap 2 bestaat een actueel inzicht in de huidige portefeuille.

Stap 3: Bepalen wensportefeuille

Hierbij werken we aan een concrete en tijdgebonden invulling van de transformatieopgave die vertaald wordt naar vastgoedmaatregelen met concrete strategieën en beheerplannen op complexniveau. Zowel voor ingrepen op korte termijn (gedetailleerd) als op langere termijn (abstract).

Resultaat? Een (concept) wensportefeuille en inzicht in de benodigde transformatieopgave. De beoogde wensportefeuille kunt u bespreken met uw stakeholders en toezichthouders.

^{Figuur 2: Bepalen transformatieopgave}

Stap 4: Doorrekenen portefeuillestrategie

Is de wensportefeuille realistisch? Om hier antwoord op te krijgen, maken we een doorrekening van de meerjarenbegroting. Daarmee wordt het mogelijk om de haalbaarheid en betaalbaarheid van de transformatie inzichtelijk te maken in een meerjarenperspectief. De resultaten worden getoetst aan de financiële normen (ICR, LTV, dekkingsratio en solvabiliteit) en beoordeeld op basis van enkele scenario’s.

Resultaat? Deze financiële doorrekening leidt tot een (haalbare) portefeuillestrategie inclusief financiële onderbouwing van de haalbaarheid.

Stap 5: Een SMART portefeuillestrategie

Het eindresultaat is een SMART portefeuillestrategie waarin de gewenste transformatieopgave inzichtelijk is gemaakt ten aanzien van de kwaliteit, samenstelling, omvang, performance en risico’s. Het fundament wordt gevormd door het onderliggende ondernemingsplan en de beschikbare woningmarkt- en doelgroeprapportages.

Resultaat? Een actuele portefeuillestrategie die u kunt bespreken met uw stakeholders en toezichthouders.

Meer weten over het actualiseren van uw portefeuillestrategie?

Heeft u vragen over deze stappen? Of bent u benieuwd naar de kosten? Neem contact op met Pieter Thoben voor een vrijblijvend gesprek over de mogelijkheden.